虽然银监会仍没有公开对二套房贷款政策调整表态，但商业银行在"转按揭"竞争中，已经将对二套房的优惠涵盖其中。

　　近期，一些发自XX银行的"转按揭"广告短信逐渐多了起来。有媒体报道称，光大、浦发、深发展等银行通过"转按揭"，可以给予"转会"而来的首套房客户20%～30%的利率下浮优惠，部分银行甚至对二套房利率也可下浮20%左右。

　　各家银行间出现的 "转按揭"热，或许不仅仅是银行为争抢客户的"赔本赚吆喝"，更可能是未来银行房贷业务的一个新思路。

　　抢跑从"转按揭"开始

　　银行内部人士告诉《每日经济新闻》记者，由于给二套房按基准利率下浮的操作与相关政策有出入，因此部分胆子"略小"的银行在操作二套房贷时，会默认客户在审核期将父母接到自己家中同住，形成家庭人口从3人上升到5人甚至7人的现实，满足"人均住房面积低于上海平均水平"的条件，从而"合规"地给予利率下浮的优惠。

　　"这种行为可以很容易就绕开银监会去年出台的二套房贷政策。"昨日，一商业银行个贷部总经理对《每日经济新闻》表示，目前政策面关于房地产市场的政策出得非常频繁，每一个政策出台后都要求银监会出指导意见，恐怕已经不太现实了，"这样也留给银行很多自我把握的空间。

　　一银行上海分行副行长也认为，即使银监会仍旧坚持去年关于二套房贷的文件，监管力度也会随不断出台的政策而放松，"现在只能要求银行自己做到'心里有数'。

　　在银行看来，二套房客户和炒房有很大的区别，一般二三套住房的客户是"安全的"，但三套以上就不能鼓励。"我们跟银监会沟通中也发现，监管者对我们的判断是比较认可的，"上述上海分行副行长认为，问题是难以区分改善和投机型客户。"有了150平方米的房子，现在想买别墅，是不是改善型需求?"所谓改善住宅条件，完全是因人而异。

　　抢增量不如抢存量

　　由于房贷整体增长乏力，很多银行房贷业务今年都面临压力。但对于个体银行而言，通过"转按揭"挖角，仍能保持自身业务增长。

　　很多"挖角"的主力都是中小银行，一般而言，中小银行资金成本相对大银行更高，利率折扣越大压力越大。"但银行也不仅仅是在赔本赚吆喝。"一业内人士对《每日经济新闻》分析，央行要求对首套房客户利率下浮30%的规定已经下达了2个月，但直至今日大多数银行仍旧没有出台操作细则。出于稳定房地产市场的考虑，相信这一政策明年一定会更强势地被推动执行。

　　在银行看来，这一政策执行的最大问题在于，可能会导致银行房贷业务风险与定价不匹配的问题。"没被证明安全的客户，如何给予最低利率?"同时，对于本行存量客户普遍给予0.7倍利率优惠，银行又将承受盈利压力。

　　正因如此，其他银行还款记录优良的存量客户，被视为 "香饽饽"。上述银行个贷部总经理表示，比如有些2005年甚至之前就买房的、正常还款三四年的客户，相比新增的客户风险更低，理应给予更低的利率定价。另一方面，上述存量客户的房产估值明显上升，银行甚至愿意给予"转按揭"的同时"加按揭"。

　　即使把"抢存量"作为房贷业务的新思路，银行也不得不考虑，在"挖角"其他银行客户的同时，如果不给予本行存量客户0.7倍利率优惠，恐有"后院起火"的忧患。