中介，顾名思义，它仅仅是一个服务机构，而不是经营机构；它提供的是信息，不能作为卖方或者买方参与交易。换言之，它应该赚取的仅仅是服务费。但在房产中介行业中，实际情况是怎样的呢？ 

　　北京长安律师事务所的梁学军律师向记者介绍了他所接触到的房产中介违法违规现象，为我们盘点这个行业的潜规则提供了帮助。 

　　吃差价 

　　如果说每个行业都有潜规则，那么中介行业最大的潜规则无疑是买卖、租售房屋吃差价。对此，业内人士无不心知肚明。一套百万左右的房子，差价能吃到十几万，甚至二三十万，别墅之类的差价可能更高。据说，某个中介有次卖掉一套别墅，吃到了200多万的油水。 

　　规避银行监管 

　　尽管建设部和中国人民银行在2006年颁布的《关于加强房地产经济管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》等法律法条中明确规定房产经纪人不得吃差价，但依然得不到真正的贯彻执行。因为这些法规法条针对交易结算资金——在房屋未过户之前把房款让银行保存，防止卖方直接收钱走人，通过一系列手续过完户后房主才能拿到钱。梁律师认为，这仅仅解决了一个资金监管问题，并不能从根本上杜绝中介吃差价。 

　　拿北京来说，存量房交易结算资金有两种交易方式供选择：一种是通过银行监管，另一种是买卖双方自行签订划转声明，私下交易，现金或者转账都行。签订自动划转手续，建委便不再监管，只要双方自愿即可。这时候中介的操作手段往往是，先和卖方签订一个委托公证，然后让中介公司的其他员工以房主身份来到建委唱双簧。在建委，中介假意规劝双方：千万别用银行监管的方式过户，这样太慢了，卖方三四个月才能拿到钱，买方三四个月后才能拿到房本。被中介一忽悠，买方大多会想：我交了钱却三四个月后才能拿到房本，心里不踏实。于是会选择自行签订划转声明的流程。 

　　阴阳合同 

　　买卖房屋吃差价还有一个突出表现是签订阴阳合同。中介先和房主签订委托出售房屋合同，再和客户签订委托购买房屋合同，两份合同的价格相差很大。自然，他们会想方设法阻挠买卖双方见面，直到去建委交易大厅过户时双方才仓促会面。最后交易时，买卖双方会发现房屋公示给建委的价格很低，中介便解释道，之所以有两个价格是为了避税，这时便出现阴阳合同。如此这般，在3份合同中鼓捣一番，钱便流入了中介的口袋。 

　　房地产中介合同当中没有一个合同是非常规范的，可以说每一份合同都是似是而非不伦不类——既像买卖合同，又像中介合同，又像承租合同、代理合同、居间合同，这几种合同应有的内容它都有。这是因为中介公司既想赚中介的报酬，又想赚差价，但是它又不能让消费者看见他赚了差价，所以在它制作的合同文本里面它既行使卖房人的权利，但是不承担卖房人的义务，同时享受出租人的权利，但是出租人的义务他又不承担。所以合同本身就有风险，文本里存在着较多的不公平。 

　　现金收房 

　　吃差价还有一种方式是现金收房。尽管国家对此已明令禁止，但仍以其他“变种”横行。一般来说，中介是这样进行现金收房的。中介公司员工以买受人名义与业主签订现金收房合同，价格较低，然后将房屋以更高的价格过户给真正的买家，俗称“押房”。或者是把房款现金一次性交给房主后做一个委托公证，意味着中介有权代表房主出售房屋；甚至转委托权，中介可以再转给其他人让其代表房主出售房屋。而一旦办了委托公正，买房人根本无从得知房屋的原始出售价格。中介公司就此越狙代庖，代替房主与买方签订足够他们捞一大笔的购房合同，买卖双方却浑然不觉。梁律师说，过去几年中，此种现象在中介售房业务中能占到百分之八九十、甚至更高的比例。 

　　强行收取中介费 

　　按照有关居间合同的规定，只有买卖或租赁双方签约交易后，房屋中介才能收取中介费。然而有些中介在向客户提供了信息后，不管买卖或租赁双方是否签订合同、达成交易，均向买方或承租方收取中介费。 

　　梁律师曾经参与过这样一个案例：一位买房者看好房后，向中介缴纳了1万元中介费和1万元定金，并与中介签订了委托购房合同，合同约定中介可以代业主代收代购房定金或房款。合同签订后，买方见了业主一面，看了房产证，没核实身份证，但是房产证上没照片，无法确认该人是不是业主。买方后来想了想，决定反悔，要求中介退还中介费，中介不肯。 

　　在租房过程中，也有类似事情发生。北京的租房者王平(化名)向记者述说了他的经历。2005年他想在北四环租房，先是在一家房产中介看中了一套标价月租2500元的两居室，中介热情地带他去看了房，王平对房子也比较满意。不过，他还想再看看，万一有更合适的房子呢？他又走进了紧挨着的另一家房产中介。中介寻问了他的需求，向他推荐了一套两居，标价也是2500元，他询问房子的具体情况，他们称这房子是刚上的，才拿到钥匙，对房子的具体情况不是特别了解，不如一起去看看。这一看可巧，居然就是王平之前去看的那套房子。 

　　王平回去一想，跟这房子还挺有缘，就租下来吧。因为是先跟前一家看的房，所以去了第一家房产中介，和他们签了协议。签协议的时候，王平还问怎么第二家也掌握这套房源，中介称“这房源信息是我们先掌握的，我们和他们都认识，告诉他们的。”王平也没再多想。 

　　“谁知，此后便和我扛上了，三更半夜骚扰电话不断，甚至还把我的门锁用胶水粘上，让我进不了门。” 

　　王平至今想起这件事仍然愤愤不平：“他们说了让我交一个月中介费，不能白跑腿。后来看从我身上实在榨不出什么油水了，才作罢。” 

　　虚假房源 

　　主要表现在低价引人上钩。比如，此地两居室的市场价一般为1500元，一些黑心中介偏偏有一套标价七八百元的两居，还拿假房产证骗取客户信任。等客户交上一两百的中介服务费后，假装带你去看房，走到半路上装着给业主打电话，又说业主电话没人接等等，拖着，让客户始终见不到房主，然后自己想法金蝉脱壳。许多客户怕麻烦，想着一两百也不多，最后大多不了了之。 

　　第二是虚报房源。一些报纸上，房屋中介的房源信息非常多，但实际上里面的水分非常大。有很多中介公司没有这么多房源，怎么办？照搬照抄别人的稍做改变。注册一个公司以后，再承包给个人，成立东城分部、西城分部等等。这些承包的人往往在交了承包费用之后能坑就坑、能骗就骗，骗到一定程度之后便溜之大吉。