BILL总裁发表专题演讲
BILL总裁：
先生们、女士们、下午好。房产中介协会的各位领导、各位尊贵的来宾，以及区域分部的同仁们下午好。今天下午我会谈很多方面的问题，其中一点是我们对中国房地产经纪行业的看法，以及进入中国以后我们的战略、21世纪不动产的发展规划以及我们是怎么样判断一个人是否具备成为优秀经纪人的素质。21世纪不动产在全球一共拥有155000名的经纪人，我对他们的特质做出了总结。在我演讲的最后一部分是想跟大家分享经纪人业绩提升的方案，而这个方案也是对应着现在的市场环境，为经纪人打造的。
首先看一下中国的宏观经济的发展，可以说不动产行业的几个推动因素其中一个就是经济快速成长。中国在过去的十多年的发展是全世界最快的，并且GDP增长也达到了19%的复合增长率。推动不动产行业发展的另外一个重要因素就是中国快速的城市化进程，有数据表明在未来两到三年，有800万农村人口涌入城市，比如合肥城市化的进程也是非常快。在2006年新建的住房仅为存量房的4%，也就是说存量房的角色越来越重。另外的数据，存量房与增量房的比率，比如美国和欧洲，90%的房产交易都是存量房交易，只有10%的交易是新房交易。在中国几个大的城市，中国目前的存量房与增量房的比例达到0.66：1，甚至有的城市达到了1：1。所以根据这些数据，我们可以做出一个判断，这个时候21世纪进入中国已经是一个成熟的时候了。
不动产经济行业的最初发展是从1992年，到现在也不过十多年的历史，90年代中期增量房的销售开始由经纪公司代理，90年代后期增量房的销售开始由经纪公司主宰市场。存量房经纪行业进入发展期是从2001年开始。我们现在正在经历宏观调控新一轮最初是从2005年早期开始，到2006年年末，政府对资金的监管使得行业重新洗牌。
有人说政府对中国的监管太多了。其实我想告诉大家，这样的抱怨是不应该有的，政府对我们的监管是有益的，在美国因为一些政府监管的疏忽爆发了次贷危机。从而经历了70年来最严重的一场次贷危机，非常高兴看到中国政府对房地产行业主要的监管措施还是非常得力的。可以看到不动产经济行业在几大城市北京、上海、广州、深圳的发展是非常迅速的。其实在北京现在不动产经济公司一共有6000多家，但是有2500多家有资质的，经纪人数量已经达到25000名。04年在上海有多达14000家的经纪公司，现在只有8000多家，这说明行业正在洗牌。合肥的发展还是比较稳健。不动产经纪行业的特征有五个重要的特征，可以看到经纪公司提供给消费者的服务在专业水平上以及服务质量上还是有差距的。我在八年前来到中国的时候，发现90%不动产交易都是买家、卖家私下成交的，在上海60%以上的房产交易都是通过经纪公司。
市场割据，缺少全国性的品牌，各地有地区的品牌，但是全国的品牌很少，并且这个行业的法规还需要进一步完善。在不动产的交易当中，消费者普遍觉得对这个交易放心程度不够高，缺少诚信。媒体有一些报告，在天津、深圳一些中介公司使用消费者的交易资金去做别的投资。21世纪一直都是与行业主管机构有很多的合作，我们带团去美国进行调研和考察，学习了很多先进的管理经验，有一些管理经验现在在市场上开始使用了。经纪人服务的专业化水平还有待提高。这些就是我们行业面临的挑战，也是中介协会在致力的方面。正是因为有了这些行业特征，消费者会更加信赖国内性大品牌。
经纪行业无非有两种运营模式：一种是特许经营，让我们加盟，另外一种是公司直营。品牌也分成地区性，还是全国性的品牌。现在活跃在中国市场上的经纪行业的品牌大概有5、6个是全国性的，地区性的还是占绝大多数。商业模式也有两种：一种是比较正常的，通过传统的中介业务收取佣金，另外一种是吃差价，通过买、卖之间的差价获得利润。21世纪不动产一直是秉承着做传统的中介业务，通过透明的交易收取透明的佣金。
在过去的几年，不动产经济行业也经历了很多的变化。小的中介机构与大的竞争对手比较起来，竞争的优势就略显得弱一些，所以市场上发生了很多兼并、合并的事件。作为大的不动产中介机构非常依赖于它的科技平台。我的从业时间比较长，我刚开始做的时候，大部分的加盟店都是夫妻店。美国大概用40到50年的历程，从一般的夫妻店发展为采用科技平台比较优秀的大的公司，而中国的历程就缩短了，用了十几年的时间。21世纪不动产的商标在中国注册可以追溯到1989年，为什么21世纪不动产为什么没有进入？那是因为市场没有准备好。
接下来我想跟大家分享一下房地产经纪行业五个主要的推动力。 首先存量房的增长，消费者房产频率会增加，房价的提高，存量房慢慢从一个低端福利房的市场进入中高端的市场。通过专业的服务，让消费者对不动产这个经纪机构认可，去选择我们。房产交易的频繁，亚洲国家人民，买了房子以后交易的频率并不是很高，一般买了，就会终身住在那里。我们在25年前进入日本，当时日本就是这样的状况。随着日本经济的发展，人民收入的提升，交易的频率就增加了。我们预计到2010年的时候，中国中产阶级的数量会达到2亿人，所以我们也期待着中国会有这样高频率的房产交易。在座的很可能就是未来代表着合肥房产交易的频率交易的消费者群体。
我们最主要的核心理念是特许经营。
