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100城楼市降温!这三城土地储备消化需要5年时间

2018-12-13 09:10:53来源:中新经纬0人评论 分享
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摘要:从易居房地产研究院最新发布的《中国百城土地储备报告》获悉, 截至2018年11月底,易居研究院监测的100个城市土地储备为111826万平方米,环比增长2.0%,同比增长13.6%。

从易居房地产研究院最新发布的《中国百城土地储备报告》获悉, 截至2018年11月底,易居研究院监测的100个城市土地储备为111826万平方米,环比增长2.0%,同比增长13.6%。土地储备去化周期较10月份有所扩大, 11城土地储备去化周期超过3年,其中张家口、石家庄、肇庆去化周期超5年。

百城土储去化周期上行

报告数据显示,2018年11月份,100个城市土地储备去化周期为18.6个月,这也意味着按照目前商品房销售的节奏,市场需要18.6个月的时间才可以消化完这些土地储备,该数值相比10月份的18个月有所扩大。从趋势看,土地储备去化周期正走出13个月的历史低位水平,总体保持上行。从原因上看,近期该曲线上行和商品房交易行情降温的因素有关。

据了解,2018年11月份,一、二、三四线100个城市土地储备去化周期分别为15.7、19.4和18.2个月。相比10月份14.7、18.7和17.6个月的数值,三类城市去化周期均有所扩大。

需要注意的是,相比二线、三四线城市,一线城市当前土地储备去化周期相对偏小。报告指出,这和两个因素有关。一是一线城市当年高端项目的预售管控略有松动,进而利好商品房交易的上升。二是一线城市此前供地节奏并不快,这也影响了土地储备的规模。

11城去化周期超3年

报告显示,当前各个城市的土地储备去化周期数值差异较大。100个城市中,有11个城市的土地储备去化周期大于36个月即三年,其中有30个城市土地储备去化周期小于12个月。


中新经纬客户端梳理发现,张家口(75个月)、石家庄(69个月)、肇庆(62个月)、漳州(53个月)、九江(45个月)、赣州(42个月)、郑州(42个月)、徐州(42个月)、岳阳(41个月)、桂林(39个月)等十个城市土地储备去化周期最长,除此以外,保定土地储备去化周期也超过三年。

报告分析称,去化周期长意味着此类城市未来土地和商品房供应将充足。值得注意的是,此类城市购房政策总体偏紧,若未来市场交易有反弹,那么去化周期压力会比预计的要小一点。以石家庄为例,据媒体报道,从去年的2017年3月17日至今,经历了一年多“史上最严”楼市调控后,石家庄新房市场成交量下跌,特价房不断推出,营销活动不断;二手房市场冷清,成交价格也在经历了最初的惯性上涨、保持平稳后,开始出现回落,二手房普遍下跌了10%,“可以说市场已经降至冰点”。


此外,中新经纬发现,燕郊(0个月)、中山(3个月)、丹东(4个月)、清远(4个月)、承德(5个月)、扬州(5个月)、海口(6个月)、马鞍山(6个月)、惠州(6个月)、秦皇岛(7个月)等十个城市土地储备去化周期最短。

对此,报告指出,去化周期非常短会使得此类城市未来两年房价涨易跌难。对于土地储备去化周期小于12个月的城市,更需要增加供地和鼓励房企拿地。包括燕郊、丹东等城市去化周期较小,这和此类城市供地偏弱有关。而对于中山来说,受益于粤港澳大湾区的概念,房地产交易表现较好,这也使得土地储备去化周期相对偏小。

土地储备去化周期料继续上行 存量时代到来

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,2018年11月全国百城土地储备规模继续上升,但是同比增幅曲线却是在下行的。今年上半年房企购地表现还比较积极,这利好土地储备规模的上升。但是下半年随着房地产市场的降温,房企购地意愿明显减弱,各地土地流拍案例增多,这都抑制了土地储备规模的上升。

58安居客房产研究院首席分析师张波进一步指出,2019年一线城市的降温更多将体现在成交量减少,二线城市中的部分热点城市降温可能加速,三四线城市的分化将在2019年表现尤为明显。

此外,贝壳研究院的数据显示,2016年和2017年分别有9个和24个城市的二手房交易量超过新房,成为满足住房需求的主要渠道。这个数字在2018年预计将超过40个。

贝壳研究院院长杨现领表示,从总体上来看我们已经不缺房子,这个判断意味着,未来房地产市场的需求将主要来自于存量的流通。

严跃进预计,当前商品房销售市场下行的趋势不改,所以从土地储备计算公式的角度看,土地储备去化周期依然会上行。

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