今年上半年关于楼市的记忆注定将是：成交萎靡不振、价格风雨飘摇。由此，部分开发商公开呼吁政府“救市”。然而，中国城乡建设部经济研究所所长陈淮的一句“一年内不要指望房地产政策放宽”，让他们不得不放下这种“奢望”。

　　不论广州、深圳，还是东莞、佛山、珠海、中山、惠州，一个个的市场现实告诉大家，前一阶段快速蹿升的价格是严重脱离实际价值的虚高，目前的这一波调整，既是对行业的重新评估，也是对商品房价格和价值之间鸿沟的理性修复。

　　房价上升是鱼，成交增长是熊掌。所有开发商都深谙一点：市场正从卖方向买方呼叫转移，当后者成为主导之后，除了降价，似乎别无选择。因为，只有降到市场满意的价位，买家才会购买，成交量才会重新增加，这是整个楼市回暖的前提。

　　多数楼盘降价50%利润仍可观

　　房价大势走低，但整体水平依然偏高。开发商几年前拿地的低成本决定了其利润空间，有些楼盘即使降价60%、70%仍然存在较高的利润。

　　7月16日是广州市国土房管局向媒体通报最新一手住宅均价数据的日子。政府现场公布的资料显示，今年6月份广州房价为9569元/平方米，环比下调近10%.虽然降幅不低，但在座的十多位记者却丝毫没有讶异之色。在经过长达8个月的低迷成交周期之后，广州地产业界早就认定，房价下跌是毫无悬念之事。因为，其离买家实际的心理价位还有着不小的差距。

　　“所有媒体都报道说价格已经大跌，结果是不看不知道，一看吓一跳。”准备在8月8日这个黄道吉日完婚的张小姐把7月看成了置业的最后机会，不过高昂的市场价格，让发誓“横下一条心，一定买到房”的她倍感失落。她告诉记者，原本想在天河购买一套面积80平方米、总价60万元以下的房子，但是搜遍了区域的每一个角落，硬是找不到符合自己标准的产品，最后只得作罢。


　　与张小姐同样郁闷的大有人在。广州搜房网近期发布了一项关于居民置业的问卷调查，到目前为止，已经吸引3944位市民参与投票。其中对于“你能够承受的房价是多少？”这一问题的调查结果显示，2958名受访者希望是“均价7000元/平方米左右或更低”，占总投票数量的75%.有21.12%的网友希望“单价8000元/平方米”，而仅有3.88%的受访者将选票投给了“单价9500元/平方米左右或以上”。

　　通过对比可以发现，广州商品房市场的实际价格与买家的支付能力仍然存在一定的偏差。

　　从整体均价走势来看，深圳市场的情况看起来比广州更糟，这个城市今年一手楼价的谷值出现在5月份，数字是11014元/平方米，与去年10月最高峰时的17350元/平方米相比，回调幅度高达36.5%.不过，即便全市的价格降幅如此巨大，也有开发商选择“按兵不动”。

　　宝安中心区的深业新岸线三期今年3月中旬以折后1.2万元/平方米的均价开盘，创下当天成交448套的逆市旺销记录。有了如此强劲的“底气”，开发商在第二批单位还有400套货的情况下，毅然拒绝调价，并缩减之前的折扣优惠幅度。要知道，在均价逐月下滑的深圳楼市，不降价实际上就意味着涨价。

　　南山区的博海名苑是另一个供应量较大却又不愿意降价的典型楼盘。这个在去年7月底开盘的项目如今还有100多套产品在售，均价依旧在3万元/平方米左右。究其原因，在于前期销售早已回本，而开发商旗下的楼盘又只此一个，不急于出货。除此之外，去年10月底开盘的福田区的葵花公寓也是如此，其价格长期保持在3.5万-3.7万元/平方米之间，至今售出不到两成，开发商的说法是该盘“只卖给精英人士，而且公司并不缺钱”。

　　与广州、深圳两大中心城市相比，东莞、惠州、中山等珠三角城市的房价则表现出了一定的刚性，这几个城市今年楼价的最低月份与去年最高月份相比，降幅不超过15%，因此，仍然保持高位运行的楼盘为数不少。

　　东莞的中信地产在今年打出了“价值年和服务年”的口号，旗下的森林湖二期、中信凯旋城、中信德方斯等众多楼盘均无降价征兆；佛山中恒海晖城去年底的开盘价约为4100元/平方米，目前的市场均价仍然保持在4000元/平方米左右，价格变化不大；惠州绿湖新邨今年5月推出市场时就定价5000元/平方米以上，同比周边项目高出10%，楼盘均价至今还保持五字头。

　　“整个房地产市场的价格大势在往下走，这是毫无疑问的事情，为什么买家还是不满意？这就说明目前的价格还没有降到位。”经纬地产项目发展及研究部高级经理江泽良指出，“现在很多数据都喜欢用环比来比较，实际上如果与去年同期相比，目前的楼价仍然处于上涨阶段，楼价整体水平依然偏高。”

　　“很多楼盘即使开发商降价50%还有巨大的利润空间，因为其拿地是几年前的事情。2007年没有高价拿地的企业生存能力都非常强，实际上有些楼盘降价60%、70%还有很高的利润。”曾经在广州房地产行业打拼多年，现在佛山中信保利达担任工程总监的喻海文说。

　　现在珠三角在售的房地产项目利润到底有多高？以广州豪宅云集的珠江新城为例，该区域单价最昂贵的一幅住宅用地I1-2在2005年3月8日完成出让，楼面地价3348元/平方米。当时业内人士预期该地块项目的成本大概在6000元/平方米左右，建成后的售价约为8000元/平方米，结果项目在2006年年底开盘时，复式住宅均价达到16000元/平方米。如今珠江新城内在售的纯住宅项目均价已经达到2万-2.5万元/平方米，而他们的土地成本全部低于I1-2地块！

　　尽管迄今为止并没有人站出来否认房地产行业存在暴利这一说法，但少数不愿意降价的开发商也有着自己的“苦衷”。广州白云区某楼盘置业经理人表示，在价格上做出一定幅度的让步，如果能够形成大量交投，开发商也会受益匪浅，但如何拿捏是一个关键的问题。“价格下调得不够，市场依旧不会接受；调得过低，又会给买家产品保值能力差的感觉”。

　　该观点得到了珠海嘉景名苑总经理贾永清的认同。贾永清表示，以珠海新兴的房地产开发板块西区为例，从目前的市场来看，这个区域的市场热度并非降一点价就可以带动起来。“万一有人带头降价，所有的西区楼盘都可能随之调价，这可能会激发广大买家买涨不买跌的心态。”

　　政府要“治市”而非“救市”

　　房价上涨时涨幅惊人，而下跌时却速度缓慢。基于目前的经济大环境，一年内很难指望房地产政策放宽，但政府应该根据不同层面治市。

　　面对目前的迷局，到底应该降价还是继续硬撑，不少开发商心里仍然没有底，他们还在期盼来自政策面的利好消息。越来越多的人相信，在持续的观望环境下，自去年“9·27房贷新政”之后就不再发号施令的政府部门可能会站出来挽救市场。

　　有媒体披露，中央决策层近期正组织对房地产行业进行一次全面调研，调研的结果将作为“是否救市”的最终依据。有知情人士表示，目前中央密切关注经济的动向，对房地产市场的情况也做了专门的批示。不过，政府相关部门对是否“救市”的说法仍然非常谨慎。

　　北京科技大学经管学院教授、著名经济学家赵晓是救市论的倡导者，他在博鳌和无锡举办的房地产论坛上均强调，房地产是中国经济的重要支柱，其兴衰关系到整个宏观经济的走向。基于目前日益严峻的形势以及“稻草压垮骆驼”现象的警省，很显然，政府对房地产的紧缩政策要往回调了，不仅不能无节制地抑制和压缩，还要有放松的举措。

　　与此同时，深圳市房地产研究中心发布《2008年上半年深圳房地产市场发展形势分析报告》时直接建议，政府应适当采取调控措施，放松对房地产贷款的控制，减免房地产交易环节的营业税、契税、增值税等流转环节税收，鼓励深圳房地产交易，促进市场活跃。

　　该报告撰写者王锋7月5日在接受本报奥一网采访时解释，如果房地产市场持续目前低迷的状态，可能会对金融、宏观经济造成很大的影响。倘若接下来宏观经济政策继续紧缩，可能会造成很多开发商被迫破产、关门，还不了银行贷款，银行系统会产生大量的死账。

　　“真正所谓的救市，包括税收政策、金融政策，看看针对的是谁？是首次置业者！对于炒房者，政府不能放松，要坚持进入市场的门槛，高的契税。我们救的不是开发商，救的是小业主，救的是真正买房的人！”王锋说。

　　虽然有赵晓和王锋两位专家学者力挺，但在业界，更多专业人士更倾向于政府部门对房地产市场采取持续观望的态度。

　　有意思的是，第一个旗帜鲜明高举“反救市”旗帜的人来自释放救市消息的政府部门本身。在6月下旬的博鳌房地产论坛上，中国城乡建设部经济研究所所长陈淮语出惊人：“一年内不要指望房地产政策放宽。”

　　陈淮的分析主要基于目前整体的经济大环境。他指出，房地产面临的风险不是孤立的，不可能离开经济系统独立存在。从今年的形势来看，国家只能求稳，短期内，不要指望房地产这个领域得到国家政策特别的关照。

　　“不是不救，时机未到。”当记者将政府应否救市的问题抛给经纬地产项目发展及研究部副经理朱欣苑时，她的回答简单而干脆。在朱欣苑看来，只有当行业发展大起大落的时候，政府才有必要干预市场，以熨平波动幅度。但目前除了深圳外，国内其他城市并没有出现房价大落的情况。而深圳房价之所以剧烈波动，很大程度上是由于去年热钱推动房价过快上涨导致泡沫出现，投机的成分占很大比例。

　　广州市德兴房地产顾问有限公司董事总经理杨晓军的看法与朱欣苑有相似之处，他表示，有些专家指责政府在房价上涨时宏观调控、在房价下降时不作为是采取双重标准监管房地产，但问题的关键是，房价上涨时上涨幅度过快，房价下跌时却未下跌到合理价位。以广州为例，2007年一手均价8735元/平方米，比2006年上涨37.5%，而2008年1-5月，虽然市场经过半年多的下调，但均价仍达10060元/平方米，比2007年10月最高峰时的11971元/平方米仅下降了16%，比2007年全年均价还上涨了15%！

　　杨晓军同时也坦承，房地产行业存在太多复杂、矛盾的问题，政府即使不“救市”，也应该积极“治市”。在他看来，政府监管部门治市时应更专业、科学、灵活一些，要平衡好不同利益阶层的利益和需求，对不同地域、不同收入阶层、不同实力的发展商应采取灵活的政策，不应一刀切。比如对欠发达地区、中小发展商、中低收入阶层应采取扶持、鼓励和保障型发展、税收和信贷利率等政策，对于发达地区、品牌发展商和中高收入阶层应采取规范管理、差级税收政策，提倡社会福利和公益事业。

　　现在政府的某些一刀切政策不够科学和灵活，政府的土地拍卖政策、高税收政策、银根紧缩的货币政策和不断提高的房地产投资开发门槛不仅间接推高了房价，也加速了大发展商垄断地位的形成，并且容易滋生腐败。