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房企血拼!土拍揽金46.21亿!8月合肥卖地6宗558亩!

2018-09-01 13:44:00来源:合房网独家0人评论 分享
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摘要:合肥30日土拍揽金46.21亿 8月合肥卖地6宗558亩 近20家房企血拼优质地块 合肥13宗人才公寓顺势而生!

合肥30日土拍揽金46.21亿

8月合肥卖地6宗558亩

近20家房企血拼优质地块

合肥13宗人才公寓顺势而生!

一、8月合肥共出让6宗土地总计558亩

1、8月合肥共出让6宗土地总计558亩,揽金46.21亿。


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我们再对比去年8月同期,合肥仅成功出让344.14亩地。按照惯例合肥一般8月土拍基本属于淡季,但这一次不同,这次合肥供应优质地块,有近20家品牌房企竞争,在全国土地流拍超800宗、一线城市流拍率二季度达峰值的情况下,与往年相比,今年8月558亩的土地成交量已经很不错了,同时供地量同比涨幅超60%!

2、1-8月合肥土拍出让概况


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从表中可以看出第二季度,合肥土拍的成交宗数和成交面积较第一季度上浮明显,但成交均价却不如第一季度。总体来看合肥上半年土拍,总体的趋势还是收到了政策影响,虽然第二季度供地量有上涨,但成交均价依旧没有什么优势,合肥整体土地价格在下跌。

从7、8月份的土地成交数来看,第三季度的合肥土地出让情况,并不是十分乐观,具体情况还要看9月份土拍的结果。

二、8月成交土拍地块分析

8月土拍,包河区所供出的三块优质居住用地,成为了8月土拍的重头戏,并且从地块类型来看,这6宗地块有3宗为住宅用地(不包括人才公寓),共370.18亩,住宅用地占比达到66.28%。这次8月30日的土拍,其火热程度在今年来说,也是十分少见,这也可以看到品牌房企,对于优质地块依旧是热情不减。

1、北京金隅16.1亿再进包河

包河区S1802地块位于包河区铜陵路以东、淝河路以南,土地面积:144.9022亩,规划用途:居住、服务设施用地,出让年限:居住70年、服务设施用地40年,容积率A、B≤2.0、C≤1.2,出让年限为70年,参考地价715万/亩,竞买保证金5.5亿元。


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包河区S1802号地块由18号金隅以单价1112万元/亩,总价16.11312亿元竞得包河S1802号地块,A、B地块楼面价8339.96元/平米,C地块楼面价13899.93元/平米,溢价率55.52%。包河S1802号地块周边纵横交错多条城市主干道,铜陵路高架可直达瑶海、新站。地块周边有1号线、4号线经过,交通较为便捷。

距离马鞍山路商圈直线距离也就不到2公里,到星隆国际广场、百大、绿地赢海、宝利丰广场很近。周边还分布着合肥实验小学、外国语中学、合肥市第五十五中学等多所学校。根据A、B地块的容积率来看,以每户100㎡计算,包河S1802号地块预计产生1900套房源。

2、龙湖16.04亿首进包河!

包河S1805号地块是当天土拍竞争最为激烈的地块,保利、置地、中海、高速、合景、金茂、金科、首创、伟星、龙湖、远洋,共11家房企角逐!

经过多轮厮杀,最终,龙湖以单价1460万元/亩竞得包河S1805号地块!成交总价16.04亿元,A商住地块楼面价8759.96元/平米,B、C居住地块楼面价12166.61元/平米,溢价率165.45%!

包河S1805号地块位于包河区黄河路以南、河北路以东,面积为109.8572亩,规划为商住用地,容积率A≤2.5,B≤1.8,C≤1.8,参考地价550万/亩,竞买保证金3.5亿。


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(图片来自合肥楼市研究)

地块周边最近的有金科博翠天辰和高速时代首府两个项目,其中,金科博翠天辰在售装修高层,备案均价21917元/㎡;高速时代首府预计入市价也会参考这个数。

以每户100㎡计算,地块容积率在1.8-2.5,后期将为骆岗板块新增近1400套房源。

3、合肥13宗人才公寓顺势而生!

都说人才是一个城市发展的核心所在,所以合肥在现在的大发展时期也是一直强调“引进人才”,如今政策已出,随之人才的安排变成了问题,因此今天土拍的两宗人才公寓也是顺应时势而生!

高新区KQ3-1-1号地块位于高新区望江西路以南、长宁大道以西,土地面积99.25亩,规划用途居住(人才公寓),出让年限70年,容积率≥1.0;≤2.2,绿地率≥32%,建筑密度≤24%,参考地价338万/亩,竞买保证金7000亿。

高新区KQ3-1-2地块位于高新区望江西路以南、长宁大道以西,面积70.72亩,规划用途为教育科研,出让年限为50年,出让方式:挂牌,容积率≥1.0;≤1.6,参考地价94万/亩,竞买保证金2000万元。


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截至目前,2017年合肥市共成交7宗人才公寓用地,2018年合肥市成交6宗人才公寓用地。


图片6.png

三、8月合肥土拍所反映出的问题

1、拿地门槛下调确实有利于房企拿地

8月份总共实现卖地收入达46.21亿元,较7月份增加17.22亿元。这与政策鼓励拿地是分不开的,

取消“一次性报总价+摇号”模式,改为“举牌应价+摇号”;

在地块转挂牌或取消供应的门槛上有所放宽,从原来的竞买房企不足5家变成3家。如此一来,减少了地块多次挂牌或流拍现象的出现;

竞买保证金降至参考总价的20%以上,大大降低了开发商的前期融资压力;

拿地款可分期付款。竞买人在签订土地出让合同后30日内,一次性付清全部土地成交价款;也可分期付款,如分期付款,竞得人须在签订土地出让合同30日内付至土地成交总价款的50%(含竞买保证金),3个月内付清余款,但是要付利息;

通常,合肥市土地出让公告的周期是在20天到30天内不等,现如今统一延长到了40天。时间充裕了,更有利于开发商做好土地实探、成本测算、融资等一系列的前期准备工作。

2、优质地块受大环境影响不大

我们以包河区S1805地块为例来看。

8月30日,龙湖以1460万/亩的单价摘得包河S1805号居住地块,楼面价方面,A商住地块:8759.96元/㎡,B、C居住地块:12166.61元/㎡,溢价率165.5%。

该地块周边有金科博翠天辰和高速时代首府,高速全程强势护盘,金科为护盘战斗到最后一刻,最终,龙湖以20万/亩的微弱优势拿下该地块。

从包河区S1805地块的成交来看,优质地块受大环境影响不大,就算是现在土地市场整体下滑,但面对优质地块,房企仍然会保持很高的热情。

3、开发商拿地越来越谨慎

包河区S1803地块,7月6日有保利、正荣、中海、信达、旭辉银城联合体5位竞买人,中海出价最高20亿5230万,单价约1114万/亩(楼面价9280.73元/㎡)。

8月30号,该地二度上市,仅保利、正荣、中海3位竞买人,仍是中海出价最高,但只有850万/亩(楼面价5099-7083.30元/㎡),很明显,开发商来试水的,底价降了就拿,不降还是不愿意高价接盘相对边缘的地块。

4、受政策影响土地价格降低

通过对比地块周边土地的历史价格,我们可以看到这3宗地地价实质上相对下降了。而且下降的幅度明显。

包河区金隅S1802地块成交单价1112万/亩,A、B居住地块楼面价为8339.96元/㎡,溢价率55.5%。其东南边金隅大成郡地块成交单价1976.28万元/亩,住宅楼面价11857.65元/㎡,溢价率295.3%。楼面价和土地成交单价相差幅度都不小。

包河区S1803地块,二度上市,中海出价最高,850万/亩(楼面价5099-7083.30元/㎡)。而该地块对面的翡翠天际地块,当时该地块以单价1874.97万/亩被信达斩获。A地块楼面价18749.63元/㎡,B地块楼面价12783.84元/㎡,C地块楼面价11249.78元/㎡,D地块楼面价9374.81元/㎡,D地块居住部分的楼面价11249.78元/㎡。以850万/亩计算,包河区S1803地块最低楼面价5099元/㎡,翡翠天际地块最高楼面价18749.63元/㎡。

龙湖包河区S1805地块,成交单价1460万/亩,楼面价,A商住地块为8759.96元/㎡,B、C居住地块为12166.61元/㎡,溢价率165.5%。周边高速时代首府地块,成交单价2000.25万/亩,楼面价13638.01元/㎡,溢价率277.4%。金科博翠天辰地块,单价1833.38万元/亩,楼面价12500.26元/㎡,溢价率252.57%

虽然高速、金科拼尽全力护盘,但龙湖包河区S1805地块楼面价还是低于高速时代首府和金科博翠天辰地块。

四、合肥土地市场总体任不容乐观

今年前7个月,全国房地产市场土地流拍一共有796宗。其中,一线城市土地流拍共有13宗,创2012年以来新高。计入8月份以来浙江嘉兴、山西太原等地的土地流拍数据,今年以来,全国房地产市场土地流拍已超800宗。

今年土地市场供需分歧加大,流拍率甚于2014年。尤其是一线城市,流拍率更是在二季度创下17%的最高值。

8月15日,合肥仅出让2宗地块,其中庐江县2018-11地块流拍。

8月30日土拍前,在土地竞买门槛各种下降的情况下(居住地出让前40天发布出让公告,成交款可分期付款、实行“举牌+摇号”避免开发商花冤枉钱、竞买保证金下调、报名人数达到3家即可拍卖) ,但30日还是出现了地块延期和流拍的情况。

原定8月30日出让的瑶海E1804地块、肥东FD18-11地块、居住地,延期9月14日,转挂牌出让。

8月30日,包河S1803地块,巢湖市2017-29地块未达底价流拍。

在全国土地市场整体不乐观的情况下,下调拿地门槛肯定是有利于拿地的,但国家对于房价的调控大方向,短时间不会有所改变,这使得房企拿地越来越谨慎,对于地方而言特别优质的土地毕竟有限,这就使得多地频频出现土地延期或流拍,未来土地市场或越来越趋于理性,土地价格也会越来越理性,总的来说,如果地价趋于理性,房价也会慢慢变得理性。


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