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7个月260次调控!今年真是房地产市场比变局之年?

2018-08-14 10:07:50来源:合房网独家0人评论 分享
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摘要:今年1-7月份,全国主要城市楼市调控次数高达260次,较2017年同期上涨80%,达历史之最。刚刚过去的7月份,更是密集,合计超过60城市,发布了超过70次各类型房地产调控政策,相当于每天就有两个以上城市发布楼市调控政策!

变局之年,房地产调控之严厉超出想象!

  调控之年!

据中原地产统计,今年1-7月份,全国主要城市楼市调控次数高达260次,较2017年同期上涨80%,达历史之最。刚刚过去的7月份,更是密集,合计超过60城市,发布了超过70次各类型房地产调控政策,相当于每天就有两个以上城市发布楼市调控政策,特别是731中央最高层强硬表态,足以印证楼市调控层层加码已经是确定的现实,这创纪录的密集调控的背后是还在升温的二三线城市以及疯狂的三四线城市。

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如此密集的调控大家都看的眼花缭乱了,看到了调控新闻标题大家就猜到了全文,无外乎严查黑中介、打击无良开发商、限制企业购房、限制假离婚,甚至放大招——限售,但房价是否有变化呢?

  调控效果如何?

根据国家统计局公布的70城房价数据,1-6月份,全国新建商品住宅价格下跌的城市数量呈减少趋势,上涨的城市数量增多。

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数据来源:国家统计局

6月份,新建商品住宅销售价格环比上涨的城市达63个,持平的3个,下跌的只有4个;二手住宅销售价格环比上涨的有66个。调控越来越密集,上涨的城市却越来越多!这个调控结果可以说非常不理想,完全没达到高层调控的预期效果!嗯,坐等八月份70城数据。谁降了?

根据国家统计局公布的70城房价数据,1-6月份,新房市场房价环比涨跌幅的具体情况是这样的:

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  数据来源:国家统计局

但1-6月份,房价出现下跌的城市并不稳定,频繁出现在下跌榜单中的城市包括上海、北京、厦门、南京、合肥等地,连续数月,合肥环比都是下降0.1%!(数据如此,实际情况大家自己感受)可以说,部分一线城市和热点二线城市是下跌的主力。

  流拍激增创历史之最!

据中原地产研究中心统计数据显示,今年前7个月,一线城市土地流标共有13宗,创下2012年以来的新高,而去年同期仅有4宗土地流标;二线城市土地流标共154宗,2017年同期为77宗;三线、四线城市土地流标合计达到629宗,而2017年同期为284宗。今年前7个月,全国房地产市场土地流标共796宗。

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  注:统计截止时间不同,数据略有差异。

另根据数据显示, 2018年7月份全国300城市住宅用地成交均价的溢价率较去年同期下降22个百分点,8月首周,300城土地成交溢价降至8.1%的年内低点。而合肥前几年土拍疯狂之时溢价率最高曾达900%以上,与此同时,前7月的土地流拍率约6%,高于近轮周期中最低迷的2014年,当时平均流拍率也仅为4%,流拍率高主要还是地方政府太贪心,不愿意地价卖地,又限制高价盘备案,开发商利润压缩之下拿地更加理性。

就拿合肥来说,此前2015-2016年,合肥土拍溢价率200%—300%非常常见。一地难求,全国罕见,被不少“大v”疯狂吐槽。

但其他很多城市特别是三四线城市房地产也因为当时的宽松政策而异常火爆,只不过合肥是那颗最亮的“石头”,比较耀眼。

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  合肥2018年7月份土拍情况表(数据来源:合房网)

到了2017年,7月土拍,肥西[2017]4号地块商业用地和居住用地按相同幅度竞价!商业地块的溢价率达到了904.1%,这样的溢价率力压6月上坤竞得的庐阳N1701号地块464.33%的高溢价率。如此高的溢价率很是惊为天人!

尽管全国土地流拍率显著上升,但从相关数据来看,2018年来开发商的拿地需求依然不减,1-7月份,全国经营性用地的土地成交幅数达到17839幅,同比上涨17%!

这一方面说明地方政府确实加强了土地供给力度,尤其是热点城市不再只是小批量的“择优出让”土地;另一方面也说明开发商的拿地态度变得更为谨慎,对于热点城市、热门区域的地块不再盲目参拍。

  住建部定调:精准棚改 直接问责!

8月7日,住房和城乡建设部在辽宁沈阳召开部分城市房地产工作座谈会,对参会各城市未来房地产调控工作提出了进一步要求,下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。这是近20天内,住建部围绕住房工作召开的第三个工作会议。稍早前,7月18日住建部召开了“全国住房保障工作座谈会”,8月1日召开了“住建部公租房研讨会”。

8月7日的住建部会议无非三种目的。

一是向上看,可以看作是向之前一周中央政治局“坚决遏制房价上涨”的强硬表态的积极回应和落实!也是对近期“央行放水”言论的“澄清”,目的在于以此表明政府不会再走刺激房价拯救经济的老路!态度很“端正”、很坚决,但我们还是看效果,如何确保定向宽松的货币不进入房地产是一门艺术。

二是给最近半年比较“突出”的热点城市打预防针,比如杭州、沈阳、武汉、郑州、成都、南京和广大的上涨过快的其它城市,合肥一直比较听话懂事,70城房价合肥环比数据是“下跌的”,没有其它兄弟城市那么突出,毕竟一些引人新政难产三四个月了!但是依然被约谈数次。

三是告知广大刚需and炒房客:加快制定住房发展规划,促进房地产调控长效机制落地,比如一张保险公司关于房产税的ppt就在网络上疯传,让刚需一族看到了希望,让炒房客战战兢兢。

  合肥你为何如此优秀!

外面的世界很精彩,霸都城内也跟着精彩了起来。

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  合肥二手房供需走势图(数据源于链家)

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  合肥2018年1-7月新房均价走势图(数据源于楼盘网)

这是链家网上合肥二手房供需走势图和楼盘网合肥2018年1-7月新房均价走势图,供需图中红色代表新增房源,蓝色代表带看量。新房均价走势图中可以明显看出合肥新房均价从5月份开始变的犹如脱缰之马,一路上扬,这也是广大购房者的真实感受,市区大量新盘2万左右已经是非常正常的价格,低于1.5万的新盘已经难觅踪影,而更多2.5万+、3万+、甚至3.5万+出现了。

供需走势图中可以明显的看出:合肥自从三月份开始,带看量一直居高不下,甚至还有逐月增加的迹象,而新增二手房房源量基本上没有变化。二手房市场最能反映真实的市场情况,同时更多的刚需转战二手房也说明了新房市场的火爆,挤压了刚需的的机会。

结语:

加速长效机制落地,释放投资者、投机者持有成本增加信号,让投资人群有所畏忌,促使房地产真正回归只住不炒已时不我待。

中国经济不能再走“老路”,房地产调控也不能再走“回头路”。降低地方对房地产的依赖,同时有效调整市场预期,促进房地产调控长效机制落地成为房地产调控的关键所在。希望这次是动真格!

》》》相关阅读:合肥35条投诉直指公摊!央媒狠批公摊侵百姓利益


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