“2008年预期仍会有大量新增供应量，同时市场对高质量写字楼的需求仍然强劲且稳定，反映出北京写字楼市场运营良好且预期积极” 

　　市场回顾 

　　供应 

　　随着两个新项目，泰康金融中心和第五广场的入市，2008年第一季度的可租赁写字楼的新供应达到了116，538平方米。截至2007年底，甲级写字楼可租赁存量累计达7，877，160平方米，其中2007年新增供应占总存量的13.9%，这包括了第四季度391，875平方米的新增供应。在2007年经历了这样一个供应高峰后，本季度新增市场供应量有所下降。 

　　空置率 

　　2008年第一季度市场对写字楼面积的快速吸纳超过了预期。甲级写字楼空置率在2008年第一季度略有下降，达到了12.6%，较2007年第四季度下降1.3个百分点。市场需求继续保持强劲，同2007年第四季度87，627平方米的吸纳量相比，本季度净吸纳量为209，354平方米。需求及对写字楼面积的加速吸纳来源于公司的扩张、迁址和新公司的建立。 

　　同时，为了保持较高的入住率，开发商和业主会向租户提供优惠，如更长免租期和装修期等。总之，北京甲级写字楼的入住率自从2004年以来一直稳定的保持在12%到15%的水平。 

　　租金 

　　北京甲级写字楼市场的平均租金水平保持强劲增长，在2008年第一季度达到人民币180.0元（或25.4美元）每平方米每月，比第一季度上升了3.6%。尽管2007年甲级写字楼市场供应量很大，但是租金在2008年第一季度依然持续增长。这看起来虽然同供应与需求的基本理论相矛盾，但对甲级写字楼迅速增加的需求和大量高质量项目的不断入市是推动租金不断上涨的主要原因。 

　　虽然不断增加的市场供应量为整个市场的租金水平带来下调的压力，但2007年完工的高质量项目，如华贸中心，凯晨世贸中心和世纪财富中心（北京首批取得LEED证书的建筑之一）等均录得了高于市场的平均租金水平。 

　　区域市场比较 

　　2008年第一季度，CBD区域的甲级写字楼平均租金达到了人民币216.5元（或30.5美元）每平方米每月，而中关村区域依然以人民币131.1元（18.5美元）每平方米每月停留在区域市场租金的底端。同2007年第四季度相比，主要区域市场的平均租金均在2008年第一季度经历了上涨，其中CBD和其周边区域分别取得了6%和5%的最高增长率，反映出这两个区域不断增长的市场需求和不断提高的新写字楼质量。 

　　在入住率方面，由于在CBD及其周边区域持续增加的市场供应量，这两个区域在所有区域市场中的入住率水平最低，分别为82.7%和76.7%。而北京金融街区域则在中关村区域之后，取得了92.2%的第二高入住率，表明了金融产业在这一地区的加速聚集。 

　　租赁交易 

　　北京市建设委员会已明确表示奥运会期间（7月20日至9月20日）将禁止施工作业以保障奥运期间空气质量。第一季度传统上是市场的淡季，然而2008年第一季度的交易量却高于以往。此外，有更多的租赁交易仍处于考察和协商的过程中。租赁交易的重要需求来源于金融、专业服务和高科技行业。在2008年第一季度值得注意的交易包括中国进出口银行在凯晨世贸中心租赁47，000平方米，太阳微系统公司在华贸中心二号写字楼租赁3，268平方米，斯伦贝谢在中汇广场租赁2，500平方米。 

　　销售市场 

　　2008年第一季度有几宗写字楼整购交易完成。国内和外国投资者在北京积极的寻找可收购的高质量写字楼物业，并且大型收购的数量也表明了他们对在写字楼市场取得长期收益的信心和乐观态度。对甲级写字楼的收购需求仍然主要来自国内的大型公司，他们认可将公司设于高质量写字楼的重要性和写字楼等级对定位公司市场形象上的作用。 

　　值得关注的是北京金融街已成为整售交易的热点地区，在过去的一年里有数宗整购交易记录。已完成的交易包括航宇大厦、金融街1号、F3大厦和北丰C2。北京金融街吸引了很多金融相关企业和机构，已经被看作是投资或购买自用的首选区域。 

　　市场展望 

　　2008年第二季度将有较大的供应量，总计有八个项目，共559，583平方米，计划投入到市场上。新项目包括位于北三环的环球贸易中心二期、位于北京金融街的丰融国际中心和恒奥中心（E3），位于燕莎地区的圣元中心A、B座和平安国际金融中心，CBD周边区域的嘉盛中心和乐成中心。 


　　在这些新项目中，环球贸易中心二期为187，000平方米，而圣元中心A、B座以及平安国际金融中心预计将为燕莎区域增加121，287平方米。尽管由于新增供应而加剧了竞争，我们预期在2008年的剩余阶段租金将会继续上涨。由于预期奥运会后需求会上涨，我们预计2008年市场仍将保持强劲而稳定的需求。 


　　在写字楼销售市场上，预计国内金融、保险和房地产企业将继续成为最活跃的参与者。