昨天，我国迎来了第18个全国“土地日”。在国家严守18亿亩耕地“红线”绝不动摇，将土地作为调控手段的背景之下，节约集约用地对土地市场产生了巨大的影响。为解决“141”战略发展空间瓶颈，合肥市已将经营性用地出让规模控制在5000亩左右，并实行市、县经营性用地统一供应，正在打造一个公平、公正、公开的阳光土地大市场。　

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创新决策机制

    2006年以前，合肥市的土地审批和供应都是由国土部门在市政府领导下办理的。2006年5月16日，合肥调整加强了市土地市场管理委员会的力量，出台了《议事规则》，由省委常委、合肥市委书记孙金龙亲自担任主任，市长吴存荣担任第一副主任，5位常委担任副主任，规格之高，全国仅有。这使得合肥土地资源管理集体决策、民主决策、科学决策、规范透明的决策机制规格更高、更加健全。国土部门执行国家土地政策的层面也由部门上升到全局，力度进一步加大，用地单位浪费土地的现象被有效遏制，全市节约集约用地水平大幅提高。　

创新信息公开 

    以土地出让信息的公开为例，过去合肥土地出让信息公开的范围窄、受众少，直接导致了参与土地竞买的房地产开发企业中，本地企业多，海内外知名实力品牌企业少。不仅政府土地出让收益上不去，而且城市建设品位也不能上档次。 

    为了改变这种状况，合肥市加大了土地出让信息公开的广度和密度。一方面，在全国性报纸和各大网站同时对外公告，并延长了公告时间，将每宗土地公告时间由原来的20天延长至2个月；另一方面，通过举办土地推介会的形式，邀请有实力的品牌开发企业参与合肥建设，主动宣传合肥的阳光地产市场，主动公开合肥的阳光地产信息。 

    这样做，不仅使得合肥土地市场在国家宏观调控力度不断加大的情况下，始终保持持续健康稳定的发展态势，还使得单宗土地价格提高幅度很大。例如去年10月10日的土地拍卖会上，一宗政务区的土地，曾以183万元/亩的参考价两次流拍，在推介会后，却以420万元/亩高价成交。这样做，还促使了海内外品牌开发企业纷至沓来，比如世纪金源集团，在滨湖新区一次就拿地1991亩，486万平方米的建筑体量，跟合肥老城区几乎相当。

创新调控方式 

    全国人均耕地为1.3亩，合肥市只有1.1亩。为严守18亿亩耕地“红线”绝不动摇，国家采取了土地调控，一是要控制建设占用总量，二是要增加土地取得成本。 

    在这种宏观调控背景下，合肥进行“大发展”和“大建设”，就要寻找一条创新的应对之路。为此，合肥市将有限的用地计划重点用来保证工业发展、基础设施建设和民生工程建设，房地产开发大部分使用存量建设用地。一方面，合肥市结合“141”空间发展战略，编制了城市土地储备五年规划，稳步推进了城市危旧房改造、城中村改造，促进了工业企业“退城入区入园”，盘活了存量土地，拓展了用地空间，促进了城乡统筹；另一方面，合肥市根据房地产市场状况，合理调控经营性用地供应规模，年均供应经营性用地5000亩左右，同时，通过优化土地供应结构，加大经济适用房、廉租房和90平方米以下普通商品房等供地比例，土地市场和房地产市场始终保持着持续、健康、稳定的发展态势。

创新市场模式 

    2006年以前，合肥市经营性用地收购储备和供应属于“一块蛋糕、各吃一块”的状态，市国土局（包括市土地储备中心）、各个开发区和三县都在自己管辖范围内“独立运行、自负盈亏”。2006年以后，在国家实行土地出让收入“全价款进财政”和“收支两条线”的政策背景下，从“大建设”实际需要出发，合肥市对全市的土地收购储备和供应体系进行了创新调整，将市土地储备中心从市国土局分离出来，作为市政府直属事业单位，专门从事全市土地的收购储备和前期“熟化”工作，这在全国也是独一无二的；市国土局承担了全市经营性用地的集中供应工作。同时，在全市推行“政府拆迁”，保证了“净地拍卖”目标的顺利实现。2006年，合肥市经营性用地“政府拆迁、净地拍卖”比例达到了60%；2007年，这个比例上升到了70%。此举，一方面将三大开发区的经营性用地管理权收回由市统一管理，另一方面促使了土地价值最大化，有力地支持了“大建设”，同时还解决了“交地难”问题。 

    2007年，合肥市又将三县属“141”组团范围内的经营性用地拿到市里来拍卖，实现了市、县经营性用地统一供应，推动了城乡土地资源的优化配置。例如，肥东县有1宗地，原来60万元/亩却三次流拍，在市里统一拍卖时，每亩拍了100多万元。目前，一个全市统一的“阳光土地大市场”正在逐步形成，不仅使国有土地资产得到极大增值，也促进了土地市场的进一步公开、公平、公正。

创新监管机制 

    一方面在大叫“发展没有地”，另一方面却有许多土地闲置不用或开工不足。面对这种局面，合肥市这两年大力清理闲置土地，切实推进了节约集约利用土地。2006年，合肥市清理了7000多亩闲置土地。2007年，又收回了1600余亩闲置土地，并对193宗工业项目用地和69宗房地产开发用地进行了清理，保证了应开工项目在规定时间内开工建设。 

    为从根本上解决土地闲置或低效利用问题，合肥市建立了“双向约束”机制。对项目用地单位设立投资强度、产出额度、上缴税收、就业规模、建设周期、履约保证、验收考核、项目退出等约束条件；对政府部门设立并联审批、缺席默认、限时办结、二次终结等办事时限和效能方面的约束，保证工业项目在签订国有建设用地出让合同后3个月内开工建设，房地产项目在签订国有建设用地出让合同后4个月内开工建设。

创新奖惩制度 

    近年来，合肥市不仅将节约集约用地纳入各级政府考核体系，还建立了土地投资率、土地销售额产业率、土地税收产业率、吸纳就业率、产业集聚率等5项考核指标，强化对开发园区项目用地情况的综合评价与考核。同时，市里对建设3层以上标准厂房的工业园区，不但给予一定比例的资金补贴，还按占地面积1∶1奖励新增建设用地计划；对包括拆迁安置房、经济适用房在内的住宅建设，不仅严格控制多层，要求建高层或小高层，对单体建筑高度超百米的，超出部分建筑面积还予以奖励。 

    同时，建立了项目“动工建设承诺书”制度，切实加大了不按期开竣工造成土地闲置的处罚力度，对因受让人原因逾期开工建设或延期竣工的，通过追究违约责任方式，加收增值地价，造成土地闲置1年以上2年以内的，均收取地价总额20%的违约金；2年以上的，依法无偿收回土地使用权，真正实现了项目用地的长效管理。

创新地价体系 

    过去，土地评估的依据之一就是若干年一调整的基准地价体系。但在实际操作中，基准地价体系也有一定的弊端。比如说，某两块地位置很近，甚至只有一路之隔，可是属于两个基准地价等级区域，评估出来的地价差异很大。 

    为解决这个问题，合肥市国土局进行了全市地价体系的创新，建立了“格网地价”管理机制，就是在城市规划确定的空间发展战略范围内，均匀设定公里格网价格管理单元，同时依据土地交易资料、土地定级总分值和基准地价修正系数，利用多种技术手段，构建格网地价评估模型，明确每个公里格网内，各类用地的完整土地使用权平均价格，实现地价管理的动态化、精细化。利用“格网地价”，可以让每一宗地都有一个符合市场的准确价格，真正做到了“同地同价”。

创新项目规划 

    2008年4月17日，合肥市土地市场管理委员会的决策者们正式提出：凡提交市土委会研究上市的经营性用地，各区和各开发区必须要切实加大招商力度，保证单宗土地有3家（含3家）以上的开发企业对地块规划设计方案进行过深度研究。这就是规划前置。 

    “大规划”有了，“小规划”没有，结果还是一个字———“乱”，城市品位还是上不去。另外，国家宏观调控力度越来越大，“双紧”的财政政策和金融政策使得信贷“紧缩”，商业银行资金的使用难度越来越大，房地产市场中，除了自身资金实力雄厚和已经进入资本市场的上市企业外，98%以上的使用银行资金的中、小房地产开发企业新开项目受到了不同程度的限制。从表面上看，中、小开发企业被“洗牌”，对合肥建设来说是一件好事，因为大企业的质量和品位都是中小企业不可比拟的，但实力雄厚的品牌大企业毕竟是少数，中小企业被排挤在外，对合肥的发展建设来说，未必全是“利好之事”。为此，合肥市又对土地供应方式进行了创新调整，提出了“切块”的概念，就是在保证海内外实力雄厚的品牌开发企业大片土地供应的同时，围绕“快建”做文章，在“总体规划控制”的前提下，推进大、中、小地块“齐头并进”，对大宗经营性用地还可以进行“切块”，以“块”招商，分“块”供应，分“块”建设，这里强调的也是“规划前置”。

赵无名　本报记者　胡继洪 文/图