中奥博联不动产执行总监夏一波分析合肥市各大板块的特点和楼市特色
合肥市区楼市板块的构建及划分依据
伴随着合肥房地产市场的不断发展，大合肥的蓝图进一步清晰，新的地产市场格局正逐渐由狭窄拓为广阔，由模糊走向明朗———各大板块构筑合肥房地产市场性格特征；对任何城市而言，生产力的变化将推动它的发展，发展进而会带动格局的改变。最终，城市格局的改变必然引起人们在居住理念上的变革,合肥也同样。
上个世纪九十年代前，在很多人的心目中，真正的合肥市区只是庐阳一个区域，对于居住，“宁要市区一张床，不要北部“一间房”的观念，植根于大多数合肥人心中。
而今，起于2002年城市大拆违，拉开了合肥市新一轮发展建设的新高潮，市政府南迁、滨湖新区的战略启动、141城市发展蓝图的构建以及最近的融入长三角经济圈等系列重大措施，都极大地拓展了合肥市区的地域轮廓和合肥作为省会城市的核心竞争力，一个囊括周边县市的“大合肥”蓝图蔚然呈现在人们眼前。东拓西移、南进北挺、金寨路高价，畅通一环、有轨电车……一系列举措从居住观念思想、生活便捷、区域认同属性等方面实现和保障了合肥格局变化带给人们居住理念的变迁。
正是在这样的城市发展大环境下，自2002年开始，合肥的房地产市场也在日新月异发生着变化，一个新的大合肥地产格局逐渐由狭窄拓为广阔，由模糊走向明朗。
地产板块划分应运而生
随着合肥地产格局的发展和变化，一系列的问题摆在了房地产市场构成两大要素———开发企业和消费人群面前。
对开发企业而言，如何把握项目在该区域的发展定位，如何确定项目的购买人群，已经成为公司在进行项目开发建设之前必须进行的市场调研；对消费者来说，如何确定地产项目在同一区域中的地位，如何确定其产品在未来的发展潜力，也已成为决定其是否购买的主要因素。
如何才能更好的解决这些问题，一个轮廓式的区域划分是必须的。作为一种颇具逻辑性的思考模式，地产板块的划分，对无论是开发、销售还是购买，都将提供一种很好的分类依据。
九大地产板块的构成
如何对合肥房地产市场进行一个比较确切的板块划分？毋庸置疑，对于以“地段、地段，还是地段”为传统思维的房地产而言，按照地域来切分地产板块无疑在当前是最为合适的。 同样，行政区属在板块划分时必须要考虑的因素。其次，城市发展导向、产业结构的调整以及基础设施的建设，也在一定程度为地产板块的划分提供了依据。
必须要说明的是，九大板块的划分只是根据当前合肥房地产市场的地域发展进行的概括性的划分，而随着城市建设开发的进一步深入，开发层次的进一步提升，开发理念的进一步成熟，对市场的进一步细化，板块的概念和划分将越来越细致。但有一点需要说明，再细致的划分也带有明显的局限性，更何况，如果板块的划分过于细致，从某种意义上就等于没有板块。
根据合肥的地理位置和房地产发展状况，我们将合肥房地产市场划分为九大板块。其中包括由4大行政区（蜀山、庐阳、包河、瑶海）以及5个新的开发区构成（政务文化新区、高新技术开发区、经济技术开发区、新站综合实验区、滨湖新区）；
从城市化模型看合肥房地产市场板块特征 及要素构成
21世纪影响人类进程的战略实践：中国的城市化
自改革开放以来，中国城市化发展速度是同期世界城市化平均速度的2倍左右。城市化率从20%提高到40%，英国、法国、德国、美国和日本这些当今世界的发达国家分别经历了120年、100年、80年、40年和30年，而中国仅仅用了22年。
国家统计局发布的信息表明，2006年全国城镇人口57706万，城市化水平达到43.9％。按照世界发展经验，我国已迈进了城市化迅速扩张的关键时期。中国政府已将“城市化战略”列入发展规划，作为二十一世纪中国实施迈向现代化第三步走的重大措施之一。
有关专家预测，到2030年，中国城市化水平可望达到65%，2050年有望达到75%。仅仅从人口转移这个角度去体认以上数据对中国未来的影响，我们就可以估算出中国每年将有1000多万左右的农民变成城镇居民，更为重要的是，城市化水平的提高，会给中国民众的价值体系、观念系统、生活形态、消费结构等等方面带来显著调整。中国的城市化进程及其影响力同样也受到了国际社会的广泛关注，美国著名的经济学家、诺贝尔获得者斯蒂格利茨(Stiglitse)先生称二十一世纪影响人类进程的两大关键要素一个是美国的高科技，一个就是中国的城市化。我们甚至可以毫不夸张地认为，事关中国发展的绝大多数问题可能都会与城市化产生关联。中国的城市化发展已经成为牵一发而动全身的战略实践，房地市场也相互影响着。
综合以上分析，我们认为快速城市化是我们不可回避的一个极其重要的社会背景和现实条件。对于房地产运作而言，观照快速城市化这个背景更具有重大意义。伴随着城市化进程的快速推进，带来了人口向城市的大规模转移、城市持续更新能力的显著提高以及房地产市场要素的迅速整合与快速流动。会深刻影响城市房地产消费观念系统的生成和演化、影响城市房地产区域价值的体认和选择，而这些与快速城市化背景下生活形态、消费结构等等方面带来的显著调整相互作用时，就会对城市房地产的微观运作产生重大影响，甚至是本质性的影响。
房地产市场下九大板块特征
瑶海区基本概述：
总面积142.9平方米公里，居住人口43.1万，瑶海区是合肥市的市场物流区。现有装饰建材、汽车配件、糖酒百货、花鸟古玩、粮油干杂、家具等8大类41家市场及15家大中型商业网点、12家物流配送企业，已成为合肥乃全省重要的商品集散地。
板块特质：
关键词：个体经营户 价格利剑 住宅
1、后起之秀，价格利剑直指消费者口袋。中地价位的住宅为先锋，开疆辟土；共向市场推出了75个项目。
2、生态公园，勾兑美丽的风景
3、长江东路，期待传奇。
庐阳区基本概述:
总面积139.32平方公里，人口43万，辖1乡1镇、11个街道。作为省会城市的核心区，庐阳区是全省政治、经济、文化、金融中心。
板块特质：
关键词：区位优势 商务发展 综合
1、皇帝女儿不愁嫁用在庐阳板块的房产再恰当不过，凭借其得天独厚城市底蕴及无可比拟的区位优势，成就了综合竞争优势。
2、长袖不善舞，问局之交通同样面临困境，区域的扩张带来城市格局的变迁，商业中心不在只是步行街“一枝独秀”，马鞍山路、三里庵商圈的逐渐成熟，141战略的推进都将极大的改变目前这样的商业布局现状。
3、城北，再度被发行。
蜀山区基本概述：
总面积246.83平方公里，常住人口49.37万,其中农业人口3.65万。区域内座落着国家级合肥高新技术开发区、合肥经济技术开发区、合肥政务文化新区和正在建设中的中国（合肥）科学城。
板块特征
关键词：高校 高档 幸福的故里
1、幸福的故里由于其拥有稀缺教育资源的核心优势,该板块无疑将聚焦更多的关注和期待。人文牌一直是该区房地产市场开发的主要诉求点； 蜀山区是合肥楼市的起源，也是合肥高端物业集聚的福祉，“南富西贵”俗语由此可证。这片热土更是浓缩了合肥楼市近10年来的所有繁华与经典。
2、群雄逐鹿，不管是曾经还是今天，众开发商群雄“捕鹿”，所争夺的不仅仅是地，更是一种楼市亦或地产江湖的地位与荣誉。
包河区基本概述：
包河区具有区位滨湖、汽车强势和包公文脉三大比较优势，空间、产业、文化等要素资源富集。抢抓合肥建设现代化滨湖新区的历史机遇，深刻把握区情实际，包河区委、区政府围绕“坚持‘因湖作为’、打造‘安徽浦东’”的战略目标，深入实施打好“滨湖”牌、 努力把包河区建成“安徽浦东”，打好“汽车”牌、努力把包河区建成“江淮车谷”和打好“包公”牌、努力把包河区建成“文化名区”三大战略举措，赢得了建设发展的良好开局。
板块特征
关键词：马鞍山南路 高档楼盘
1、马鞍山路南路上演武林传奇。当年马鞍山路第一次拓宽时，所有人都没有给他太多的关注，因为他仅仅一条通向义城镇的市政公路；当人们还沉睡在富贵城西的概念根深蒂固时。新鸿意、万振等品牌开发商的同时涌进，成为这里楼市颠覆与提速的发动机。 今天，已是高尚社区的代名词；
2、南七，下一个马鞍山路？
经济开发区基本概述：
经济技术开发区成立于1993年4月，目前，成规模以上工业企业达114家，其中1亿元以上企业41家，10亿元以上企业10家。2007年，实现规模以上工业产值437亿元、地区生产总值178亿元，分别增长32.4%、25%，占全市的比重分别为30%和14%。
经济开发区孤独行走在合肥楼市的边缘，借望合肥唯一高架，撑起楼市半边天。
高薪区基本概述：
合肥高新区作为安徽省最大的高新技术产业化基地，目前已形成了电子信息、光机电一体化、生物工程与新医药以及新材料等四大高新技术产业集群，一大批拥有自主知识产权的行业知名企业脱颖而出，大批高科院校及科研机构都在高新区设立有研发及产业基地。
板块特征
关键词：商务 别墅
1、高新片区，代言气质合肥
高新技术开发严格意义上，从购房者心里层面，蜀山区没有太多的区分， 严格意义上将高新板块是以大蜀山为原点，发散之周边；环境的优势，高品质楼盘的集中”就是最好的诠释。
2、商务发展凸显魅力
除了山的概念外，高新区也不忘自己的姓名，依托区内高新企业，近一两，商务写字楼，也呈现欣欣向荣。
政务区基本概述：
合肥政务文化新区总体规划以新区城市设计为基础，严格遵照合肥市总体规划要求，总结吸取老城区建设的经验教训，提出了“生态城市”、“可持续发展”和“园林城市”的概念，逐步完善形成了目前正在实施的融行政办公、文化体育、金融商贸、住宅街区和城市旅游观光为一体的高品位现代化新城区总体规划。
板块特征
关键词：湖 居住 环境
1、只有一个湖 山离的很远
3000亩人工湖，其实高房价的一半功劳应该借在天鹅湖名下。
2、宜居但不易居
3、商务发展理应成为趋势
新站综合区基本概述：
1996年2月，国家建设部将试验区列为全国首家城市建设综合开发试点区。新站试验区以交通枢纽的物流园为基础，以第三产业集中的商贸区为特色，以城市中的开发区环境为优势，已成为了合肥市现代化大城市建设的三大主体开发区之一。
板块特征
关键词：商业 写字楼 住宅
1、繁华商业力撑中产新站
胜利大道，没有弱旅，只有豪侠，云集元一购物中心、温莎购物中心、白马、沃尔玛、家乐福、北京华联。
2、战前板块完美上演，托起瑶海半变天
站前板块，随着在近几年的发展中，已经形成了合肥房地产市场的一个特色，以购物、休闲、餐饮及娱乐为主导，商业副中心。
滨湖区基本概述：
现代化滨湖城市的宏伟篇章，让该区域聚焦了全城乃至全省人民的关注和期待，滨湖新区板块尚处于规划阶段,未来随着基础设施、商务配套等建成并投入使用,各类基础配套设施的完善,人气不断提高,该区域将形成一个全新的房地产市场板块。
板块特征
关键词：大盘 名校
1、巢湖—待治理的河流
2、明天很美 但仍需不断磨剑
3、大盘特质 名校吸引 驱动市场
