上海区域中心总经理袁鸿昌：

各位朋友大家好。今天站在这里给大家聊一聊中国房地产的趋势。说到趋势，我就想到小时候的一个故事叫盲人摸象，大家从不同的角度看到同样的主体有不同的感受。中国的市场是一个什么样的市场呢？中国市场存在很多的变数。98年当时因为金融风暴使得周边国家货币都在贬值，当时朱镕基总理作为一个大国的总理，他向世界上严肃地宣布人民币不贬值。

前段时间人民币破7，进入6时代。中国的出口贸易顺差在逐月地缩减，到底什么样的手段和政策使得这个市场再抬起来？98年朱总理做了如下的举措。第一、取消实物分房。08年在人民币升值的大背景下，中国经济在拉动内需、投资出口、内部投资这三架马车如何的搭配，这个难题摆出来并不容易。大家可以看到03年初02年底，其实不但是中国房价在狂飙，其他国家也是一样的。什么原因使得房价是这样的？全世界房地产的规律在我们看来是趋同的，都是人来居住的。背后的原因是什么？世界上房地产上涨大概因素最主要是三个。第一个金融创新，以美国的次级债为主。第二个最主要的原因是人口增长。在座的老总有些已经开始移民澳大利亚和新西兰了，这两个国家这两年对移民是很宽松的，人一旦进入就使得价格上涨。第三个上涨的原因以俄罗斯为代表的，财富的扩张和贫富悬殊的拉大。70年代初的时候，每桶石油的价格还没有20美金，08年1月2号每桶石油已经翻了5倍了。

珠三角现在房价已经在下跌了，很多开发商悲观地说，我们已经没有钱赚了，我们要放弃这个行业。到底怎么看待一个行业的短期、中期、长期呢？从我们角度来看，房地产为什么长期看好？有三个原因。

第一、人口红利。建国以后，中国开始出现现代人口转变的历程，随即进入“人口负债期”。50年到80年的时候，中国的人口负债经历了一个由少到多、由多到少的变化过程。80年到90年的时候，开始慢慢转入到“人口红利期”。

第二、在所有的世界人口的历史上，中国有一段时间是逆城市化。逆城市化，虽然可能给很多家庭造成了不幸的故事发生。但有一个好处，中国是一个幅员辽阔的国家。这么大的国家要想治理好，需要大家充分地了解。   

第三、在文化大革命的时候，我们干了两件事，一个是氢弹，一个原子弹爆炸，这两个使得我们有很好的环境去做房地产市场。   

中国在解放以后大概经历了三次人口出生的高峰，51年到58年，62年到76年，85年到91年。如果中国计划生育的政策不改变，到2025年将有15亿到16亿的人口。

人口红利就有人口负债。计划生育政策不发生改变，2030年左右的时候，开始呈现老龄社会的特征，人口会减少。在世界上两个地方出现过这样的问题，89年日本泡沫破裂，另外日本本身的出生率是负增长，而且日本也是移民政策最严厉的国家。香港移民政策已经改了。在香港投资650万港币，不管是买厂、开企业，投资一年马上可以转到香港去。这几年香港房价增得很快，人口也增长很快。人口红利是支持中国房地产继续向前一个最主要的动因。

第二、长远支撑中国房地产发展的基石就是城市化，也有中国独特的土地政策。讲到世界城市发展史，一般会找美国。原因是美国在两百年的立国历史当中，没有打过大的战，也没有特大的自然灾害。美国的城市化进程是最自然的进程，研究美国的城市化历史，我们就发现几个规律：

第一个规律就是当一个国家城市化率超过40%的时候，就进入到快速的城市化进程。

第二个规律就是城市化的过程不是一个均匀的过程。我们在80年代初的时候，曾经颁布过一个条例，就是重点发展中小城市。但是三十年过后，真正发展起来的是北京、上海、广州、深圳，南京、合肥，这都是点状发展起来的。美国在后期的时候，越来越多的人口集中到底特律、洛杉矶、这些大城市的人口越来越多，而且逐步变成一个城市圈。东京十年前的人口1900万，已经是世界上人口最多的城市之一。十年以后是3900万，通过快速轨道交通使得周边的县市与东京连接起来，中国城市化的过程也是这么一个过程。

第三个规律，中国城市化刚刚开始，因为每一个城市的发展，其实跟人成长有同样的规律，中国正在经历城市形成基本形态的过程。上海一年将近3000万平方米，其他一些可能会因为世博会的召开，量会更大一些。欧洲一年的建设量不如北京的量大。这就是我们现在城市化的过程，这种需求不会降低的。

中国的土地政策一方面也使得土地成为稀缺资源。中国是国有土地政策，使得很多大的工程能够顺利地推进。但是温总理说18亿亩的耕地战略储备是一个红线。土地会不会突然贬值了？我感觉下跌的空间不大。第二，中国还是一个人多地少的国家。

第三个大的趋势就是房屋的资产化。房屋的资产化是个综合效应。第一、财富效应。中国从80年之后，基本是GDP增长都在10%左右；第二、人民币的升值；第三、金融创新，带来了财富效应。如果房屋只是一个消费品，拥有更多的住房是没有意义的，现在的房子越来越多地变成了一种资产，带来溢价和增值的。现在应该已经进入通货膨胀的时代了。如果变成一个资产的载体以后，可以拥有的更多。在大城市里面，房屋的增值效应更加快。上海五年前在内环以内以6000、7000块钱买房子，基本上现在是两万块钱了。通过资产购买使得贫富悬殊的层级拉大了，这样使得房价在大城市涨得比较快。城市化、人口红利、房屋资产趋势，应该不会随着政策发生大的波动。中国整个的房价从02年年底开始基本上沿着这条曲线涨了，政府做了很多的调控的手段，沿着红色的曲线一路的上扬。02年到07年基本上是这么一个趋势，房价一路上涨。

房地产的行业今天到底有多难做，在金融方面，1、严厉的贷款政策。今年的贷款很难，只要是中国的房地产企业，基本上不脱离这样的趋势，自有资金30%左右，银行贷款接近20%，50%主要是从市场上面来获得。
2、对外资的收购限制政策。
3、地产类企业上市融资限制政策。外资进来首先要成立公司，有公司首先要有土地，要有土地首先要有土地证，这是一个死循环。
4、土地供应政策，限时开发。56%的利润来自于土地增值，44%是来自于营销、服务、策划，使得这一块增值。土地增值，一定要时间紧一些。70/90对于一个地少人多的国家是一个必然的趋势。到香港、日本、纽约、欧洲，基本上大都市的房子也就是这么大。300平米以上是绝对的豪宅。去年大家在讨论面粉已经贵过面包了，最主要的原因是大家的预期在提高。今年的状况使得土地成本高如何去解决。现在所有的开发商面临的问题就是成本在上升。
5、廉租房政策和经济适用房的政策。这个政策刚一出来的时候，大家都担心会不会冲击房地产市场。其实在研究的过程中不会冲击，对商品房是有促进作用的。我们在做经济适用房没有进行有效的区隔。香港的公屋就是廉租房，公屋最大的房型面积不超过40平方米。还有一种居屋，有房产证的，不超过60平方米。大陆的廉租房政策今年有了一个比较好的规律，廉租房面积标准一定要控制。
6、物业税的推出。大家担心物业税的推出会不会使得房价有一个大的影响。这一块的心理的作用大于实质的作用。物业税是国际上通行的方式，在美国叫房产税，在英国叫财产税，都会征收的。即使征收也会随着市场的波动，受供求关系的影响而影响。
7、钢铁、水泥成本的上涨。今年的涨幅大概65%，基本上都在涨，使得钢材、水泥价格在向上涨。新的《劳动法》颁布使得人工成本也在上涨。新的《劳动法》的引入使得人工成本上涨10%到15%。大量的珠三角企业往东南亚迁，新劳动法的颁布使得成本增加。成本增加，售价降低，今年面临都是这样的问题。
8、人民币的升值由此可能引发的危机。今年的情况太特殊了，人民币的升值不是因为中国的钱多。在这个世界上有两个国家不太负责任，一个是日本，第二个国家就是美国。中国的流动性过剩问题不仅仅是中国的问题。
9、美国的次级债引发的经济衰退。
10、石油价格过100美金，现在到120美金了。世界上粮食也在上涨。其中就是玉米、大豆去做乙醇了。

借用托尔斯泰的一句话，幸福的家庭都是一样的，不幸的家庭各有各的不幸。成功的企业各有各的成功，失败的企业都是一样的。资金链一断，这个企业就没有了。

借用马云的一句话，我总是这样想，今天很残酷，明天更残酷，后天会很美好，但绝大多数人都死在明天晚上，却见不到后天的太阳。所以我们干什么都要坚持，撑下去、活下去有更美好的明天。

中国的五万多家房地产分为四大类：
    第一、资源型开发商，如泰达。有极强的地方政府背景和资本支持，对区域土地资源拥有极强的垄断性；巨大的前期投入以及高于行业平均利润率；在产品创新能力和成本控制上较专业开发商弱。
    第二、资金规模型开发商。拥有多元化的业务范围，具有雄厚的资本以及娴熟的资本运作能力。
    第三、专业型开发商，如万科。具有领先的成本控制策略以及产品创新策略，产品细分程度高，在特定的人群中具有很强的品牌号召力；资本实力强大，拥有众多的融资渠道和较高的融资能力；土地资源控制能力较弱，土地获取难度较大，且获取的成本较高。
    第四、机会型开发商。中国90%以上的开发商，都是机会型的开发商。他们有强大牢固的地方政府关系，对区域土地资源具有很强的控制力；具有一定的资本实力和融资能力；产品创新能力、成本控制能力以及风险控制能力较弱。

    在宏观调控下面，关键企业行为：
    一类万科和碧桂园，坚持自己的商业逻辑。万科要做房地产界的丰田，因为丰田汽车公司一年的利润超过通用、福特、克莱斯勒。第二个丰田在汽车行业的专利技术超过50%。第三、在汽车关于环保的技术，丰田超过70%。万科在提产业化，为什么要做产业化呢？
    第一、中国的房地产市场成本构成已经发生了很大的变化，缩短工期是一件很有意义的事情。
    第二、万科交付5万套房子，如果1%的房子出问题，就是500套房子。这种口碑传播出去，影响力是很大的。
    第三、量大，通过产业化能够使成本降下来。
    第四个集团采购。降低成本最大的手段就是通过批量生产。
    碧桂园全年的销售额170亿，万科今年的销售总额是300多亿。碧桂园的利润是很大的，怎么做到的。碧桂园基本上所有的东西设计自己做、施工单位自己的、物业单位自己的，甚至建筑材料都是自己生产的，完全是自循环，把成本控制得很好。龙湖、绿城，力图形成自己的生意特色，能够在资本市场得到认可。现在基本上在这些城市里面，拿大的规模的土地，价格已经非常昂贵了。基本上在上海拿地，基本上都在十几个亿。每一家开发商的个人的状况是不一样的，但是在战略层面上，第一、现金流大于利润的开发指导战略。过往的盈利模式，主要是通过提升每一块土地单产的产出就可以做到的。手上有现金以后，可以用很低的价格收购一个资产，通过降低成本，再赚钱。第二、在市场的调整期增加土地储备是一个好的机会。优秀的公司不管是顺境还是逆境都是奋进不已。如果不加强管理，随波逐流会被淘汰的。我们是房地产的营销人，我们操作项目的5重境界：
    第一、创造独一无二的价值体系。
    第二、坚持在细节用行动传递这种价值。
    第三、承受压力、抵制诱惑、坚持。
    第四、自信得自负，关键是分寸。
    第五、开放的坚持。
    开发商的企业发展金字塔，基本上开发商都沿着这样的路径发展。第一个阶段是单向的公司。老板只要有资源，比较勤奋，这个项目基本上不会出问题。第二个阶段，多项目的持续开发。这是对决策人的要求就是分工的意识。开发商应具备整合的能力，关键是找到资源怎么整合起来。第三个阶段，形成专业特色的房地产企业。第四个阶段，运营效率领先的阶段。第五个阶段，组织能力领先阶段。大家可以关注一下净资产回报率，在美国的企业毛利润率不超过20%。中国基本上毛利润不超过30%，在座的各位老总一定不会选择这个项目。美国基本房地产开发企业的净资产收益率在20%。大家留意最近万科的扩张步伐是很迅速的，像一个机器一样迅速运作。最后，总结一句话，期待各位成为卓越的房地产公司。卓是卓而不群，成为独一无二的房地产开发企业。世联愿意成为在这个过程中的建设者和参与者。谢谢大家。