【背景】

　　今年的《政府工作报告》中，温家宝总理提出，要抓紧建立住房保障体系，重点发展面向中低收入家庭的住房。高收入家庭的住房需求主要通过市场调节解决。 

　　此前，国务院办公厅也已发布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，明确规定城市廉租住房制度是解决低收入家庭住房困难的主要途径。同时规定，经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭，并与廉租住房保障对象衔接。

　　今年，中央将有68亿元资金用于廉租住房制度建设，四项措施即将实施：一要健全廉租住房制度，加强经济适用住房建设和管理；二要增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，增加中小套型住房用地；三要综合运用税收、信贷、土地等手段，完善住房公积金制度，抑制不合理需求，防止房价过快上涨；四要加强市场监管，严格房地产企业市场准入和退出条件，依法查处闲置囤积土地、房源和炒地炒房行为。

　　但大力推进住房保障体系能否真正实现“居者有其屋”，让目前的房地产市场回归理性？嘉宾们对此表示了不同意见，各执一词。

　　是否能抑制房价

　　可以预见，大量中低价商品房将在年内陆续面市，而且在今后几年内将会持续上市。这些新房的推出，对于整个房地产市场会产生怎样的影响？能不能拉低目前的房价？还是对现有的房地产市场影响不大，房价将继续上扬？

　　正方

　　易宪容：大力推进中低价商品房建设肯定对抑制房价有很大作用。就目前中国的房地产市场来说，房价涨得过快过高，主要原因不是所谓的市场供求问题，而是因为住房成为一种投资。银行低成本及便利的金融杠杆，加上前些时候政府对房价的隐性担保，房地产的投资肯定是无限的。越来越多的信贷资源随居民对房地产价格持续膨胀的预期，而投入房地产市场。因此，当无限的投资需求来追逐有限住房供给时，房价必然迅速推高，这就是2007年房价快速上涨的根本原因。而今年的政府工作报告，明确把房地产市场规定为消费市场，改变了以往的住房消费模式，有利于消除炒地炒房现象。所以，2008年中低价房的房价会下跌，中国的房地产市场将会发生根本性变化。 

　　郁鸿胜：过去，中低价位商品房推出力度不够。一些购买高档房作为第二套房的居民，倾向于把第一套房出租或卖出，来补贴购买第二套房的支出，造成二手房不会以低价卖出，从而提升了二手房市场的整体价格。但购买二手房的，往往是买不起一手房的中低收入家庭，这就形成恶性循环，房价总是上涨，而中低收入家庭总是买不起一手房。大力建设中低价商品房，降低了中低收入家庭购买第一套房的支出，使得二手房价格回落，循环往复，整个房价指数下降，炒房几率也相应减小。而普通住房房价的下跌让老百姓看到乐观前景，对抑制房价有技术性作用。当然，这种抑制作用在结构上是不均匀的。

　　反方

　　尹伯成：随着中低价商品房的大力推进，未来房地产市场成交也将以单价较低的中小户型商品房为主，这就在总体上拉低了平均房价。但高档房本身面向购买力强的高收入家庭，加上高价房本身有其坚持高价的条件，如地处黄金地段等，房地产均价的下降，不代表高档商品房的价格也会降下来。

　　陈晟：整体而言，之前房价非理性的涨幅即将趋缓。但住房保障体系和房地产市场是两个体系，对于某一些属于稀缺资源、整体供应量不大的高档商品房来说，房价不会受到太大影响。中低价商品房的价格优势，只是带动靠近保障性住房周边的非保障性住房价格下跌。 

　　廉租房比例占多少最合适

　　随着住房保障体系的建立，中国的房地产市场将进入一个崭新的格局。在这个新的蓝图里，廉租房、普通商品房、高档商品房应该各自占据多大的份额，才能够让整个房地产市场和谐发展？

　　正方

　　尹伯成：目前，廉租房所占比例实在太低了，应该随着经济发展水平的提高而逐步增多。未来房地产市场应该形成与各类社会群体分布相对应的结构，各类型的房子都应该建设起来，满足各类人的需要。以普通商品房为主体，高档商品房只是少量，这与社会群体中普通百姓占主体，高收入者占少数相对应，而不是像现在这样一个模式，什么房子都贵。

　　陈晟：未来中国房地产市场如何变幻，是一个很大的研究课题，不能一概而论。政府政策是分层级的，调控政策照应短期，产业政策照应中长期，而保障政策照应长期。理论上，住房保障体系应该一直存在，只要还有百姓买不起房，政府的保障政策就不能停止。目前，超出常规的保障力度，是对过去政策缺位的一种补偿，是阶段性手段，即使降低市场效率，给整体资源造成损失，也是必须要承受的，开发商应该理解这一点。未来，通过市场化手段，通过政府宏观调控，各类型的房地产将会达到一个平衡点，但究竟要付出多少效率代价，在什么点上平衡，还未得知。

　　易宪容：今年政府提出的发展房地产市场几大任务，不仅是要调整中国房地产市场产品结构，而且明确指出发展中低价位产品。

　　反方

　　郁鸿胜：未来的房地产市场格局如何，现在很难断定。但有一点，廉租房的比例理应越来越小。因为随着经济发展，人民生活生平上升，中低收入群体理应越来越少，由此面向中低收入家庭推出的廉租房也应该降低比例。不过，要形成房地产市场健康有序、平稳发展的格局，必须经过国家宏观调控，循序渐进，经过若干年的发展才有成效，而不是只要政策出台就能发挥效力。