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利空信号来袭!一场暴风雨正向中国楼市袭来!!

2018-08-23 17:31:44来源:合房网独家0人评论 分享
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摘要:嗅觉敏锐的人,已经发现市场开始悄然变化......

楼市走到8月这个节点,嗅觉敏锐的人,已经发现市场开始悄然变化......

三大利空信号来袭,房地产“凉凉”?

一、约谈问责制的落地

8月17日,海口、三亚、烟台、宜昌、扬州五个城市的市长,在住房城乡建设部接受约谈。

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约谈是官方用语,老百姓的词汇,就是接受批评和训斥。

按照中央媒体的报道,约谈要求严肃清理查处捂盘捂地、囤房炒房等问题,整顿规范市场秩序,加强预期管理和舆论引导,严厉打击投机炒作,遏制房价上涨。

一句话,你们的城市房价上涨过快,必须高度重视,现在要求你们,采取果断措施,遏制房价上涨。

这5大城市分布于天南海北,唯一的共同点就是房价还在上涨。

根据国家统计局数据,7月份,三亚新房环比涨幅3.7%,在70城里排名第一;海口涨幅为2.3%,排名第9。烟台、宜昌和扬州同样排名靠前,环比上涨幅度全部接近3%。

这其中,海口、三亚在今年五一期间,刚与成都、西安一道被约谈过。这一次二进宫,两地不可谓不紧张,约谈后第二天:

三亚宣布,已查封3个地产项目售楼处,检查了53家中介,其中31家被取消经纪备案,35人被列入黑名单,禁止从事房地产经营业务。

大热必被调控,这是新阶段楼市调控的常态。不过,这一次约谈的与众不同之处在于,这是官方定调“坚决遏制房价上涨”之后的首次约谈,也是住建部表态“楼市调控不力要坚决问责”之后的首次约谈。

海南、山东、湖北、江苏省四个省份的住建厅主要负责同志也参加了约谈。相关市长也肯定感受到了巨大压力,于是他们表态:

除了认真学习领导人重要讲话精神,还要全面贯彻落实党中央、国务院决策部署,切实履行好地方政府房地产调控主体责任,进一步完善和落实调控措施,确保市场平稳、房价稳定。

确保市场平稳,房价稳定。也就是说,房价不能再涨了。

这就相当于军令状了!

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这意味着,约谈不再只是走个形式,如果不能稳定市场预期,问责之剑有可能就要加之于身。

形势已经全面发生变化,谁也不愿意当这个投名状。

二、房企融资入寒冬 土地流拍成常态

8月20日,市场传闻银监会暂停房地产信托项目。据华尔街见闻报道,房地产信托业务并未被暂停,但多地自上周开始陆续接到了窗口指导。

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不过个别信托公司称:“银监会也只是窗口指导,没有正式东西,这个很敏感,不便透露。”有些话也就懂得。

信托在房地产融资中权重虽然不是最高的,但在今年银行信贷、发债全面受限的背景下,地产信托一枝独秀,成为房企融资的主要支撑。

2018年1-7月,房地产类信托成立规模3268.51亿元,同比上涨57.31%,可谓一枝独秀。

此番信托融资遭遇强监管,意味着什么?简单来说,房地产信托的收紧如果确立,意味着房地产融资进一步受限,房企融资过冬信号。众所周知,房地产是巨量资金投入的行业,是债务非常高的行业,同时是对周转效率要求很高的行业。

要明白,房地产是高负债行业,一些龙头房企的负债率动辄高达200%以上。今年下半年的偿债规模是2.9万亿,明后年则分别高达6.1万亿和5.9万亿。如果债务到期,那对于很多企业来说,无异于生死考验。

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这些特性决定了,任何一方面的压力,都可能导致部分房企出现现金流、资金压力。而要解决现金流压力,很有可能就是以优惠价格促销,快速回款,确保财务和运转平衡。

不难断定,房地产行业必然面临一场大洗牌。

对于大型房企来说,虽然融资不会受到太大影响,但资金成本将会逐步走高。为了获取一定的现金流,减少企业资金压力,则可能松松捂盘的手指,在局部降价。

反应到购房者一方,暂停房地产信托无疑是给楼市带来比较全面的利空,促成限购城市楼市一定程度的降温。

不过,还是那句话,在稳字为先的前提下,遏制房价上涨,并不意味着房价就要直线下跌。好比三伏天屋子开电扇,凉爽有余降温有限,寄希望于这次降温能退回三五年,让房价腰斩,以便趁机抄底的想法,也是不现实的。

并且大开发商早已未雨绸缪。年中时,三四线棚改收紧的消息引发关注,接着,最高层明确遏制房价上涨......大佬的政治敏感度极高,如碧桂园,三四五线全覆盖似乎已经延缓推进,对项目的回报率更加看重;

万科则进入物流、商业、教育、社区、养老,甚至乡村振兴等多个领域和行业;

恒大一年多以来,一直在降低负债率,并提高了三四五线城市的准入门槛;

融创也在优化债务,并进入了文旅等多个行业。

然而对于中小房企来说,本来在银行信贷、债券融资和海外发债上就不占优势,如今连主要依赖的信托融资也被限制,等待他们将会是什么,被收购?重组?不难想象。

这也提醒,不要轻易买小地产商开发的楼盘,一旦资金难以为继,烂尾只会是家常便饭。

其实,土地市场已经感受到深深凉意:流拍!!!

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数据显示,今年前七个月,全国已有800宗土地流拍。其中,一线城市土地流标13宗;二线城市合计流标经营性土地154宗;三四线城市经营性土地合计流标达到了629宗。

土地流拍这件事,在前几年简直是匪夷所思啊。前几年,抢地都抢不到,还会让土地这个“唐僧肉”在眼皮底下溜走?

上海内环土地流拍,也真是“活久见”。遥想土拍当年,真可谓小乔初嫁了,雄姿英发!为什么仅仅不到两年,土地拍卖就从前两年前的烈火烹油,一猛子跌进了冰水之中?

开发商已经清醒的看到,楼市风向,真的要变了。

三、房价房租两手都要抓 出头就要“挨打”

这两天房租超越房价成为热门中的热门,一众租赁中介被认为是房租暴涨背后的主要推手。

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不管事实是否如此,也不管中介到底冤不冤,当房租暴涨已经激起整个社会的情绪反弹,必然要有人出来当这个“靶子”。

显然,中介们的觉悟一点都不低。在被约谈之后,8月19日,自如、相寓、蛋壳等10大租赁企业负责人承诺“三不”:

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同时,10家企业拿出手中共计超过12.57万套的全部存量房源投向市场,稳定房租预期。这个数字,已经超过2016年北京全年新房销售量,说中介没有影响房租的能力,谁信呢?

关键在于,稳房租已经与稳房价一道,成为稳预期政策基调的基本组成。

稳房价,其目的在于防范金融风险扩大化。

稳房租,其目的在于防范房租暴涨影响CPI、就业乃至社会稳定。

房价房租两手都要抓,这意味着无论是房地产企业还是租赁中介企业,都要做好暂时过冬的准备。

开盘情况不尽人意 合肥楼市风向变了

上周,各项目开盘情况可谓不一而足,一些限价盘依旧较为火热,而也有部分项目销售较为惨淡,有业内人士表示,合肥楼市风向变了。

上周,合肥7个项目开盘加推,6盘挫败收场:

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1、肥东的金鹏珑璟台首开1栋高层,共72套,实际卖掉41套,去化率56%。虽然这个项目地铁口、均价10450元/㎡,但首付6成,自砍不少肥东刚需客户。

2、肥东的力高澜湖前城加推1栋高层,共96套,均价10450元/㎡,卖掉30多套,去化率35%。

3、庐阳的皖投天下名筑加推两栋洋房,共132套,均价14870元/㎡,去化约50%。

4、长丰岗集的祥源玖悦湾加推1栋高层,共104套,均价11640元/㎡,卖掉约40套。

5、长丰的文一锦门北韵加推1栋洋房,40套,均价1.3万/㎡,惨卖8套。

6、庐阳四里河的江山庐州印首开3栋高层,共226套,开盘现场去化80多套,加上下午的10多组,一共卖了100套出头,去化率40%+,吓得旁边蓄客才30多组的碧桂园时代倾城不敢开盘……

7、上周,唯一一个去化率在95%以上的项目,还是限价盘,这就是拿地到首开长达31个月滨湖龙川里。该盘位于包河区龙川路,距离政务区不到1公里,首开192套,卖了180多套,户型94㎡、107㎡,单价1.6万/㎡,性价比超高,而旁边的融侨、建发已经卖到2万+/㎡,

全款优先选房,线上开盘,最终卖完。

限价盘,顾名思义价格便宜,但地段、资源较好,性价比高。

因此,限价盘吸附了大量需求,且吸附的客户量会是每次加推房源的数倍。只要首付够得上,客户就愿意等,那么大量有购买力或首付比例高的客户,就会被限价盘锁死。

大量客户+开发商渴望回款,首付比例自然水涨船高,而在限价盘吸附的大量客户里,投资客又占比较大,这也就无情地挤占了刚需客户的名额。

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要知道,市场大部分刚需客户是无法凑齐5成以上的首付,何况8成以上或全款。被挤压出来的刚需客,又会面对市场的高价盘,更是望洋兴叹。结果,这一部分刚需,因为门槛或购买力,转化不成交易,市场需求又减少了。

两点原因叠加,也就成为近期市场非限价盘去化率下降的主要原因。

未来,合肥人才落户政策,会释放不少住房需求,但有资格后,没有钱,需求还是0。

不仅是需求端,供给端也可能迎来短缺,最大原因就是流拍。

最近,包河3宗地将上市拍卖,其中,包河S1802、S1803号地块都流拍过的,而月底拍卖,还是大概率会流拍。个中缘由:

一是,代建配套多,成本高。就比如,包河S1803号地块要配建的租赁住房,“土地成本+各种税费+建安成本”在一起大概是8-10个亿,开发商不傻。

二是,房企拿地趋于理性,在楼市调控政策下,开发商越来越谨慎对利润率、回款周期都有要求,如果达不上,宁愿不拿,也不做亏本生意、不捡烫手山芋。

有人说,土地市场进入寒冬,房地产要“凉凉”了。

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所以,这一次真的不一样了。

炒房要被严厉打击,房价仍在上涨的地方政府要被约谈,调控不力的地方甚至要被问责,而房企融资的渠道进一步收缩,货币放水被全面限制向楼市流入的可能;房租与房价一道被纳入管制范围……监管不再是和风细雨,而变成狂风暴雨。

在贸易争端白热化与经济下行压力加剧的背景下,“稳预期”从来都不是说着玩的。

谁没有这个觉悟,谁就可能成为第一个祭旗的对象。


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