李慧秋女士接受网友的提问，畅谈合肥楼市发展
主持人：各位网友大家好！欢迎收看今天的《合房面对面》，今天请到现场的嘉宾是合肥市房管局的李慧秋总工程师。李总您好！欢迎接受我们的采访。李总是房地产界的专家级人物，多年的建筑设计和行业领导工作使她在业界享有盛誉。今年恰逢房改十年，李总也是见证了这十年来合肥房地产的翻天变化。我们首先先谈一下“房改”十年对于合肥的一些影响，您觉得这十年来合肥通过“房改”改变了什么？
李慧秋：房价十年确实给我们的住房带来了一个巨大的变化。首先使大家的居住环境和居住面积有了很大的改变，更重要的是使我们的老百姓住房消费理念发生了改变。以前都是单位的福利分房，或者是租的公房来居住。现在大家意识到住房是一种市场行为，在住房的市场化的情况下，大家的消费观念发生了变化，意识到自己要买房。
主持人：您觉得在经历了2007年的合肥房价上涨之后，合肥的房地产市场是不是健康的？您看好未来一年合肥房地产市场发展的情况吗？
李慧秋：合肥市的房地产市场应该说始终都是比较稳定健康的，以后也会如此。同时，合肥市的发展也在蒸蒸日上，要做大做强、又快又好。所以房地产业也会和合肥市发展一样会越来越好。
主持人：但是很多网友向我们反映合肥的房价偏高，您觉得这个价位从全国来看，对于合肥市民是不是偏高？
李慧秋：从全国的房价水平来说，从住房的价位和同等城市比较来看，我们房价不算太高，比较低。但是从合肥市本身来看，我们的发展速度还是比较快的，和老百姓的收入来比，我们的房价还是偏高的。
主持人：您觉得08年的合肥房价会有怎样波动呢？
李慧秋：应该说稳中有升。
主持人：稳中有升具体是指？
李慧秋：这个稳中有升的概念就是平稳地发展，不会像有的城市忽然涨到一两万，或者每个平方米涨一两千。
主持人：还会保持在一个很平稳的状态？
李慧秋：对。在稳定的状态下还会慢慢往上升。这个往上升也是有前提的，随着经济的发展、人们需求的增强、土地越来越稀有，建筑材料价格、人工工资等建设成本和科技含量的增加，房价提高是很自然的。
主持人：有专家认为，现在大城市房价下浮的情况来看，房价可能上涨可能会到一个极点，可能到了一个程度就不会再继续上涨，您觉得合肥会不会有这样所谓的极点存在，到了这个极点房价就自然地下浮了？
李慧秋：这个很难说，因为房地产，特别是住房需求性还是比较强的。比如上海的房子，升到一万两万有可能。但合肥绝对不会这么高，这个极点是很难确定的。还有一个地域的原因，本地房地产的价格是其(成本)组成部分的变化，这是不定的，所以价格不太好说。如果土地价格猛增到很高，或者人工工资增加很多，或者是销售量突然减少，都会使价格发生变化。所以这个极点很难确定。
主持人：有很多网友比较关注关于经济适用房和廉租房的问题。有网友留言，合肥在经济适用房和廉租房方面有什么举措？能不能透露一些已经在规划中的项目概况？
李慧秋：廉租房和经济适用房是我们合肥市政府在去年响应国家24号文，解决城市低收入家庭住房困难问题的一个规划。去年已经在滨湖新区开了四十几万的经济适用房和廉租房。08年政府根据年度计划在三个开发区分别各建两万平方米的廉租房，一共是六万平方米的廉租房。
主持人：可以解决多少市民住房问题？
李慧秋：六万平方米，廉租住房是1350套。
主持人：1350个家庭可以享受到政府提供的廉租住房。
李慧秋：经济适用房是在4个行政区，是8万平方米，一共是1450套。
主持人：就是说合肥现在即将有3000套面对低收入人群提供的住房。
李慧秋：对于保障性住房，不光是廉租住房和经济适用房。还有一项就是特困企业的经济适用房，是指以前国有企业改制以后，有土地，但是职工住房非常困难，拿出土地来建经济适用房，是专项供应的。08年的量非常大，有53万平方米，有7900套。特困企业的有经济适用房项目，比如合钢三厂、铝厂、叉车厂等一些老的国企。
主持人：有人反映在经济适用房的分配制度上存在一些问题，有些人没有办法享受到这些房子，您觉得在保障经济适用房和廉租房操作的透明度和公正性上，政府有没有一些措施？
李慧秋：肯定要公正、公平、公开的。同和·民康经济适用房小区都是公开摇号的，当时电视台很多媒体都是直播、转播，告诉老百姓，你申请这个房子肯定得到公正的待遇。同时07年下半年，政府分别出台了《经济适用房的管理办法》和《廉租房建设的管理办法》，办法中对申请住房的基本条件、基本程序、监督办法和价格的核定标准都有详细的规定。
主持人：08年可能会有一些大型的房地产企业进入合肥，他们进入合肥市场会不会对合肥的房产市场有一些影响呢？您觉得会不会有一些冲击？
李慧秋：冲击是肯定的，影响也是实实在在的。比如说前几年，来了上海绿地，来了浙江绿城，他们对市场有巨大的影响。影响主要表现在：住宅质量提高了，小区规划和以前本土的开发商不一样，漂亮了、质量高了，应该说从各个方面都有所提高。
主持人：带来了竞争。对本土的房地产开发商有一些压力存在。
李慧秋：同时价格也提高了。
主持人：您鼓励大家买这些贵的房子吗？
李慧秋：不是说买贵的房子。而是他们外来的企业给我们带来了新的信息，对我们行业从质量的提高，使老百姓对好与坏有一个鉴别，这是好事。
主持人：纵观合肥地域板块，政务新区、包河区现在是炙手可热。但其他区域也迎来了发展的契机，比方合房网日前报道的“城北大发展”，您觉得城北这一块区域有哪些发展的前景？
李慧秋：合肥从141的版图确定以后，是全面开花。以前北面、东面是比较差的区域，现在不存在这种说法了。因为合肥市要整体发展，道路从南到北，从东到西，每一个板块都在大发展，从高架桥、马路的拓宽、城市面貌的改善、旧的房屋拆迁，其发展的力度都非常大，使合肥整个城市都发生了变化。不是说这个区域发展了，其他的区域是不是比它次一点；这个区域发展了，房价是不是会猛增。不是这个概念，而是合肥市整体环境的一个大改变。
主持人：您觉得合肥市应该迎来一个全面发展的新时代？
李慧秋：对。
主持人：从今年土地市场相关指标来看，容积率要求越来越高。同时从供应市场来看，高层似乎已经成为楼市的主力产品。您觉得在未来市场在建筑形态上，高层会不会占据主流？
李慧秋：容积率越来越高这是一个发展形势。因此我们国家建设的指导方针，现在就是“四节一环保”，有“一节”就是节地，即节能、省地。只有提高容积率才能节地。高层建筑在以后的发展中肯定是主流，但是相对城市的大小，它所占的比例是不一样的。比如说在上海，可能超过50%都是高层，在北京也有越来越多的高层。在合肥它的比例总数肯定会比这两个城市要低。
主持人：可能占据主流市场还需要一段时间？
李慧秋：如果以后合肥发展得像上海一样，可能也会发展到70%是高层。
主持人：今天是合肥大建设的重要一年，我们发现许多道路在拓宽，高架在建起，与周边城市的联系在加强，这样的环境对合肥的楼市有没有一些影响存在？
李慧秋：城市的变化对房地产业是有促进的。金寨路高架桥通了，哪个区域的人员就会活跃起来。我们到会展中心就十几分钟就到了，以前半个小时也到不了，拉近了交通的距离。这样大家感觉到本来很远的地方不是很远，本来不愿意到那个地方去买房，现在就会到那个地方去买房，高架促进了房地产业的蓬勃发展。
主持人：前几天，我们把李总即将作客合房网的信息发布在网上，受到不少网友咨询提问。有一位网友“翠笛囡囡”问，想问下李总，现阶段看，是持币观望，还是买房？买房和租房哪种更划算？
李慧秋：国家对房地产行业实施了连续几年的调控，使一些购房人都持币观望，认为房价会掉下来。等房价跌了以后再买房，会更合算。事实上，并不是这样。买房好还是租房好，这个问题首先从消费的观念上来认识。买房和租房主要是根据经济能力和实际需求。比如刚毕业的大学生，刚参加工作的人，没有能力买房，我建议你就先租房。如果你有一定的积蓄，首付可以付，又有较稳定的工作可以付银行的利息，就可以买一个小一点的房子，这样压力不会太大。真正是有积蓄，家里又有支持，马上要结婚，那就买房。所以根据你的需求来确定你是租房、买房，还是按揭。还有一个部分人买房是要投资，并不是自己需求。投资，我想说房地产业投资和股票投资是有风险的。
主持人：您对炒房有什么看法吗？因为今年第二套房贷要松动了，有人担心炒房会不会死灰复燃？
李慧秋：炒房是房地产市场的一个行业，我们不能完全杜绝。没有人炒房，房屋市场也是不可能活跃。市场就是这样，有买、有卖、有投资，这是一种非常正常的现象，但是炒房的“度”一定要把握住。如果10%的人都在炒房，会给房地产市场造成很多的泡沫。比如房价本来是一千，通过我买了又卖给你，卖到1200，你又卖给他1500，这个500块钱的价格就是泡沫。它会给房地产市场带来不利的因素。所以炒房有，倒不怕，只不过不要过量。
主持人：网友“住在上铺的兄弟”问政务区随着外地开发商的“组团”进入价格会不会有很大提升？现在的政务区商业太少，还不适合居住，如果价格上升，会不会出现“有价无市”的情况？
李慧秋：政务区建设几年来，目前为止依然是合肥市外部环境、交通环境最好的一个区域。首先它的定位就是政务文化新区，它的定位就决定了它的商业不会非常多。所以，对于买房自住来说，首先要意识到你选择区域的定位。现在很多人说，买东西不方便，这是有暂时的情况。有住宅就会有商业配套，只不过是时间的问题。至于到那里买房，价格会不会太高，我想任何一个区域，如果你选择了这个区域，肯定有你的理由。比如上班近、交通方便，至于商业，可以开车到市里来，或者以后那里商业发展起来，你自然而然就方便了。
主持人：这个网友提问组团进入，是不是有很多外地开发商已经准备进入政务区了？
李慧秋：我还不太了解，好像还没有组团进入。
主持人：网友“多多”问，目前拐点论已经在业内兴起，您觉得合肥市场什么时候能迎来拐点？
李慧秋：拐点从07年下半年开始起，炒得沸沸扬扬的。我也多次跟媒体的朋友谈论过这个事情。合肥目前没有拐点的迹象，拐点从力学上说就是发生了突变，不是上升就是下降，上升不会平稳上升，会垂直上升就是一个拐点了。合肥目前没有这个迹象。
主持人：就像您说的市场应该是稳中有升。
李慧秋：对。
主持人：网友“一人言”跟帖说，结合合肥目前城市状况，08年合肥土地市场情况将向何种方向发展？从近期即将出让的土地条件来看，许多开发企业还是比较看好合肥市场的，特别是外地企业。其次想问下李总，在一线城市市场不好的情况下，二三线城市是否已经迎来了较好的发展时机？
李慧秋：土地一直是计划供应，因为土地是稀有的资源，而且住宅建设，房地产行业的建设都是需要依赖于土地的。所以国家对这一块是严格控制的。温总理多次说了，土地资源是要严格控制的。每一年合肥市供应的土地都是根据规划建设的情况供应的，土地也是根据国家的标准在招拍挂市场上进行获得。所以土地的价格应该也是会逐渐地升温的，价格主要是供求关系决定的。
主持人：从近期即将出让的土地条件来看，许多开发企业还是比较看好合肥市场的。是不是说明在一线城市市场不好的情况下，像合肥这种二三线城市是否已经迎来了较好的发展机遇？
李慧秋：大家看到上海涨价的时候，我们就想涨价，看到它们价格下跌的时候，就想它跌下来，我们价格也比较高，不会受影响。实际上房地产的地域性比较强，一二线房价有所变化，那是因为它们本来的价格和我们就有所不同。比如今天有些城市讲到拐点的时候，就是有些城市房屋价格下滑，比如深圳、广州，它们的房屋价格跌得比较厉害。事实上，合肥市不但没有往下跌，还有点往上浮动。这就说明一线城市的定位有它的特殊性，二三线城市的价格和一线城市是不可以比拟的。它们发展到一定程度的时候，我们才刚刚起步。上海和北京，它们的房价到四千多的时候，我们才一千多。它们往上走已经平稳的时候，03年我们是猛增，增幅到了30%，以至于国务院都关注到我们合肥市怎么涨这么快。
主持人：当年为什么一下子会涨这么快？
李慧秋：因为我们的需求量大，起步晚。大家一看到这么多好房子，都来买，都想改善自己的居住环境。同时银行的政策也比较优惠，那时候付款贷款的利率是最低的，门槛是最低的。有的时候是首付10%就可以了，还有的免首付。
主持人：可能当年合肥的成交量比较大。对于合肥后来几年都有一些影响存在，像今天会不会有这样的情况？
李慧秋：不是销售量大，而是一个变化。那个时候我们每一年的成交量也就400万。但是现在连续几年都将近1000万，去年已经超过1000万，量是越来越高的。
主持人：今年的房地产市场，您觉得供求关系方面如何？
李慧秋：应该能满足。07年年底有一个统计报表显示出，合肥市在建的工程有3000多万平米，07年的时候竣工量是800多万，总销售量是1000多万，可以用“供需两旺”来形容我们的市场。
主持人：供需两旺的情况还会延续几年？
李慧秋：至少近一两年。
主持人：网友“且听风吟”说，作为一名房地产领域的政府官员，看到有些迫切需要住房的市民因逐渐上涨的房价而正在承受无房之痛，经济适用房和廉租房又暂时不能对其有所帮助时，您有没有感到焦急和同情？
李慧秋：政府对房地产市场的调控就是因为有一些人买不到房，或者买不起房。国家对住房的调控的两个标准，70/90政策，就是要建设更多的小户型使大部分中低收入者都能买得起，这就是一个倾斜政策。温总理和胡锦涛总书记多次在十七大上倾斜，要住有所居。这样一个理念不是说，人人有住房，不是居有住房，而是住有所居。你需要住的时候，你有房住，从大家要买房的理念上转到人人有房住。租房也是住房，小房子也是有住房，能够满足生活的基本需求就可以了。这说明政府对低收入和中低收入的老百姓非常关注，也就是把住房问题从一个经济的问题转化为一个民生的问题。非常关注大家的住房问题。而且从政策上进行倾斜，24号文就专门讲到城市低收入的住房困难问题。每个城市都要规划，像省会城市的规划一定要报到建设部去。我们现在已经做了08年到2010年的住宅规划，2008年度的住宅规划，2008年的保障住房规划，2009年的住宅建设规划，2009年的保障计划。马上要做一个到2012年的住房规划和保障计划。
主持人：住房保障体系已经到2012年都已经建设好了。
李慧秋：都要逐步对社会公布，告诉老百姓。你不是买不起房，我们每一年都有一定量的经济适用房廉租房上市供应，你今年摇号，可能摇不到你，明年、后年、大后年肯定有，可能改变你的住房环境。这说明政府的调控政策是倾斜于老百姓的，就是现在买不到房，或者是收入比较低的人，住房问题肯定会能够得到解决的，前途是光明的。
主持人：您觉得从合肥的情况来看，住房保障体系是不是已经初具规模，还是尚处于一个发展阶段，还是建设得比较完善了。房改对于住房保障体系，一个是商品房，一个是经济适用房，还有一个是廉租房这几块，每个人都希望在住房保障体系里面找到自己适合的房屋的类型。
李慧秋：随着宏观调控会逐步完善住房供应结构，从04年合肥市供应的房子大部分都是在120平米以上，到150平米，现在住房一般都是在110平米左右，就是从对面积的需求转向于质量和实际的需求。国家70/90政策会把住房的面积限制在90平方米以下。我曾经给一个朋友算过一个帐，合肥市按3.2人的户均来计算，现在人均住房27平方米，将近90平方米，已经很宽裕了。所以住房问题会逐步地落实，逐步地完善供应体系。
主持人：其实在一般跟网友接触的过程中发现，很多网友对住房保障体系不是很清楚。比如买房子，很多人一提到买房子就会买商品房，而不想想我的经济实力是不是只能够买经济适用房和租用廉租房，这可能需要思想上的改变或是媒介的宣传，您有什么看法？
李慧秋：经济适用房和廉租房仅对城市里面收入比较低，就是吃低保的人才可以申请。两个办法里面有明确的对象，才可以申请经济适用房和廉租房。对于刚刚参加工作收入比较低，虽然有月工资，但不是很高，又达不到吃低保的条件，也不可以买经济适用房，这样的人，政府现在已经要引导大家如何消费住房。就是要怎么梯度消费？买不起房租房，租房已经比较充足，可以买小房。到结婚的时候，买一个两室一厅的房子，80平米就可以了。有了孩子、父母也要接来，四口人，三代人住不下了，再买大一点的房子，可以梯度消费。
主持人：不需要一步到位，不需要一定要买150平米，或是200平米的房子。
李慧秋：完全没有必要，而且房子越盖越好，质量越来越高，设备越来越全，科技含量越来越高，没有必要一下子买大房子。
主持人：最后希望李总给我们这次访谈作一个总结，或者对08年的房地产市场有什么期许或者是愿景？
李慧秋：首先感谢合房网邀请我到这里来做这样一期节目，使我和网友能够近距离的交流，把政府对住房建设方面的政策给大家有一个交流。我想大家对合肥市的住房产业关注度非常高，我也希望大家对我们房地产业要更有信心。
主持人：非常感谢李总今天接受合房面对面的采访。衣、食、住、行都是每个人在生活中不可避免的话题，相信网友在听完今天合房面对面为您直播的节目之后，都能感觉受益匪浅。谢谢李总，也希望您多给我们合房网提意见，如果网民对我们今天节目有什么更好的意见和建议，欢迎与我们联系。今天的《合房面对面》就到这里了，我们下期再见。
