一、政策——房地产政策面趋于缓和救市政策从中西部向华南扩散
宏观经济调控政策已有所放松，从去年四季度开始的紧缩性货币政策已转向为目前的中性政策。尽管针对房地产的调控政策尚未公开明确放松，但整体政策面已经趋于缓和。一方面，2008年至今鲜有新的房地产调控政策出台，前期的一些调控政策在具体实施过程中已经有所放松；另一方面，对很多地方政府最近出台的救市政策，中央基本采取了默许的态度，至今未有公开表态。
1.房地产市场调控政策有所缓和
当前错综复杂的宏观经济形势和经济快速衰退的风险，使中央政府对当前房地产市场继续实施调控有所顾虑。我们判断政府当前对房地产市场的态度应属于中性，既不出台利好政策予以鼓励，同时也不会出台利空政策予以打击。对地方政府救市政策的默许也表明了中央态度的转变，房地产市场政策面整体趋于缓和。
8月底，央行银监会联合发布《关于金融促进节约集约用地的通知》，对房地产开发贷款进行规定。其中主要条款包括：对国土资源部门认定的建设用地闲置2年以上的房地产项目，禁止发放房地产开发贷款；禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款；土地储备贷款采取抵押方式的，应具有合法的土地使用证，贷款抵押率最高不得超过抵押物评估价值的70%，贷款期限原则上不超过2年；对国土资源部门认定的房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年、完成该宗土地开发面积不足三分之一或投资不足四分之一的企业，应审慎发放贷款，并从严控制展期贷款或滚动授信。由于前期很多商业银行已经减少了开发贷款的发放，因此这一政策并不会对市场造成新的影响，此外政策效果主要还取决于具体实施情况。
2.地方政府托市政策频出
自去年四季度开始，全国大部分城市房地产市场出现了销售持续下降态势，楼市整体呈现低迷状态。这样的发展形势令部分城市地方政府产生楼市“硬着陆”担忧。继上月中西部推出了极具针对性的救市政策之后，本月华南等区域地方政府再度出手，均出台了地方性的“救市”政策。与以往不同的，这一波地方政府救市行为似乎得到了中央政府的默许，到目前为止，中央仍未对此表态。这也表明中央对房地产调控的态度正在发生微妙的变化。
总结起来当前的救市政策主要可以归结为以下几类：
1)土地市场——放缓供应节奏、放宽出让条件
央行、银监会联合下发的《关于金融促进节约集约用地的通知》，规定金融机构禁止向房地产开发企业发放专门用于缴纳土地出让价款的贷款。这一条款无疑给原本低迷的土地市场再次雪上加霜。
放缓供应节奏
南京：5月4日，在南京市国土资源局发布的“第四号土地出让公告”中，仅有两幅地块挂牌。而此公告的拍卖日期是6月12日，距前一次土地拍卖整整间隔45天。
武汉：据武汉市国土资源和房产管理局网站资料显示，武汉市土地交易中心在7月初的一次公告原计划有9宗土地参与拍卖，随后该网站上分别挂出三个补充公告，声明其中计划出让的4宗土地“因故延期，具体时间另行公告”。放缓节奏不言而喻。
放宽出让条件
南京：南京国土资源局计划大尺度改变土地出让条件并且公之于众。7月，一则南京国土资源局的工作简报挂在江苏国土资源厅网站上，建议今后控制未来单宗用地规模，降低单幅地块的出让金总额，并延长出让金额较高地块的付款期限。
厦门、福州：厦门和福州也均对土地出让条件进行调整。在近几次的土地出让中，这两座城市均下调规划中90平方米户型的比重，最低下调至50%。而厦门政府更是尝试在土地出让价格方面做出让步。7月11日，厦门市国土资源与房产管理局发布预告规定，意向购买者可在规划涉及要求、地价支付方式等方面提出具体开发设想和要求，并可对意向地块的出让起始价提出合理化建议。对于“意向地块的出让起始价提出合理化建议”，在厦门乃至全国的土地招拍挂规则中从未出现过，这也被业内人士解读为未来土地市场存在议价空间。
2)公积金调整：释放暖市信号
异地贷款成真
河南：8月23日，河南省政府规定，购买首套自住商品房申请住房公积金贷款的，首付房款比例由目前的30%调减为20%，最高贷款额度根据各市房价情况适当提高，贷款期限可延长到20年至30年。更为重要的是，住房公积金交付人在全省范围内，可异地申请办理住房公积金贷款购买住房。除公积金贷款优惠外，从今年9月1日起到2009年8月31日，河南各商业银行对商品房购买者实行房贷最优惠利率，购买普通商品房亦可按照一定比例减免房地产交易契税。
辽宁：此前，辽宁八城市也调整政策，对公积金异地贷款放行。沈阳、鞍山、抚顺、本溪、营口、辽阳、铁岭、阜新等城市住房公积金管理中心共同签署协议，约定今后8个城市之间居民异地购房都将享受公积金贷款的同等待遇。
延长贷款时限
沈阳：近日，沈阳出台政策，将商品房公积金贷款年限提高至30年，二手房提高到20年，贷款最高限额亦相应上调，并将商品房首付款比例底线降至20%，二手房降至30%，且设立50万元的购房奖励。
长沙：7月22日，长沙也出台了一系列房地产优惠政策，其中，公积金贷款的首付比例由30%调整为20%，贷款最长期限由20年调整为30年。而在不到两个月前，长沙市住房公积金管理中心公布新的管理条例，长沙市贷款额度由15万元提高到30万元，贷款年限由15年延长到20年。
湖北：湖北省住房资金管理中心最近也发出《关于进一步完善个人住房公积金贷款服务通知》，把新房贷款额度、二手房贷款额度、贷款条件都适当进行放松，甚至不强调武汉户口以及无需提供收入证明。
3)减免契税：降低购房成本
为促使楼市回暖及恢复市场信心，各地相继出台了以减税、推行货币补贴及降低准入门槛等一系列积极的购房政策，以期市场重回健康的轨道。
福州：契税减半放宽预售
8月4日，福州市政府下发了《关于进一步促进房地产市场持续稳定健康发展的若干意见(试行)》(以下简称《意见》)，推出了降低契税、延长公积金贷款等一系列举措，被喻为福州市政府部门的“救市一揽子政策”。
政策一：契税减半。《意见》规定，2007年1月1日后通过公开出让方式取得商品住宅用地的项目，同时具备住宅小区建筑容积率1.0以上、单套建筑面积140平方米以下(包括140平方米)、单套成交价格在7000元/平方米以下(包括7000元/平方米)3个条件的，可享受契税减半征收等相关税收优惠政策。
政策二：放宽预售许可证门槛。此举放宽取得预售证的“门槛”，缩短了开发商回笼资金的周期。
政策三：调整公积金贷款规定。提高公积金贷款金额上限，延长贷款最长期限至30年，并增加公积金贷款承办银行，简化公积金贷款楼盘备案流程。
长沙：推行货币补贴
此前，长沙市人民政府出台《关于促进我市房地产业健康发展的若干意见》(以下简称《意见》)。《意见》从土地、金融、税收以及开发报建等各方面提出相应的优惠政策。
政策一：经济适用住房全面推行货币补贴方式，停止实物分配。
政策二：二手房交易税调整为1.1%。在2009年12月31日前出售二手商品房，并购买普通商品房的，其二手商品房交易所交营业税由财政给予全额补贴。
政策三：基础设施配套费(在办理建设用地审批手续未缴纳的)、劳保基金、人防易地建设费等多项房地产税费减免或延迟收取。
政策四：公积金贷款首付降为20%，贷款最长期限由20年调整为30年。
重庆：减免购房契税
重庆市财政局8月12日公布了《关于对农民购买商品住房实行契税优惠政策的通知》(下称《通知》)，凡该市农村居民，在重庆首次购买一套建筑面积90平方米以下(含90平方米)普通商品住房(含二手住房)，其购房单价在当地市场均价以下，免征契税。
而此前，重庆刚刚出台购房税收政策，政府在减免多项房地产税费的同时，对于二手房交易税费实行补贴——二手房交易综合税暂由1.98%调整为1.1%。购买二手普通商品房，按地方所得部分给予全额补贴。在2009年12月31日前出售二手商品房，并购买普通商品房的，其二手商品房在交易所交营业税时由财政给予全额补贴。
厦门：降低准入门槛
从今年8月1日起，厦门市降低了购买商品住房入城镇居民户口的政策门槛，调整了普通住房标准。
新政策规定，在厦门岛外同安、翔安两区购买商品住房的，除享受原有“购房入户”政策外，新增“购买70~80平方米商品住房可办理不超过2人的常住户口”的政策。调整普通住房标准后，可让更多买岛内房者少交1.5%的契税。
在市场正处于调整期，购房者对房价的预期看跌的情况下，地方政府的种种救市政策效果如何尚有待市场检验。我们判断短期内对市场会起到一定的提振作用，但中长期走势仍取决于市场自身的发展规律。
