走过2008年上半年的广州楼市,“降价”、“低迷”、“观望”成为了关键词。

    从全国第一个商品小区东湖新村诞生至今,广州楼市已走过了30年历程,今年是“三十而立”。而这场自2007年秋季开始的调整,广州房地产业正在经历着一场成长的阵痛。本次调整,既是对近年来楼价疯狂上涨、发展商疯狂扩张的一次修正,也将为未来房地产行业持续健康发展打下更坚实的基础。 

    地产30年痛并成长着

    1978年,党的十一届三中全会作出了实行改革开放的重大决策,随即广东省成为全国最早实行对外开放的省份之一。面对这次千载难逢的机遇,广东经济一路狂飙猛进,广东房地产这30年来也一直走在全国前列。

    从东湖新村这个新中国第一个商品小区的诞生,到从深圳土地出让的共和国第一拍,再到房地产企业纷纷上市……一批广东房企称雄全国:销售额最大的专业住宅开发企业的万科,上市房企中市值最大的碧桂园,持续四年综合实力第一的富力地产……这些企业的发展,是中国经济成长的缩影,这些企业的产品,也是改革开放30年来民众生活不断提高的佐证。

    在中国改革开放的30年征途上,住房制度改革直到1998年才破题,其标志是福利分房制度在这一年终结,代之而起的是住房商品化。1998至2008,这10年,是前所未有的建筑形态和生活方式裂变的10年；这10年,是从平房、筒子楼,到花园洋房、别墅和奢侈型住房的居住快速提升的10年；这10年,是房地产行业、家居行业迅速壮大和创造财富的10年,是品牌地产诞生和壮大的10年。

    修正调整为行得更远

    自1998年福利分房末班车开走之后,住房商品化令房地产市场高歌猛进。2003年后,全国房屋价格持续上扬,大部分城市房屋销售价格上涨明显。虽然2005年后国家出台了“国八条”、“国六条”等一系列针对房地产行业的调控政策,但房价仍然如脱缰的野马般飞涨,2007年推向了最顶峰。

    2006年5月17日,“国六条”出台,其中“90平方米以下户型,占总开发面积70%以上”的政策,触动了开发商最敏感的神经。2007年9月27日,“房贷新政”出台,对已利用贷款购买住房又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例提高至四成。逐波加强的调控,让疯涨的房地产行业终于不再争论“拐点”是否来临,转而关注“寒冬”究竟有多长。

    在房价的疯狂上涨中,普通城市居民发现拥有一套房子的梦想仿佛越来越远,而国家“居者有其屋”的施政愿望显然也不可能靠楼市来解决。在广州等城市率先进行“限价房”、“新社区”等住房保障探索之后,2007年,《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》出台,我国全新的住房供应制度初步形成:低收入家庭主要通过廉租住房解决,外加经济适用住房；中等收入家庭根据各地实际可以采取限价商品房和经济租用房的办法解决；高收入家庭主要通过市场解决。

    中国的住房供应制度的重大改变,将对房地产行业发展产生深远的影响。

    行业洗牌或将加速

    到2008年,疯狂翻几番的房价终于被摁住了牛头,让争论不休的“拐点论”被事实踩在了脚下。2008年上半年,深圳、广州等地土地流拍现象此起彼伏,房价出现松动,给多年来“房价只涨不跌”的神话划上了句号。

    今年半年来,广州楼市一直呈现价跌量缩的态势,在成交量方面,预期6月共成交5千套左右,同比仍低2至3成。央行6月25日发布《2008年第二季度全国城镇储户问卷调查》报告显示,受调查的7个大城市未来3个月打算购房的居民占比,已连续两季处于15%左右的历史低点。

    楼市进入下降通道,行业洗牌不可避免。最近,央行今年第三次公布上调存款准备金率至17.5%,房地产能从银行得到的贷款再次减少；而近日国税总局修正房地产企业的预缴计税基数确定标准,提前预缴力度的加强,对开发商的现金流要求更高。一系列调控政策继续出台,将加速房地产行业的洗牌,相当一部分房企将因资金链的断裂而淡出楼市。

    有关专家预测,中国房地产企业将面临一次汰弱留强的行业大洗牌,而这次洗牌有如一次“成人礼”,在经过充分的行业调整之后,未来房地产业将可望迎来更为健康蓬勃的明天。、

    半年回眸八组关键词解读楼市调整

    低价盘PK限价房

    2008年,广州楼市生存现状大挑战的序幕,正是由限价房拉开。横空出世的限价房保利西子湾让2007年急涨直冲的金沙洲楼价戛然而止,但是急转的大势下,原本为“平抑区域房价”而生的限价房,也正在遭受市场尴尬的挑战,同区域内的商品房,不断开出低价直挑限价房。

    多个区域上演低价商品房与限价房之间的PK。时代糖果PK保利西子湾,鲜明地打出“PK限价房”的旗号推出更低价位的商品房抢市,以4880元/平方米的低价“明挑”保利西子湾6500元/平方米的限价。在万科新里程限价房上市的同时,与其遥遥相望的碧桂园凤凰城住宅单位曾开出每平方米4400元的售价。而面对龙光·峰景华庭的4000元/平方米的一口价,凤凰城美寓也直接打出了“比限价房更低”的口号,推出最后一批洋房产品,“90到106平方米升级版洋房,总价35万/套”的特价口号,折算下来单价才3800多元/平方米。商品房死咬限价房的情况一再出现,公然与限价房抢客。

    从目前的实践来看,限价房的作用不仅是丰富了住房供应体系,同时也牵制了过热的商品房市场———直接分流了市场上的部分需求,拉低了周边楼盘价格。同时,限价房加剧购房者的观望心理更是不容忽视。广州楼市在限价房的搅动下,开始了低价的混战。

    降价PK观望

    2008年年初,广州楼市均价跌回万元,但房价的下跌并没有刺激成交量上涨。1月、2月广州楼市“量价齐跌”。至此,“降价”的“阴影”开始和发展商如影相随,而媒体也一直开始拷问市场楼价的“底在哪里”。3月,由万科领头的、几乎波及整个市场的降价风潮,开始在广州呈现更大的幅度和广度。

　　4月初,上市失败的恒大也在旗下位处金沙洲的恒大御景半岛打出了特惠7折的降价牌。接下来的5月6月,整个广州楼市陷入了降价的漩涡。先是偷偷摸摸的推“一口价”特价单位,到后来公开的降价吆喝；首先中小发展商扛不住资金压力开始“挥泪甩卖”,到品牌开发商“明折暗降”的短信攻略和密购优惠。无一例外的是,大大小小的发展商都愿意、不愿意的加入了降价大军的阵营。

    很多人希望的房价下降,在开发商看来却是最大的忌讳,“买涨不买跌”,购房观望在市场的洗礼中得到印证。

    发展商企图通过降价来撬动市场的观望,但是现实却是“越降越观望”。日前,央行的一项调查表明,居民购房意愿跌至历史次低水平,仅有15.1%的被调查居民打算未来三个月购买住房。

    赈灾VS“捐款门”

    尽管房地产行业的“暴利”让人诟病。但是,在这次四川汶川地震的赈灾中,广东房地产企业在向地震灾区捐款数额方面再次领跑全国同行,表现出了极大的责任感和爱心。

    雅居乐集团捐款超过1亿元,碧桂园捐款资助合计超过1亿元,合生创展集团捐赠700万元外,董事局主席朱孟依以个人名义捐赠500万元……各大发展商继第一时间慷慨解囊捐款后,地产商更从各个方面将赈灾活动继续深化,比如捐建安置房、捐建学校、全力参与救治伤员等。

    然而,在此次抗震救灾的大战中,万科和王石的“捐款门”却也被社会各界品头论足。5月、12日地震当天,万科即捐出的200万被部分网友质疑捐得太少。“200万,是董事会授权的最大单项捐款数额,”15日,王石通过博客回应并称捐款不应成为企业的负担,及“万科内部员工捐款以10元为限”等。王石这番话立即遭到炮轰,“做人不能太王石”、“王十”等通过网络流传。

    直至5月21日,王石公开表达歉意,同时万科以公告的形式表示,无偿投入1亿元参与灾后重建,万科“捐款门”才算告一段落。但是,事情似乎远没有结束,曾经一直坚守万科的基金已经悄然卖出万科这个多年的“大众情人”,部分基金承认,地震的发生和王石“捐款门”成为一个导火索,迫使基金经理们重新思考万科和房地产行业的价值和未来趋势。

    地王VS债王  

    在前两年房价的狂涨之中,“地王”频现于各个区域,而今年初某集团以楼面地价逾13000元/平方米、总价41亿元的高价拿下广州绢麻厂地块,更是将“地王”的疯狂演绎到顶峰。

    随着房地产宏观调控政策终于逐渐发威,今年在全国各地频频出现的“地王”已变成烫手的山芋,甚至急变债王,现在终于让开发商尝到了“疯狂”的苦果。

    为维持岌岌可危的资金链,昔日的“地王”不惜以被扣罚数千万元人民币土地出让金的高昂代价,纷纷退地自保。近期,绢麻厂地王传出转让的风声,雅居乐地产也传出了其惠州项目积极引入外资合作的消息。正在几大企业忙于“辟谣”的同时,万科东莞地块转让终于尘埃落地。虽然万科称只是“出于发展战略的需要,换了一个合作伙伴”。但业内人士认为,房企在此时选择合作,是在楼市处于下行通道环境下的一种明智选择。