■深度观察合肥物业现状

专访合肥市物业协会会长程纯洁——
九成物业公司维持“保本”运营（近年来合肥市物业管理水平快速发展，但也问题丛生 ）


    房子买的好，更要住的好。本报自上周起开通专栏，深入解析合肥物业纠纷个案背后的矛盾，在读者中激起强烈反响。

    合肥市物业发展现状如何？本期记者专访合肥市物业协会会长程纯洁获悉，自第一家物业公司在合肥诞生13年来，至今绝大多数行内企业仍然没有摆脱亏损的阴影。 实习生 郑远 记者 雅妮

经济飘红，催生物业近500家

    合肥市物业管理起步于二十世纪九十年代中期。据合肥市物业协会会长程纯洁介绍，1995年9月27日，合肥庐中物业管理公司对樱花园小区实施物业管理，这是合肥市有正式记载的第一家物业管理单位，也是合肥市有案可查的第一家物业管理公司。1998年，合肥市物业管理协会成立，标志着该市物业管理行业进入了规范化管理的新阶段。

    2000年后，合肥市经济水平不断攀升，特别是2004年起至今，合肥市连续多项经济指标持续“领跑”中部乃至全国省会城市，居民经济实力、生活水平显著提高，购房需求不断增大，新增楼盘、小区如雨后春笋般不断涌现。

    随着房地产行业快速发展，合肥市的物业管理发展也开始真正的黄金机遇期。物业公司蓬勃兴起，数量连年上升。程纯洁表示，发展至今，物业管理企业在合肥不但初具规模，而且逐渐脱离了房地产开发商售房时“捆绑配售”的命运，而成为一个真正独立行业。

    据了解，截止2007年12月底，在长达13年的时间里，合肥市已取得国家各级资质证书的物业管理公司共485家，管理物业总面积达到5998万平方米，相关从业人员近4万人。物业管理项目共计1119个，其中包括，住宅699个、大厦243个、商业区82个、工业区31个、农贸市场15个。居民小区的物业管理水平，正在成为越来越多市民关注的焦点。

    程纯洁认为，大量新物业管理公司的涌现，不仅是抢搭合肥经济“高速列车”的结果，更是合肥市普通百姓居住质量不断提升的体现。截止目前，合肥市已拥有国家一级资质物业管理企业品牌3家（分别是顺昌、鑫信、新长江），二级资质物业管理企业12家。

    可以为此佐证的是，从1995年以来，合肥市的物业管理水平不断创优，居民所享受的物业管理的服务质量日趋提高。在此期间，合肥市总共获得国优（示范）称号的物业管理项目20个，省优的物业管理项目115个，市优（示范）称号物业管理项目199个。

观念滞后，物业管理问题不少

    房子买的好，更要住的好。既然物业管理水平近年不断提高，那么合肥市物业与业主之间的纠纷又为何不断上升呢？

    特别是2007年以来，合肥市小区物业管理纠纷不断激增，从物业管理最初招标工作的不规范，管理环节存在的漏洞，到服务态度的差强人意，合肥物业管理中存在的缺陷接二连三地被曝光在阳光下。

    谈到这几年合肥小区物业频发纠纷，出现一些让人“看不懂”的行业乱象，程纯洁认为：“这几年物业纠纷不断，从市民这个层面上看，主要是花钱买服务的意识还没有完全形成，在一些旧住宅区落实物业管理难度十分大。”而2007年起有关纠纷呈爆发式增长，则与《物权法》等法律规章出台后，众多业主的维权意识“觉醒”有关。

    一方面是广大业主对物业管理这种新生事物的认识还不到位，另一方面，合肥物业管理企业大多旧观念根深蒂固，管理水平不成熟，自身发展不足。程纯洁表示，观念上的落后是目前合肥物业公司自身的首要问题。有部分企业还在沿用行政管理的固定模式，服务意识不够，再加上过分追逐经济利益，“这样业主和物业之间很容易发生冲突。”

    目前，业主委员会工作也并不规范。“有少数小区的业主委员会自我管理能力不强，管理水平参差不齐，委员会成员私心重，责任心不强，不仅不能代表全体业主的共同利益，甚至还滥用权力，无形中更加剧了业主和物业的冲突。”

    程纯洁表示，归根到底，合肥市物管行业自身发展不足的症结还在于：物业管理项目大多规模过小，品位偏低，规模效益难以形成。据统计，目前该市物业管理企业的管理规模多数在10万平方米以下，管理面积超过50万平方米的企业不多，“可以说普遍存在着规模过小的现象，而且大部分都是合肥本地的企业，管理水平的局限性很大。”

九成保本，物业赢利如履薄冰

    据程纯洁介绍，这几年，市民要求改善物业管理现状的呼声日益高涨，但是，要想真正破解矛盾并非易事，根本上还在于物管企业的经济效益难以提高，许多物业公司艰难求生，无暇顾及提升服务水平。

    物价上涨、员工工资标准提高、《劳动法》及相关法律法规的出台……近几年来，这些措施的实施都大大推高了物管企业的用工成本，企业的运营成本钢性增长，而与此同时，受居民生活水平等各种因素的影响，企业收取的物业服务费并没有相应上调，企业的赢利空间进一步遭遇“挤压”。

    程纯洁透露了一个惊人的数字：“现在，合肥的物管企业中，能够赢利的是极少数，大约九成的企业都处于保本持平状态，而部分物管企业甚至还未走出亏损。”

    艰难生存仍是许多合肥物业公司不得不面临的现状。早期，合肥物业管理几乎都依附于房地产开发，在《物业管理条例》出台实施前，基本上是“谁开发，谁管理”的模式，房地产开发项目不论大小，都是自己开发、自己管理，甚至会出现一个物业管理区域有多家物业管理公司管理的现象，就使得这一部分物业公司先天就“发育不足”。

    而在后来合肥物业快速发展的潮流中，市场准入条件较低，资质门槛也较低，市场上的物业管理企业数量急剧增加，造成物业管理企业数量增加过快，时常“僧多粥少”，必然造成一大批物业公司规模做不大，品位提不高，服务成本拉不下，影响了管理效益，甚至亏损经营，直接影响到企业的生存发展和竞争力。企业自顾尚且不暇，哪里还有能力谈得上改善管理质量，缓解与业主的紧张关系？入行企业经济效益普遍低迷，行业地位不高，吸引不了优秀人才，导致高素质人才奇缺，管理水平迟滞不前，与外地一些先发城市存在不小的差距。

    综合来看，合肥市的物业管理行业处在全国中部地区中等水平，整体上还不成熟。在这样的情况下，合肥市物业下一步应该怎样发展，来解决和业主之间不断凸显的矛盾和纠纷呢？我们将继续关注合肥物业现状，解读省城小区物业的发展走向。

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