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房地产龙头万科的动向,无疑具有风向标意义。日前万科董事长王石在香港举行的半年报发布会上再次吹风:“下半年将进一步下调房价。”既然去年一度沸沸扬扬的“拐点论”已经成为现实,那么,万科对市场的表态就必然受到重视。
与此遥相呼应的是,近日国家统计局的消息显示,2008年全国各地一路狂涨的房价开始出现分化,在一些大城市率先出现了下跌；由于对未来房价预期的改变,消费者开始了对房价的观望,房屋销售市场交易量开始急剧萎缩。此外,从宏观经济形势和政策面、需求层面、供给方面临的资金困境三方面来看,市场并不支持房价持续高涨。
降价仍在预期中
从7月份的楼市数据来看,传统淡季来临后,房地产市场显得更加冷清。北京,上海,深圳,成交量环比大幅萎缩,都在20%以上,深圳更是环比下降40%；同时,三大城市同比降幅更是都达到50%。
可以预见的是,随着成交量的进一步萎缩,以及货币紧缩政策缺乏明显放松,房地产商的资金压力越来越大,很多开发商急需资金解燃眉之急。这些都让房地产商更清醒地认识到,尽快调整销售策略,适度降价,才是目前企业生存与发展的大计。所以,价格的整体下降仍然在市场的预期中。
此前建设银行研究部课题组发布了《2008:下半年中国经济金融形势分析与预测》研究报告。该报告预测,下半年房地产价滞量减的局面将持续,房地产整体价格同比涨幅继续下降,但不会出现大幅下降的局面。
资金缺口近5000亿
从房地产上市公司的中期业绩来看,房地产企业依然能保持高增长。不过,分析人士称,这主要是得益于2007年全国房价上涨和特殊的会计结算制度。实际上,在目前的需求状况下,维持现在的开发节奏,我国房地产业将出现4000亿元～5000亿元左右的年度资金缺口。
今年以来,房地产业内定向增发、借壳上市、民间融资以及IPO等尝试频频出现。栖霞建设和冠城大通以公开增发的方式分别融资33亿元和20亿元。苏宁环球、首开股份以定向增发的方式分别募集100亿元、59亿元。张江高科和华发股份以配股的方式募集39亿元和26.6亿元。万科、保利地产以发公司债的方式分别筹资59亿元和43亿元。另外据不完全统计,今年以来已有30多家地产公司通过资产重组借壳的方式进入上市公司。但是根据规定,这些资产重组的公司一年内不能进行增发等融资活动。地产企业的目光还投向了民间资本。据了解,这种民间拆借的利率已经超过25%。民间融资利率的不断上升,将增加房地产企业的金融风险。
鉴于此,万科日前宣布将采取增加小户型比例,减少开工面积等方式,控制风险。尤其是万科调整了今年新开工面积和竣工面积数量。年初,万科计划的新开工面积和竣工面积分别为848万平方米和689万平方米,目前万科对下半年的开竣工计划进行调整,预计全年开工面积将为683万平方米,竣工面积将为586万平方米。与年初计划相比分别下调了165万平米和103万平米。“这样做的目的是为了更好地匹配当前市场的销售节奏,保有更多的现金。”万科在公告中这样称。
业内人士称,对于房地产开发商而言,即使开工量较大,在目前形势下也容易因销售不畅形成库存,与其将资金沉淀在存货中,不如在行业低迷时拿地对公司发展更为有利。
尽管行业低迷时适宜拿地,但从近期对北京、上海、深圳和杭州的居住类国有土地有偿出让情况来看,四地仅有偿出让了4块居住用地。在目前楼市调整阶段,尽管相对于上半年政府加大了推地的力度,但是成交仍然低迷,房地产商拿地已变得相当谨慎。
●房地产企业应对后市
◎保利地产
加大力度推出中心区域住宅缓解压力
保利地产品牌管理中心总经理何智韬告诉记者,下半年将加大国内各中心城市中心区域住宅的推出,这将有效缓解销售压力和提高抗风险能力。
尽管保利地产上半年业绩依然亮丽,但该公司依然把宏观调控、成本上涨及市场调整看作是公司下半年面临的三大风险。保利地产公告显示,为应对建筑材料、人工、机械费用不断上涨,公司将通过集团采购、改变结算方式、严格费用控制等方式进行规避。
◎龙湖地产
加快推盘速度提高资金周转效率
龙湖地产相关负责人表示,加快推盘速度,加快资金周转速度是该集团应对市场调整的方式。龙湖地产下半年将坚持“多城多业态多项目”的策略,将各地的新项目加快推出市场。
此外,涵盖普通住宅、别墅、公寓及商用物业等类别的产品线,以及侧重于中高端市场的定位也被龙湖地产看作是抵御风险的另一个手段。该公司的定价策略将随行就市,目前并没有整体下调房价的计划。
◎广州工程总承包集团
中小房地产企业很难过
广州工程总承包集团总经理助理杜慕群表示,大集团采取收缩策略是当前比较明智的选择,在真正对房地产业有利的政策出台前,整个楼市的形势都不容乐观,楼价也将继续下探。
杜慕群预计,下半年资金链紧张的中小房地产企业会很难过,中小企业可能会继续等待观望。
●中介机构看后市
◎戴德梁行
一手楼市承接力初现
至今年6月底,广州市一手住宅成交均价为9569元/平方米,较去年10月份的高点下跌了2005元/平方米,跌幅为21%。成交量则逐渐恢复,特别是6月份成交量迅速回升到66.6万平方米,恢复至2007年单月成交的平均水平,戴德梁行研究部主管黎庆文表示,这意味着市场开始出现承接力量。
戴德梁行统计显示,上半年成交最为活跃的户型集中在80～99平方米的二三房单位区间,单套面积在80～99平方米的供应与成交量,所占比例分别为43.5%与58.4%,远超其他面积区间。
◎满堂红
二手楼下半年成交量将缓慢恢复
市场调整时期,一、二手楼市联动关系更加紧密。下半年如果一手楼销售不畅,观望气氛不能打破,二手楼的成交也难有起色；一手楼如果降价获得热销,尽管在短期内会分流部分二手房客源,但也将促使小业主积极降低放盘价以促进成交。
广州住房需求大,因此楼市急剧、大幅调整的可能性不大。下半年,自住以及改善型的刚性需求仍将是楼市的主力,并且将继续推动楼市“理性回归”,价格也将会趋于理性,成交量将会比上半年增加。下半年广州二手住宅成交均价6800～7200元/平方米左右,成交情况会较上半年好转,但全年二手成交量将会减少二成以上。
◎合富置业
中低端二手楼受欢迎
6月份,单价在5000～8000元/平方米的单价段成交比例在今年内首次突破50%的大关,其中成交大户番禺华南板块大多成交落在6000～7000元/平方米区间段内,颇受首次置业人士追捧。这一趋势将在下半年继续展开,在刚性需求主导下的二手市场,只要物业价格与目标消费群心理价位找到契合点,消费者入市的积极性还是十分高涨的。
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