本周一开始，杨浦区房屋买卖在缴纳税费之前又多了一项手续：由专业的估价公司和估价人员进行询价。若房屋成交价格被认定为偏低，有做低房价的嫌疑，那么买卖双方将难以进入缴税环节，也就不能顺利办理过户手续。想要继续进行交易，双方只有两种方法可选：按照估价公司给出的指导价格缴税，或者找其他估价公司对房屋进行具体评估并出具评估报告
询价
买卖双方把买卖合同以及房产证交给估价机构，由专业人员进行价格审核，符合市场价格的，估价公司会在询价单上盖章证明，然后买卖双方凭着询价单到税务窗口进行税费缴纳。对于估价机构认为明显偏离市场行情价格的房源，将被退件，不得过户交易。
退件后，买卖双方应及时应变
其实，请来专业估价机构助阵，这一做法在上海并非首例。目前，除了杨浦区之外，徐汇区和黄浦区就有类似的做法。
对于买卖双方来说，缴税前询价不仅仅是多了一道程序，还意味着一些可能发生的问题。如果在询价过程中遇到退件怎么办？如果退件后交易失败，违约责任又由谁来承担？可能造成的风险，又应该如何规避？对于这些问题，笔者请教了美联物业交易管理客服部经理沈赟。
■状况一：退件后，需要继续交易
估价师判断房屋有做低价格的嫌疑，交易被退件后，多数买卖双方还是希望交易能够继续进行。对于这个情况，买卖双方有两个选择。
首先，买卖双方可以根据估价机构给出的参考价格进行缴税。即如果双方的买卖签订的合同总价为100万元，但是给出的参考价格为130万元的，买卖双方应当按照130万元来进行缴税。
其次，买卖双方可以要求专业的房产估价机构对房屋进行评估，并出具相关的评估报告。目前，税务局只认定A级评估公司出具的评估报告。
根据上海市房地产估价师协会网站上公布的估价收费标准，目前估价收费采取差额定率累进计费，即按房地产价格总额大小划分费率档次，分档计算各档的收费，各档收费额累计之和为收费总额。房屋总价100万元以及100万元以下累进计费率为5‰，101万元以上至1000万元部分累进计费率为2.5‰。
■状况二：退单后，交易破裂
做低房价被发现并退件后，交易也存在着买卖双方因税费的支付产生分歧，并导致成交“爆单”的可能性。
这一情况涉及到买卖违约这一法律问题，买卖双方应该格外注意。如果双方约定“各自承担税费”的，那么拒绝支付增加税费的一方，将承担违约责任。如果双方约定“净到手价”的，那么税费以及相应的违约责任就应该由买家来承担。因此，对于税费的支付形式买卖双方应该在合同中详细明确。
一般来说，在区域内具有一定年数和资历的中介公司，对于价格把握比较充足。一旦感觉房价偏低，那么就会提醒买卖双方，并向相关的税务部门进行咨询。买卖双方应该配合中介公司，规避交易中可能存在的风险。
增加询价过程
杨浦交易中心迎来集中成交
从本周开始，杨浦区所有的二手房源在交易时候都增加了一道新程序：询价。
为了规避二手房买卖中“做低房价”的行为，杨浦区房地产交易中心请来一家专业房产评估机构，以后，杨浦区所有的二手房买卖都必须经过这家房产评估机构询价之后，才能进行到缴纳税费的阶段。
而在此之前，虽然各个交易中心也都有核价的过程，但是价格是否合理基本上都由税务方面说了算。曾有消费者提出质疑，认为税务部门没有估价资质，无法正确地估计房屋价格。而专业的估价机构长期进驻房地产交易中心，能够解决这一矛盾，同时，对于房价的审核也更严格了。
由于担心合同上的房价难以过关，上周有不少交易都提前了过户时间，杨浦区交易中心迎来了一拨集中成交。不少买卖双方都是刚刚签完交易合同，就被中介公司拉进了交易中心，赶在评估机构正式入驻前缴纳税费。
“非普通住宅”变身“普通”
两者临界点成为核查重点
“强行评估，意味着房价不能做低了。”有业内人士表示。据介绍，这两年，房地产交易中心对于房价的审核就日益趋紧，专业估价机构的出现加快了这一趋势，遏制做低房价，既可以防止逃税漏税，同时也规避了买卖双方在交易中可能遇到的风险。
做低房价目前是二手房买卖中普遍出现的一个现象。在经历了近年来的多次税费调整后，上海二手房交易中所需缴纳的税费有了较大幅度的提高。尤其是5年内的非普通住宅所缴税费最高，超过总价的 10%（5.55%营业税，2%个人所得税，0.5%或者0.25%土地增值税，3%契税）。因此，目前市场上，很大部分做低房价的行为都会将“非普通住宅”做低成为“普通住宅”，以此节省交易成本。
大量做低房价的行为，一方面对于国家的税收是一个损失，另一方面也加大了二手房买卖过程中的风险。尤其是对于买家来说，帮助卖家做低房价，就意味着做低的差价要在日后房屋再次转手时，转嫁到自己身上。
对于大量成交房屋“非普通”变“普通”的现象，估价机构给予了更多关注。根据了解，目前，对于“普通”与“非普通”临界点之间的房屋，评估机构的审核将比其他房屋买卖更加细致。
