物业服务一直是房地产业纠纷频出的领域，如何减少纠纷，始终苦无良策。今年五一开始，北京市将实施新的《北京市前期物业服务合同》与《北京市物业服务合同》示范文本，有望为物业纠纷找到一条出路。

　　据了解，截至2008年3月，北京全市实施物业服务总建筑面积达3．5亿平方米，其中住宅面积2．7亿平方米，约占住宅总量的80％；全市住宅小区成立业主大会的有627个，约占项目总数的20％。全市共有物业服务企业2844家，从业人员约20万人，其中一级企业65家，二级企业197家，物业服务已经涉及北京市民千家万户。

　　据北京市建委相关人士介绍，《北京市前期物业服务合同》示范文本将作为《商品房买卖合同》的附件，要求开发建设单位在销售物业之前选聘物业服务企业时签订，在办理房屋预售手续的同时上报市建委市场交易管理系统予以公示，由买房人在购房时予以确认，避免和减少业主入住后发生争议和纠纷。《北京市物业服务合同》示范文本供业主大会或业主选聘物业服务企业时使用，通过明确物业服务范围、完善业主与物业服务企业的权利义务、规范物业服务收费方式、明确违约责任等措施进一步理顺双方关系。两个示范文本分别明确了前期和后期物业服务中的服务范围、服务标准、合同期限、服务费用、权利义务、违约责任等相关条款。对于规划平面图、物业构成明细、物业共用部位明细、物业共用设施设备明细、物业服务标准以及移交资料清单等具体内容则以附件的形式体现。

　　《北京市前期物业服务合同》包括入住前服务和入住后服务两部分。合同明确，开发建设单位和物业服务企业应当就入住前服务的具体事宜签订书面协议，明确服务的范围、费用等事项，并规定因入住前服务发生的费用由开发建设单位另行支付，不得摊入业主的物业服务费用。

　　目前物业服务活动中因服务期限和合同解除问题引发的纠纷较多，常有物业公司突然不知所踪或原有物业公司拒不撤出的报道见诸媒体。为减少有关纠纷，文本中对此类问题做出了专门规定：

    （1）服务期限问题：开发建设单位与物业服务企业可以在合同中约定服务期限。

    （2）期满不再续约问题：任何一方决定在服务期限届满后不再续约的，均应当在届满3个月前书面通知对方，从而给物业交接预留充足的准备时间。

    （3）合同提前终止问题：服务期限未满，但业主大会已选聘新的物业服务企业的，应当在新的物业服务合同生效3个月前书面通知甲、乙双方；新合同生效时，原合同自动终止；物业服务企业应当在原合同终止前移交物业服务用房、物业服务的相关资料及属于本物业区域内的物业共用设施设备、公共区域，并按时撤出本物业区域，以保障新旧物业的顺利交接。

    （4）物业衔接空档问题：为避免物业服务衔接上出现空档损害业主权益，文本中规定原合同终止后尚未有新的物业服务企业承接的，原物业服务企业应当继续按原合同约定提供服务，在此期间的物业服务费用仍由业主按原合同约定标准交纳。

    （5）物业服务企业的交接协助问题：文本中规定合同终止后甲乙双方应当共同做好债权债务处理，包括物业服务费用的清算、对外签订的各种协议的执行等；物业服务企业应当协助开发建设单位或业主大会、业主委员会做好物业服务的交接和善后工作。

　　物业服务合同对新旧物业服务企业交接问题也做了规定，要求委托方、新物业服务企业和原物业服务企业应当在新的物业服务合同生效之前，就交接时间、交接内容、交接查验、交接前后的责任等事项进行约定。交接时间应当确定具体时点，时点前责任由原物业服务企业承担，时点后责任由新物业服务企业承担；原物业服务企业应当在约定时点将物业区域内的档案资料、物业服务用房及属于本物业区域内的物业共用设施设备、公共区域移交给新物业服务企业，由委托方、新物业服务企业和原物业服务企业进行逐项查验接收，并由三方签字确认。三方对查验结果存在争议的，应当在查验记录中载明，并明确解决办法。

　　文本中规定，物业服务企业经营归业主所有的共用部位、共用设施设备用于广告、房屋租赁、会所经营、商业促销等活动，应当在符合有关法律规定并征得相关业主、业主大会的同意后，按照规定办理有关手续，每半年向委托方公布收益情况并接受监督。经营归业主所有的共用部位、共用设施设备所得收益归业主所有，并可用于分摊到户补充专项维修资金、抵减下一年度物业服务费或业主大会表决的其他用途。