这是一张虚拟的圆桌，这是一个实际的平台———《北京青年报·广厦时代》全新栏目“广厦圆桌”摆上市场。每次话题将由房地产市场的热点事件、热门人物或某一市场现象导入，捕捉鲜活楼市动态、探讨新鲜理念、演绎事件冲突。在此平台之上，开发商、学者与买房人可直面市场热点，共论地产话题。无论您是高居“庙堂”还是身处“江湖”，均可在“广厦圆桌”前直抒胸臆，通过主持人的问题交流，以不同的观点碰撞，使买房人多一份清醒判断和沉着把握，让卖房人多一个了解楼市真相的途径。———编者语
在现今观望情绪笼罩的楼市中，有一种声音总是不绝于耳———“再等等吧，奥运过后房价就会降下来的。”诚然，奥运会对于区域经济的带动作用，与大小开发商对于奥运概念的先期炒作，已经使许多购房人把房价与奥运会联系起来。对奥运后房价走势的种种假设也是许多买房人一再延迟出手的原因。奥运会结束后房地产市场的走势将会如何？
房价会降吗？带着这样一些问题，本期《广厦圆桌》邀请多位嘉宾展开了探讨。
●肖劲：期盼降价不正常奥运后房价会稳中有升
我个人认为，目前市场这种观望的状况还将持续一段时间，因为任何新政策出台也好，市场变化也好，都是有一个惯性的，都不可能一朝一夕就发生变化，肯定是要持续一段时间，而且从整个国际环境来说，包括我们国家自己的金融与经济的环境，都会对中国国内的房地产市场有一定影响。但是，我认为房价不会在奥运会后出现大的下跌，应该是稳中有升，只有这样才是正常的。稳中有升的原因主要是现在的供应量并不像以前那么大了，刚性需求目前还是存在的，这与当前我国城市化进程的加强是有关的。而我们国家的经济在不断向前发展，这理所应当会带动房地产价格的稳中有升。我们并不认为市场会发生所谓的崩溃与破裂。
从个人来讲，我希望无论是购房者也好，一些专业人士也好，不要盼望着房地产降价。我们可以看到当前许多购房者有这样一个心理，那就是盼着房地产降价。实际上房地产价格的下降对谁都没有好处，其本身就意味着经济的倒退与下降。一个国家，一个地区经济的下降怎么能说是好事呢？这个不合理也不正常，所以也不应该也不会发生。大家可以期盼房屋品质的提升，以及价格走势的平稳，可以盼着市场的规范。
有些人说目前冷淡的市场状况将决定奥运后房价的走势，我并不认同这一观点。目前一些项目的确降低了售价，其主要目的是为了快速回笼资金。但这一现象并不能代表整个房地产市场的价格走势。无论是送东西、打折、还是价格的调整，都只是部分项目的市场手段。降价的根源在于他们的现金流存在着问题，急需回笼资金，来支撑他们其他项目的花销，支撑他们公司的运作。大家都在同一个市场下，没有谁能避开国家政策的影响。而一旦有项目开始了降价，必然会对市场带来一定波动。如果由此判断房价会下降，进而产生观望情绪，实际上是很不好的。
●何海洋：奥运对未来房价影响不大需求才是关键因素
如果说奥运会对房地产市场有影响，也会是利好的影响。即使是有负面的影响，也已经被消化完了。我们提到奥运，一般是把它当作一个时间的节点。就奥运本身来说，它主要带动了北京的市政建设，包括奥运场馆周边的发展，而且其影响将是长期的。在没有奥运概念之前，这样一个区域可能不容易被大家接受，如今经过奥运的价值提升，大家可能觉得这是一个不错的居住区。但不管怎样，我认为这已经是一个过去时了，奥运会对于奥运会区域的影响或将继续，因为他在那里建立了一个比较好的基础。但对于未来北京市房地产市场的发展，奥运可能不会对再有什么大的影响。
从今年上半年的情况来看，全国几个大的城市，例如北京、深圳等几个去年房价上涨较快的城市，成交量都有40%左右的下滑，上海情况好一点，也有20%多的下滑。进入二季度以后，即使一些二线城市的成交量下滑趋势也很明显。一线城市房价上涨时也一路领先，房价下跌时速度也更快。二线城市在下降时观望情绪也在加剧。有人讲，奥运会后房地产市场将进入一种理性回归。但何为“理性”？这是很难判断的。价值与价格的相向与否取决于供需，我觉得在中国未来十几年、二十几年的供需情况不会根本改变，都会是供小于求。因为中国的土地资源就这么多。我们在北京可以看一下，五环以内能够用来开发的土地已经很少。
当然就阶段来说，调整的时间会有落差，调整幅度会有多深都不好判断。在房价上升过快的时候，其价格可能远远高过价值，而在其下跌的时候，价格也有可能低于其价值，这里面起关键作用的是人们的购买欲望。去年与今年，一个人的购买能力有多大差别？可能并差不了多少，但他对市场的看法会决定其购买不了多少，但他对市场的看法会决定其购买力。对于购买能力不足的人，他们如果看好市场可能借钱也要买房，但是如果市场情况不好，即使他有能力买房他也会选择观望。而这种情况一旦形成规模，就会对市场产生不可预估的影响。
房地产行业作为一种基础性行业，是真正产生社会财富的地方，这与第三行业有较大不同。如果社会基础性行业出现了问题，相关的第三产业将产生较大的问题。一旦国家经济增长放缓，GDP增长放慢，企业的利润就会受到影响，也会增加生产成本，这是任何行业都跑不掉的，长期来看会影响购房者的经济收入。现在房地产行业面临一些困难，但其他行业不能用看热闹的心态去对待，因为归根到底，各个行业间都是有联系的。
●岳锋钢：奥运不是决定因素住宅价格上升速度将放缓
奥运后北京住宅市场的情况会如何，从真实数据出发是最有说服力的。在宏观经济发展方面，北京市呈现快速良好运行的态势。2008年第一季度的GDP总值为2148.3亿元，GDP增速均以两位数的速度实现增长，2008年第一季度同比增长11.3%，虽然同比回落了0.6个百分点，但仍然属于快速的增长。另一方面，近几年北京市居民人口增多，居民收入也随着经济的发展有所增加。
●本期嘉宾
远洋地产市场部总经理 肖劲
金地集团北京公司营销总监 何海洋
戴德梁行华北区综合住宅服务董事 岳锋钢
2004-2007年北京市历年的居民人口数以及人均可支配收入均呈现稳步增长态势，其中人均可支配收入分别为15637.8元、17653元、19978元、21989元，这些因素大幅提高会激发较多的主动需求。
从土地供应数据上看，北京市今年土地供应总量达6100公顷，其中住宅用地1700公顷，比去年增加100公顷。今年计划廉租住房及经济适用房用地400公顷，限价房用地300公顷。商品房用地计划则从去年的1200公顷减少到1000公顷。预计土地市场的供应数量及结构将仍然沿着加大政策性、小套型住房供应比例的宗旨进行调整。
而在城镇化方面，2007年北京市城镇化率84.5%，比上年提高0.2个百分点。拆迁人口的拆迁需求促使对住宅的被动需求的形成。而北京独特的区位优势吸引外来需求。中央单位在京人员、外省人及每年大量高校留京毕业生等的购买力均对北京市住宅市场产生影响。北京市国际化、现代化进程加快，吸引着境外的需求进入北京的住宅市场。奥运提升北京城市价值，提高知名度，吸引更多境内外的投资需求。据我们统计，北京市的居住需求中主动需求略占52-56%，因拆迁等造成的被动需求略占9%-13%，外来需求则占31-35%。这些都会促进房地产市场在奥运会的进一步发展。
总体来看，北京的住宅市场仍然蕴含巨大的需求，支撑整个市场的发展。奥运不是北京房地产市场发展的决定因素，而是影响促进因素之一。因此可以认为，奥运后北京房地产市场仍将持续平稳发展；物业产品品质、配套及服务将更受需求者关注；北京整体住宅价格上升速度将放缓，高档住宅仍然乐观。
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关于奥运会后楼市的走向引发无数猜想，在目前北京房地产市场有些低迷的时刻，仲量联行、戴德梁行等众房地产市场研究机构纷纷拿出了自己的分析报告。
●仲量联行：奥运后北京楼市不会大幅回落
仲量联行近日出来的报告显示说，奥运会后北京房地产市场不会出现大幅回落，奥运给北京房地产市场带来长期积极影响，北京房地产市场发展主要是由强劲的市场需求、基础设施的完善、环境改善等核心因素决定的，奥运会只是众多因素中的一个加速器，奥运会本身和支撑北京房地产市场增长的主要需求推动力间并无直接关联。
仲量联行认为，政府在努力改善北京投资环境的过程中，投资和开发审批方面的措施促进了大量新的优质商业区的形成，这将大大推动北京高档商铺、写字楼和住宅市场的扩展进程，对北京未来的发展极其有利。但不可避免的是，这将在奥运会结束后的短时间内对高档物业的租金水平构成小幅下跌的压力。虽然高档物业租金水平可能有所调整，但支撑北京房地产市场发展的需求动力因素仍将不断增长。
针对2000年悉尼奥运会后房地产市场大跌的情况，仲量联行认为北京与悉尼市场不具完全可比性。悉尼当时是发展较成熟的城市，北京则处于发展刚起步的状态。另外，悉尼不可避免地受到了2000年时全球经济下滑的影响；虽然目前全球经济也处于放缓态势，但中国经济依然处于平稳的强劲发展状态，推动房地产市场发展的核心因素没有发生变化，因此北京不会出现悉尼房地产市场奥运会后大跌的现象。
仲量联行分析说，奥运会作为重要推进因素推动了北京的城市化发展。高速铁路、地铁等公共交通的完善，空气质量、绿化等方面的环境保护使北京越来越成为一个宜居城市。投资和开发审批方面的措施也促进了大量新的重要优质商业区的形成，其对北京房地产市场的未来发展带来了长期的积极影响。
●戴德梁行：奥运会后北京楼市仍将平稳发展
近日戴德梁行发布报告表示，奥运后北京房地产市场仍将持续平稳发展，物业产品品质、配套及服务将更受需求者关注；北京整体住宅价格上升速度将放缓，高档住宅仍然乐观。
戴德梁行发布的报告显示，奥运后北京房地产市场仍然蕴含巨大需求，良性发展是总体趋势。北京市国际化、现代化进程加快，吸引着境外的需求进入北京的住宅市场。奥运提升北京城市价值，提高知名度，吸引更多境内外的投资需求。据戴德梁行统计，北京市的居住需求中主动需求略占52-56%，因拆迁等造成的被动需求略占9%-13%，外来需求则占31-35%。这都会促进房地产市场在奥运会的进一步发展。 (作者：卫东)
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