孔令刚：城市商业综合体的发展方向跟城市化的发展以及房地产发展方向，是一脉相承的

我在社科院做经济方面的研究。因为我是省建设厅的专家组成员，合肥的商业地产研究会经常有类似的交流，对我们做研究人员来说，我们经常做一些调查，所谓的城市商业综合体2002年就有这样的概念。我想从几个方面谈谈我对这个问题的理解。

第一、城市发展方向的变化。传统城市是封闭型的城市，现在城市是开放性的城市。过去城市是单一的，现在向多样化发展。现在城市本身的发展，在这个过程有新的名词、新的观念，房地产本身也改变了城市的面貌。房地产业为合肥的建设做出了贡献。

第二、建筑形式的改变。最早是小型化城市单体的，现在向大型综合型过渡。功能上从单功能向多功能变化，这段时间我帮包河区的工业园做一个规划。现在整个城市变化也是非常大的，现在逐渐向发展功能转变。这个是建筑形式。

第三、谈一下对于城市的商业综合体的现状及发展方向的一个看法。要讲一下商业综合体的内涵和概念。2002年当时商业综合体，通俗的说法就是所谓的综合体就是综合不同的业态。一个综合体要满足三个业态，一个是居住、第二个是商业、第三个是办公。

第四、便利性及互补性。所有客户包括居住点，商业设施都在商业综合体里面！各种业态为客户创造价值。 豪布斯卡不仅仅是一个简单的功能整合。城市商业综合体是一个建筑空间的整合，再加上功能的整合。下面我想讲一下为什么会有这个城市商业综合体？首先随着城市商业综合体的概念的深入，开发商由被动地变成主动。增加了品质。同时也为开发商带来了利润的增加。做一个综合体，所有的在里面居住的，不管是从业人员还是居住者，都有各个业态。如果把居住也算进来，那就是互补。在一个Shopping Mall里面，有的商业是寄生在里面的，那么商品有替代品，这样形成一个大的生态圈。其次要讲究内外动性的设计。商业综合体可能有个交通比较方便的地方，像马鞍山路绿地就有一个城市轨道。或者自己引导，现在政府是下了规划的权威，政府建一条路，能够真正改变城市面貌。长江中路马上有一个高层，像华侨饭店。通过天桥全部连接起来。现在的城市商业综合体内外动性是很讲究的。

第五、就单一的一个开发商来说，拿到一个地块，如何单独开发一个城市综合体。因为中国跟西方国家不一样，工作人员白天开着车到城市上班，晚上开车回家。一个星期到超市里面买一次。而中国不一样。不是说所有的居住区都可以建商业综合体，将来居民入住后怎么生活。对开发商来之前的规划来说也是一种考验。

最后、我想跟各位开发企业，特别是做城市综合体开发的企业提一些建议。我刚才讲的城市商业综合体，至少有三个业态的组合。一个居住，居住包括公寓、还有一个商业、办公。最后一个是前面有办公室设备，后面定位成简单型的生活型服务。像我们的信地城市广场，像位于老城区和新城区的交汇点的海顿，之前要把一个主体的功能定位好。作为一个城市商业综合体，一定要讲究品位。总结以上讲的几点，我觉得城市商业综合体，总体的发展方向跟城市化的发展和房地产发展，起到一个一脉相承的作用。我认为将来的城市商业综合体，就是一个新生活综合体。在综合体这个区域里面，有工作和生活，包括会展、娱乐、餐饮，实际上是一个多业态的。 
    
陈总：

我们在主持这个城市高论坛的时候，很多人讲，这个活动组织太早了。因为合肥很多城市综合体都还没有出来。我们任何一个概念，从无到有，会有一个必然的过程。把握这个必然性以后。才能成为胜利者。所以我们今天组织这个会议的目的就是希望你们在推出项目之前，应该从整个合肥市的需求出发。下面我们想听一下具体项目的操盘手在项目运作过程当中，各自的特色和差异性。以及如何看待这个项目，将会存在那些问题？有请绿地海顿商业中心的蔡总——