业内人士：明年下半年是开发商的高危期 - 合房网声音 - 合肥房地产门户网站

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　　任志强：买房，三类人三种"承受力

　　什么样的住宅算是"可承受"？北京市华远集团总裁任志强将购房群体分为三类：一类是有完全支付能力的；第二类是完全没有支付能力的人，应该纳入社会住房保障；第三类是有局部支付能力的人，也是市场中最活跃的一类，他们要通过政府帮助才能买得起房。

　　张鸿雁：多数人买得起房才叫"和谐

　　南京大学社会学系副主任、教授、博导张鸿雁认为，"和谐城市"一定是多数人买得起房。应该针对现有城市中的低收入群体的总量和低住房面积人群的总量，有针对性地开发经济适用房，控制房地产市场的价格。

　　孙飞：房价泡沫是因为政府缺位

　　"住房不但是商品，也是公共产品。"中国人民大学经济学博士孙飞认为，企业有盈利的本能，政府则要承担起保障责任。"中国房地产市场总体是和谐的，但是最近几年稍微忽视了保障体系的建设。"因为保障体系没有完善起来，一些一线城市出现了房价的大幅上涨，出现了较大的泡沫。

　　"开发商最难熬的日子还没到，2009年~2010年才是关键。"苏州和济置业董事总经理梁淢昨天在论坛上称，只有推进廉租房建设制度，才能真正解决高房价问题。南京大学不动产研究中心主任高波教授也在论坛上表示，近一两年，中国房价仍保持稳中有降，"房地产固然重要，但我认为应该先救股市。

　　开发商的"高危期"还没到

　　现在，正值开发商们犹豫不定的时期，梁淢认为："这是因为现在还不是开发商最难熬的时候，土地拍卖最火、地价最高的时候是2007年下半年，这个时期拍出了很多地王，而银行给开发商的贷款年限一般是2~3年，也就是说2009年下半年~2010年下半年才是开发商最困难的时期。

　　梁淢毫不讳言，明年下半年开始，银行会陆续向开发商催款，开发商真正进入了资金链断裂的"高危期"。

　　先救股市楼市才有救

　　开发商有的买赠，有的降价，有的跟着买房人一起观望，高波认为，只有市场信心恢复，才能救楼市。因此，他呼吁，在金融危机面前，政府应该先救股市。

　　高波坚信，中国楼市全局泡沫不会破灭，未来1~2年房价会保持稳定、稳中有降。同时，他表示："2009年的这个春节，将是一个关键的时间段，开发商过不过得了年关很重要。

　　楼市冷到极点的时候，政府已经仗义地出手相救了。可是，高波教授却认为，相对楼市而言，政府更应该先救股市。

　　"股市跌破1700点，投资者的资产大幅缩水，他们对市场毫无信心，怎么可能买房子？"高波说，只有股市企稳、回升了，市场信心回来之后，资金才能被激活，才能从根本上解决楼市的问题，否则资金都死在股市里。

　　关于节能："大户型"摆阔要不得

　　在建筑节能受到空前关注的今天，我们的住宅真的做到节能了吗？中国建设学会在世界城市论坛上组织了一场有关"当代建筑节能"的分论坛，中国建筑学会理事长、原建设部副部长宋春华透露，调查显示，目前中国已有97%的新建筑在设计中有节能设施，可是只有71%照图施工，29%的新建筑还是"不节能"！

　　宋春华表示，目前人们的消费理念有偏差，大户型流行；新建筑节能"欠账"严重，老建筑"旧账未还"；中国能源以煤为主，产生的污染物多；政策引导不足、法规约束落后……这些都是目前建筑节能面临的主要问题。

　　宋春华说，户型不能盲目追求高舒适性，以少数发达国家超大户型为蓝本是错误的，富国富人摆阔的生活方式要不得。比方讲某高端住宅用了节能设施，可三口之家住了150～200m2，这总能耗一算根本没下降，所以控制户型很必要。在最新的一项全国户型设计竞赛中，89.81m2的三室一厅二卫，以及76.88m2的二室二厅一卫、62.64m2的一室一厅一卫是获奖户型，其中76m2和62m2户型中间有一扇门，可组合成老少三代比邻而居。

　　节能绝不是豪宅专享

　　南京用节能设施最多的住宅是哪些？锋尚国际公园、朗诗国际街区……可它们的价格呢？1.5万～3万／m2，普通市民能买得起吗？在昨天召开的当代建筑节能论坛上，来自深圳的国际建协建筑与可再生能源工作组委员叶青就表示：实际上很多节能效果都可以通过规划以及楼盘设计之初的巧妙调节来达到，根本不需要花太多钱，成为楼盘为自己"贴金"的手段，节能环保住宅绝不应是5%的高端住宅的专享。

　　建筑要节能怎么可以"不花钱"？"比方降噪，深圳的廉租房体育新城一面临公路，在这里小区就建了一排高层，朝路的那面设阳台，把护栏做成水泥实心的，再加上隔音材料，这就减了10分贝；临街面安排厨房卫生间，卧室面朝小区内的花园，规划户型调一调就解决了全小区的噪音问题。"叶青介绍，该小区还通过规划排位置，实现了每户大寒不低于3小时的日照标准，这在30～60m2的中小户型较多的小区里非常难做到。记者了解到，南京目前高层建筑的日照最低标准仅为大寒日1小时，虽然南京的自然日照时间不如深圳，但依然显示出差距。

　　-应对

　　利益与责任

　　两者如何兼顾？

　　房地产商追求利润符合一般市场经济规律，如何做到经济利益和社会责任兼顾？中冶置业董事、法人代表、总经理侯宝旭以中冶置业独创的模式为例说，一方面促进国有企业、国有资产保值增值，另一方面要担起央企在社会当中应该起到的责任。

　　"保障性住房占我们整个开发比例的60%，同时也配套一些公建类、综合类产品。这就是第一种模式，由企业投资，政府组织拆迁，另外开发商组织施工、交付使用；第二种模式，就是和南京市政府合作的保障性住房模式。中冶在南京河西做了14平方公里一级土地开发，建造了150万平米的保障性住房，这种合作模式是企业和政府共同组建的团队。

　　另外，作为保障性住房，中冶还在探索并实施另一套模式，即政府、企业、金融机构"三足鼎立"，由政府主导实施拆迁，企业筹备自有资金进行投资，后续资金是由金融企业来弥补缺口资金，目前这套模式正在南京下码头项目进行实施。（记者孙洁）