世联地产集团顾问事业部副总经理宋春生：
谢谢大家！世联是99年第一次进入合肥，当时是安徽置地的严总让我们进入合肥的。这些多年来世联在合肥的发展，能做到今天，我特别感谢在座的各位朋友给我们的支持。我们的进步是有赖于大家对我们的鞭策和高要求。今天借这个机会非常郑重地向大家表示感谢。
今天讲的题目比较具有操作性，核心的题目就是世联在中国房地产市场这么长时间，都接触了哪些关键性的事件。
目前不确定性市场下，一些领先的企业正在发生什么事。对我们有什么启示，我们也会有一些判断。
第一、市场已经发生的11类启示性事件。
第二、每个企业在不同的发展阶段，业务导向是什么？走在成功前沿的企业会给我们什么启发？
第三、目前整个房地产的主题叫城市中国。怎么来抓住城市的发展规律，为未来持续性发展获得更高的机遇。
第四、目前地区性领先企业和全国性领先企业都在做什么样的探索？
第一、市场已经发生的11类启示性事件。
1、深圳金地梅陇镇，今年的开春到3月份，淡市下卖出大概600套房子。给我们的启示是：淡市下市场进入资产寻宝游戏：创新产品，创新营销将使企业处于优势地位。
2、李嘉诚香港首都项目在旺市下降价10%的销售，两天回款100亿。这对我们什么启示？我们总结是现金为王的策略为战略性区域布局建立绝对优势。
3、恒大上市遇阻。给我们的启示：成熟资本市场对房企除了规模以外还有其他的重要评价因素。
4、上海浦东花木园地块，金地投标50个亿未能摘牌，而星河湾以约2/3的价格取得。带给我们的启示是：卓越的高品质产品和对城市的区域形象提升将会得到政府的青睐。
5、千岛湖绿城项目的热销以及三亚海岸线项目接近无房可卖，并都达到1.5万每平米以上的售价。东部华侨城的1000万元别墅受到市场的关注。启示是：旅游地产正在成为未来的高利润业务，房地产作为资产化工具正在显示巨大的价值。
6、富力、星河地产高端酒店的开发战略，华润、瑞安对城市中心持有型商业地产战略已全面启动。启示是，持有优质资产面对未来行业竞争将是一个重要的方向。
7、荣超成为深圳当之无愧的写字楼运营专家，花样年成为深圳小户型发展专家。启示是，以产品线细分市场是企业取得地区品牌的重要捷径。
8、金地名津渔农村的成功改造，和黄对武汉轻轨沿线的大规模开发获得绝对竞争优势。启示是，旧城改造将成为未来的新开发方向，并且使综合性开发得到利润丰厚的回报。
9、绿城，万科的快速并购。启示：目前的行业集中度正在迅速提高。
10、大连乾豪在经济技术开发区、招商在蛇口、万科在深圳坂田片区的区域深耕获得了长期持续的回报和产品溢价。启示：在城市的一个地区深耕是快速取得规范化的重要手段。
11、碧桂园被业界称为经营大师。给我们的启示是，简单的业务模式是企业快速跨越式增长的利器。碧桂园在拿地有一个很简单的拿地标准。碧桂园给拿地的团队规定了几项业务，第一个高速公路旁边的，第二要谈只能和县政府谈，不和市政府和省政府谈。第三必须酒店用地是免费送给我的。第四、2000亩以上。大致是这些条件，我就去谈。
从世联的角度，大概在今年的2月份推出了关于未来房地产市场的十个预测。今天通过这些事例，把对未来的预测放在里面了。
一、中国房地产行业正处在集中的增长阶段。任何一个行业基本都经过四个阶段，我们现在正处在第三阶段叫集中阶段。它的表现是非常清楚的，竞争加剧，市场逐步分化。大企业加深了战略转型，行业的集中度越来越高。如果现在还不在集中度上考虑，可能三年到十年以后市场就没有我们的份了。观点很明显叫房地产业集中发展阶段下是一个可确定的发展趋势。
从06年到07年发生了很大的变化，07年遇冷、金融和降价。在这样的背景下，世联认为结合了这么多经验的最佳时间，追求有质量的增长，并遵循每个发展阶段可持续发展的规律是开发企业的必由之路。粗放型的外延式增长，已经转到开发企业增长的实质性的探讨。现在很多企业又进入另一个圈子，追求增长的表象。比如规模有多大，土地储备有多高，新业务是什么，还有新进入城市的销售面积。
二、企业能力，核心能力和外延能力。核心能力：资金链条、内部管控、良好的政府关系、核心业务。我们的企业有核心业务吗？得到的利润或者净资产利润率在同行标准水平以上吗？净资产做得好的大概在30%左右。外延能力：前瞻性的业务探讨，为未来做好铺垫。企业在一个阶段一定要有一个阶段的坚定目标和必须完成的组织能力，不要随便去跨。比如处于区域内急速增长的时候，就别跨地区发展。因为我们没有那个时间和精力做。
三、企业不同阶段业务增长方式的成功实践。
阶段一、起步型的企业（区域内1-3个项目处于不同的发展阶段）
这时候业务核心要点是：降低风险、高起点快速成熟。
1、产品品质管理
2、市场判断能力
3、核心团队的建设
4、基本开发流程建设
5、项目价值挖掘能力
6、合作团队管理能力
与专业顾问公司合作的目的：是避免犯错误，项目起点高、减少市场风险、策划和销售团队成长迅速，借助专业公司的成熟业务与利于人员快速成长的专业平台。
阶段二：区域内急速发展型（3-5个多项目运作）
1、区域内的急速发展性。这时候有三到五个项目的运作，这时候业务发展的核心要点，稳定品质下追求规模。但是追求规模成为第一要素。怎么追求规模？大家应该有很多种方式。怎么使得我们有控股权又少付现金，但是又开发快。
2、具备创新的取地能力，以及在一个地区里面连续的发展能力。所谓创新取地，我们和专业公司一起对一个城市的地区做一些对未来价值判断的东西，形成概念，推动一个地区发展，然后上报政府拿这块地，很多企业都在做，而且把这个事作为非常重要的事，这取决于我们的创新能力。
3、提高多项目经营的业务流程建设。
4、项目的快速运作。这时候要形成产品线的基本雏形。
5、市场性专业公司合作模式一定要成熟。
与专业咨询公司合作的目标：
1、外包非开发企业核心能力业务（如项目市场策划、销售），实现目标管理与关键节点管理。
2、利用专业公司的创新能力，视野及对市场趋势的前瞻性把握。
3、通过专业公司对国内领先企业发展的最佳实践进行借鉴。
第二、利用专业公司的创新能力以及对市场前瞻性的把握这种能力都可以用的。通过专业公司对国内领先企业发展的最佳实践可以进行借鉴。这时候大家要知道对专业公司提要求，而这些要求对企业的发展更为有利。
第三、阶段跨区域发展性。发展的核心要点就是追求核心业务的运营效率和成功的跨地区发展模式。事实上现在大家跨地区发展最大的难度就是分公司运营模式做不好。谁掌握了分公司的秘诀，谁将赢得未来跨地区发展一个致胜法宝。从目前来看万科已经走完了这一步，地区管理中心已经形成。因为目前很多二线城市和三线城市都是项目管理制，还不叫流程管理制，这是我们下一步面临的最大挑战。
万科的四季花城系列、绿城的桂花园。万科仿照沃尔玛，我在大城市开小店，小城市开大店。万科说我在小地区做大市场，住宅有中高端都做。
地区增长形成稳定的收入。稳定性以及在未来整个集团里面占据的利润份额或者对营业额的贡献必须在一个数量级上，否则可能难以往下走。这时候很多企业会按上市的业务核心标准来进行业务运作。上市公司透明化的标准，按这种标准来要求自己，使得一切都规律化。
第四、对趋势性业务进行探索。
第五、在跨地区形成企业的品牌形象和价值观。目前在合肥很多种高端项目大致有30%都来自于周边，如果规模大，其实再往下走，当我们在合肥的市场占据的一定份额的时候，做这些事就变得很重要的。
第六、形成企业的细分市场，并对市场客户进行趋势性分析和区域性的管理。
第七、重点区域的布局管理。
第八、与紧密高效的专业公司合作。专业公司可以和公司一起建立成熟的管理制度和合作流程。专业公司介入到企业的年度总结和年度发展计划当中，已做了很多。
三、抓住城市的发展机遇。最大未来城市发展机遇是什么？城市中国。怎么抓住城市中国这个核心要素。
第一、一定要清楚推动一个城市房地产发展的最核心的三种力量是什么？1、人口、2、产业、3、交通。
第二、未来跨地区选择的时候，对城市选择最重要的方向的把握。
未来是都市群发展和大都市发展，而不是小城镇发展。下面有几组数据非常有意义。
到2025年中国城市人口将达到9个亿，现在是5.6个亿，未来增长3.5个亿。从这里来看，人口到哪儿，我们就去哪儿开发。未来6千万人口以上的都市群将达到11个，这是非常可观的数据。2500万人口的超级都市将达到15个，城市的GDP从现在的75%将上涨到95%，城市内需将从4万亿人民币增长到21万亿。170个城市将形成大众交通的热潮。这些城市未来轨道交通沿线是地价提升最快的，也是最具有条件的地方。
四、因市而变，创新经营。
原来大家一起的业务合作不外乎放在两块。现在这些形式基本被打破，我们现在和很多的一线公司都在怎么进行合作？最本质是把现在的服务随着客户需求而变。
第一、常规业务的合作使得我们开发商从外围工作中解放出来，提升效率。
第二、世联在新业务开发模式方面，针对服务，使得企业增加外延能力。
第三、世联现在推行的新业务，跟我们一起来做，卖场的拓广、销售团队的拓广，这解决了开发商刚刚起步实施的专业化水平的效率问题，这个已经都在开始展开了。
第四、因市而变，为确保项目未来顺利的销售，必须重新审视营销方式和后续项目的产品定位，并相应地调整开发节奏。本质是什么？就是提升企业的应变能力。
第五、世联以消费者为导向的精细化研究方面。目前有三家企业做得很深的一个是万科，第二个金地，第三个是中粮地产。
第六、各个城市的发展，怎么使得管理中心和总部迅速地进行市场监控？作为第三方机构有一个很重要的价值。市场成绩总是会被某种程度地夸大。跟在座的诸位都交流过，其实大家都觉得自己挺不错。这时候第三方最重要的关键就是代表一个客观方，在现场的实际水平怎么样，有了这些监控会帮助企业时刻来激励自己。
第七、对行业整合和资产重组方面。比如给海尔跨行业的发展，以及在土地的买卖和交易上都起到了良好的交流作用。
第八、主要是提供全国的城市评价系统，如果当大家进入哪些城市不太熟悉，有完善的城市评价系统可以提供。
