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不满5年提前还贷罚违约金 下半年楼市政策会更紧?

2018-08-02 13:44:16来源:苏房网、观察者网综合0人评论 分享
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摘要:有消息称四大行即将统一政策,针对提前还房贷的客户,收取一定违约金

7月31日,中央政治局召开会议,定调下半年。在表述楼市调控时,去掉了“过快”两个字,将“遏制房价过快上涨”的提法转变为“坚决遏制房价上涨”。

政治局会议消息出来后,深圳市立马重磅出台楼市新政,在一线城市中率先实施个人限售政策,地产股于8月1日“立竿见影”跳水,全天市值蒸发超千亿。

8月2日,地产股继续下跌。

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而除了深圳的限售政策之外,最近两天,房地产资金方面政策还有新动向。

有媒体曝出四大行于8月1日起在苏州试点房贷不满5年提前还款将收6个月违约金,业内人士认为,该政策有可能起到变相限售的作用,在某种程度上限制了地产商从购房者手中变相套现,回笼资金的操作;《中国证券报则》发文称北京、上海等一线城市首套房贷利率普遍维持基准利率上浮5%以上水平,银行房贷政策仍将“偏紧”。

一时间,房地产市场风声鹤唳。

四大行苏州试点房贷不满5年提前还款罚违约金

据苏州广电总台下属苏房网8月1日报道,有消息称四大行即将统一政策,针对提前还房贷的客户,收取一定违约金。

腾讯《一线》也于8月1日对此消息进行了确认,工、农、中、建四大行从即日起,新办理的个人房贷业务,若在5年内提前还款,将收取一定的违约金,违约金=提前还款金额×房贷月利率×6。

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目前苏州首套房贷利率普遍在基准上浮20%,即5.88%,按照这一数字计算,若提前还款100万,用户需要交纳2.94万元违约金。

这也意味着,若通过银行贷款所购的房屋在5年内再度交易,交易成本将会增加。

变相限售?

在此之前,银行对提前还款的要求较为宽松,例如,农行苏州分行的个贷经理告诉《一线》,此前只需要正常还款1个月后就可申请提前还款,无其他成本。

工行苏州分行的一名信贷经理则告诉《一线》,此前该行也曾有过“提前还款要交违约金“的规定,具体要看当时的贷款合同。

据腾讯新闻《一线》查询,工行此前也有过“不满三年提前还款罚息三个月”的规定。

此外,据《上海证券报》从北京中介机构了解到,在北京提前还款也是要支付违约金的,但一般合同约定1年内提前还款才需要支付。

苏房网则称,在苏州二手房市场,贷款未满5年、提前还款的现象十分常见:房东通常需要把手上的房屋贷款结清了,才能够做产权过户。

而业内人士指出,在二手房交易中,一些税费、交易成本,往往就由购房者承担,“羊毛出在羊身上”——现今,违约金新规的执行,或将增加买房人的购房成本,打击二手房市场交易的积极性。

苏房网首席数据分析师夏玮芬认为,这个政策更大的影响是以后的买房群体。

她说:“政策主要针对8月1日后释放贷款的人群,特别是对急于出手房屋套现的投资属性购房人群,肯定会有影响的;但也会影响到部分短期内换房的改善需求人群,房屋的转手周期将会被拉长。”

夏玮芬认为,违约金新规虽不是限售,但一定程度上有类似于限售的作用:“整体来看,在房住不炒的大前提下,今年多个热点城市出现限售的要求,来拉长投资转手的周期,这个政策一定程度上有类似于限售的作用,如果是短期出手,无疑加大了房屋在二手房交易市场流转的成本,对今后的短线贷款投资购房行为,预计还是会起到一定的影响。”

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疑似建行提前还款客户须知(图片来源:苏房网)

防止开发商套现?

易居研究院智库中心研究总监严跃进对此发表评论称,提前还款本身也是要收取违约金的,这个政策在全国其他城市的商业银行本身也是执行的。但是不同的是,此次苏州的类似违约金,更是强调了5年内即提前还款的现象,这样做其实是考虑两点。

第一、银行房贷工作需要稳定,持续提前还款,银行本身房贷业务就会受干扰。

第二、银行本身也要执行房地产相关调控政策,从此类政策内容看,提前还款部分也和楼盘套现等做法有关,给予此类违约金,也是希望形成类似限售的效应,即持有住房的时间会更长。

当然具体操作中,也要看到,此类模式对于部分急于换房的群体来说,适当会增加成本,所以也可以为对二套购房行为有一定的对冲或利空作用。

另据《金羊网》报道,有消费者表示,原本他的装修款是按两年分期付款,以减轻首付压力。但近日开发商主动跟他沟通:“如果你有钱的话,剩下的装修贷款能不能现在就还清。”为吸引他提前还款,开发商竟愿意给出8%年利率给予补偿,而开发商这样做的目的只有一个:为求尽快回款。

“‘十一’销售旺季快到,开发商都想赶一批新货在黄金周亮相。不过,想承建商或乙方单位帮你赶工,至少要把之前欠款付清才行。”一位与众多开发商有长期合作关系的设计师说。

“所以,现在不少开发商都急推十来套特价房以解燃眉之急。” 广东省房协理事、广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示,对于开发商来说,核心问题是资金问题。持续的去杠杆、加息,让不少开发商资金偏紧,即便拿到钱,资金成本也较高。如果开发速度慢、销售周期长就会影响资金回笼进度。直接降价谁都不想,因此,开发商就拿出少量单位促销回款。

在赵卓文和中原地产项目部总经理黄韬看来,目前,开发商缺钱的情况比较普遍,主要表现在:此前高价地频出,如今又有不少条件不差的土地终止出让,即便有比较多企业参与竞投的地块,价格也不如去年条件相仿的地块高;另一方面,不少开发商都加大投入加快工程进度,希望房子尽快进入销售周期,因此营运资金相对紧张。

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