营销手段的作用是打消购房者的顾虑，鼓励其购买，刺激销售。随着楼市降价之风盛行，除了打折之外，还有各种意欲树立购房者信心的促销方式出现。最初，阳逻一楼盘承诺降价即补差价，如今，又有开发商推出了给房子“上保险”的方式。近日，汉阳一楼盘打出了购房者享有无条件回购保障措施。然而，已经回归理性的购房者对这种促销方式反响不一。

　　购房者反响不一

　　在一个购房者QQ群里，一家私营企业主王女士率先表明了自己的态度，即“坚持自己,不为所动”。她表示，这则广告打出对她的吸引力并不大，身边一些对楼市比较关注的朋友也并不看好这种促销手段，因为难以知道其真实性和可操作性。

　　在一家广告公司工作的江先生也表示，感觉上开发商制造营销噱头的可能性比较大。他表示，两年是一段不长不短的时间，但即便是开发商也不能给这段时期的市场买单，这样的“保险”难以促成自己购买。

　　但也有因为这则广告心动的购房者。李先生有点被这则广告打动，特意赶到现场去了解了一下情况，然而，最终还是选择放弃。他表示，相对于目前的市场情况来说，这个均价仍然比自己的心理预期要高。

　　而目前，除武汉外，广州、北京等地均出现回购楼盘现象。北京还有一购房人因开发商不愿履行当初承诺的回购住房，遂将开发商告上了法庭。

　　武汉现代国民经济研究所房地产发展研究部主任王芳表示，对于之前就已对该楼盘有一定意向的观望者，或该片区内的一些刚性需求者，这种促销方式会对其有些诱惑性，但如今，大多数购房者已经回归了理性，他们并不会因此形成购买冲动。

　　淡季中的一次新尝试

　　一般而言，购房者大都不愿意相信口头承诺，因此之前的降价即补差价的口号似乎显得没有什么诚意，也因此未引起预期的市场关注度。购房者一般更愿意用实在、可见的、能拿到自己手里的承诺来保护自己的权益，并且要看到实实在在的优惠才会出手。

　　在这种购房者心理预期的引导下，此次的回购则是明确了具体的时间、条件以及价格，而且还有了协议做保证。武汉一房产代理机构何先生表示，看起来操作性很强，但可行性并不大。

　　王芳也认同何先生的观点，她表示，回购协议是在一定条件下才能成立的一种承诺。根据协议，该楼盘对回购时间进行了限制，但却并没有直接承诺说只要房价再下跌就立刻回购，而是将时间限定在两年，而在这个时间内，资金的时间成本走势如何，难以断定。

　　资深业内民间人士楚楚看房博主李俊也表示，两年后就是一个泛时间概念，五年后或者十年后也是属于两年后的时间范畴，那么房价肯定不会下跌。如果果真如此的话，所谓回购一说其实就没有任何市场风险。

　　在该楼盘开出的回购协议中，还对回购有了一定的限制，其中有一项条款明确规定，购房者必须还清全部贷款，并须经过该楼盘亲自对房屋进行审查才能予以回购。

　　王芳表示，这个条件具有很强的灵活性，两年内能够无任何银行贷款、完全支付全额房价的购房者比例相当有限。而合同还规定只要无房屋结构的破坏、不影响房屋后续使用，在房价下跌的情况下，就会回购。但合同中却并没有具体说明达到什么程度才属于无结构破坏不影响后续使用，这些条件的灵活性也很大。

　　因此，这家开发商推出的营销方式只是目前市场的一种个案，从一定程度上反映出目前楼市的不走俏，这是平淡的房地产市场的一些新的尝试。　

　　能否履行协议是一个关键

　　在这家楼盘推出的活动中，为了增强其可行性，该楼盘明确表示，买房时，购房者除签订商品房买卖合同外，还可和代理公司签下“回购协议”：交房两年后如房价跌了，购房人可要求代理公司无条件回购。但代理商履行协议的能力却需要后市的考察。

　　在商品房交易市场，商品房的出卖人是开发商，代理商接受开发商的委托代理销售房屋，仍然由开发商来承担合同义务。如果未经委托人即开发商的授权或追认，代理商的行为是越权代理。湖北首义律师事务所律师范金国表示，代理商虽然不具备商品房买卖合同主体资格。但如果其自愿代替开发商承担房价下跌的损失，并不违反法律规定，但购房者应当充分考虑到代理商承担合同义务的能力。

　　楼盘代理销售商与购房人签定回购合同，并不违反任何法律，符合法律条款，但其可行性却是个未知数。该楼盘建筑面积有3万多平方米，目前均价5500元/平方米，即便是加价10%后回购，所需资金也才2亿元，相对于房地产行业来说，这个数字并不大，而且该公司相关负责人也表示有足够的经济实力预防降价。但武汉现代国民经济研究所房地产发展研究部主任王芳却表示，开发商推行这种方式的最主要目的是为了破解当前的销售困境，缓解销售压力，意图通过这种促销手段促成实际销售。这种卖预期的承诺，或许对已经中意于该楼盘的意向客户起到促进快速成交的作用，但对消费者不会具有普遍的诱惑力。

　　此外，王芳还表示，在日益严峻的房地产形势中，两年以后的市场难以把握。而一旦房价下跌，代理商是否有能力按期履行回购合同，购房人还需要自行判断。