供需双向增加京城写字楼市场回暖

    一季度，京城写字楼市场新增面积390,290平方米，同比增加了48,020平方米，环比上升14.03%。写字楼租赁和投资市场的活跃程度明显回升已预示着整体市场的逐步回暖。 

    虽然写字楼市场在2月份由于节日等因素经历过短暂的市场低迷，但从2008年首个季度而言，京城写字楼在新增供应面积增加的同时，市场需求亦得到良好释放。

390,290平方米，这一数字是高力国际对2008年一季度北京写字楼市场新增面积的统计。与2007年第四季度新增供应量342,270平方米相比增加了48,020平方米,环比上升14.03%。本季度竣工的新项目有效满足了市场的强劲需求，写字楼市场的租务活动较上一季度更为活跃与频繁。

   “由于强劲的经济增长和第三产业的进一步扩张，投资机构依然对优质写字楼表现出浓厚的兴趣，使得写字楼投资市场潜力巨大。北京写字楼租赁和投资市场的活跃程度明显回升已预示着整体市场的逐步回暖。”高力国际研究与咨询部主管谢靖宇表示。 

    CBD集中供应，投资市场活跃

    作为北京写字楼市场的热点区域，CBD在2008年将有包括平安国际中心、泰康国际金融中心、世纪财富中心等多个优质项目投入市场。从2008年一季度供应量分布区域来看，CBD区域新增供应量占据了绝对的优势。

    根据高力国际的统计数据显示，2008年一季度CBD区域为市场提供了256,020平方米的新增写字楼面积，较上一季度增加25,045平方米，占整体新增供应总量的65.55%。

    在供应量激增的情况下，CBD写字楼市场的需求是否能有效吸纳新增面积？为此，戴德梁行写字楼分析人士认为，虽然CBD本季度的良好表现应该部分归功于投入使用的新项目均已取得良好的签约率，但是近期尤为活跃的外资公司展现出来的强大吸纳力量无疑使得CBD这个外资最为青睐的商圈受益匪浅。

    CBD区域强大的市场需求在数据上也能得到印证。据数据显示，2008年第一季度北京市写字楼市场吸纳量为183,923平方米，其中CBD区域吸纳了97,004平方米的面积，占总吸纳量的52.74%。“由于CBD区域在本季度内的新增供应体量较大，使该区域的整体空置率上升2.73个百分点达到29.09%。预计市场在经过一段时间的消化后，区域内的整体空置率将会出现小幅下降。”谢靖宇说道。

    此外，北京写字楼投资市场在2008年一季度的表现依然活跃。据高力国际统计，北京超甲级及甲级写字楼的平均价格持续上涨，约在每平方米22,010元人民币左右。同时，大单整售交易在本季度显得相当活跃，表明国内外资本对于甲级写字楼的市场前景仍然看好。

    具体表现在金融街区域，其整售交易的投资机构主要源于保险业和银行业，主要成交个案包括：中国太平洋保险集团以人民币22亿元收购由北京荟宏房地产开发有限公司开发的丰盛大厦；完美时空责任有限公司以人民币7亿元收购位于朝阳区的佳明铜城，总建筑面积55,000平方米；中国光大银行收购金融街控股股份有限公司开发的F3项目，总建筑面积90,000平方米。

    强劲需求推动租金上调

    随着北京经济的强势发展，国内外各个品牌企业均在今年表现出对甲级写字楼的强劲需求，其中保险业和医疗业对写字楼的需求尤为旺盛，在近期均有大单频繁签出。“由于前几年市场上高质量的供给较为有限，大企业租户一直在寻找搬迁、扩张和升级的机遇。一个明显的现象是这些企业正在向高质量的写字楼搬迁。”仲量联行北京商业地产部主管张莹指出。

    随着世纪财富中心、泰康国际大厦、新保利大厦等优质项目的投入使用，活跃了北京甲级写字楼市场的租赁行情，写字楼市场吸纳量已重新回到较高的水准。市场对于优质写字楼的强劲需求促使部分写字楼上调租金，从而导致整体租金小幅上扬。

    据高力国际统计，北京市写字楼租赁市场的平均租金从2007年第四季度的每月每平方米186.49元人民币上升至2008年第一季度的每月每平方米188.15元人民币，环比攀升0.89%。其中甲级写字楼的平均租金为每月每平方米261.63元人民币，乙级写字楼的租金报价为每月每平方米158.76元人民币，分别较上一季度上升1.68%和0.70%。

    以区域而言，金融街区域作为日益成熟的市场，已吸引并逐渐聚集更多的国内外金融业和国内企业的进驻。目前市场的平均租金报价为每月每平方米219.51元人民币，与上季度相比租金水平上升1.24%。朝阳门区域内的写字楼租赁市场也表现十分活跃，包括GFK公司签下中国人寿大厦3,000平方米的面积，其平均租金已上升至每月每平方米193.50元人民币。

    然而，由于面对奥运会这一特殊时期，与奥运会有关的施工延期规定促使部分项目能否如期投入使用尚无法确定。奥运会期间写字楼租金水平将呈现什么样的态势？分析人士表示，正是由于一些项目推迟完工日期，使得近期甲级写字楼市场上实际新增供应量相对有限，租金水平在奥运期间仍然能维持在较好的水平。

   “基于政府已出台了限制在建高档写字楼项目的条款，将会使得地处核心区域、交通便利和商务配套设施完善的写字楼项目的租赁业绩情况呈现良好发展的态势。例如CBD、金融街以及朝阳门等区域在未来平均租金报价上会有小幅度的增长。”谢靖宇表示，未来高端写字楼项目的集中供应将会给市面上旧写字楼项目的租赁市场带来更激烈竞争，鉴于大量的新增供应，预计2008年北京市中甲级写字楼整体空置率将会继续呈现小幅上升增长的趋势。