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中原集团刘渊主题演讲:寻找下行周期中的确定性

2019-01-11 17:39:20来源:淮房网0人评论 分享
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摘要:“大美湾区 卓粤未来”,第十三届中国地产星光奖颁奖典礼由星空传媒(香港)控股、中国地产星光奖组委会、亚洲地产建筑(香港)商会联合主办,于2019年1月11日在中国珠海盛大开幕,我们有幸请到:同济大学房产地经营与管理学士/香港大学工商管理硕士/英国金融时报中文网(FT)专栏作者/中原集团研究中心研究总监刘渊先生,来共同见证这一地产盛事。

星空地产网讯 “大美湾区 卓粤未来”,第十三届中国地产星光奖颁奖典礼由星空传媒(香港)控股、中国地产星光奖组委会、亚洲地产建筑(香港)商会联合主办,于2019年1月11日在中国珠海盛大开幕,我们有幸请到:同济大学房产地经营与管理学士/香港大学工商管理硕士/英国金融时报中文网(FT)专栏作者/中原集团研究中心研究总监刘渊先生,来共同见证这一地产盛事。

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星光奖活动现场,刘渊先生也带来了主题演讲:“寻找下行周期中的确定性”,与大家分享了自己现阶段对全国房地产市场的观点和看法。

下行周期市场逻辑改变 不确定性增加

演讲中,刘渊先生说道今天为什么会与大家探讨“寻找下行周期中的确定性”这个题目,是因为去年7月份曾出过半年度报告,题目叫“行业进入下行周期”,报告出来后,一位房企大佬持有不同的意见,认为房地产市场没有这么差,业内数据是呈现了良好的状态,但9月份就印证了当时的预测是非常准的。当然现在又过去半年时间,当时的判断得到了验证,下行周期已经形成,而且越来越多数据显示已经确立了这一论证。

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刘渊先生(图:星空地产网)

下行周期以后,这个市场和过去三年的上行周期相比发生了明显的变化,从2014至2017年市场在上行,这个过程决定每个城市表现的主要逻辑,是看这个城市的成长性,有多大的增长空间、利好因素。下行周期决定市场表现的逻辑发生了改变,从原来上行周期的成长型变成现在的抗跌型,这决定未来一段时间的主要发展逻辑,加上面临宏观经济环境(国内外)前所未有的错综复杂,都为未来的走势增加了诸多不确定性。

2018年市场降温 全国新房销售年增幅不到1%

从成交量方面来说,到目前为止虽然2018年全国数据还没有出来,但是从前11月的表现中可以看出,2018年全年全国新房销售的年增长很有可能增幅不到1%,这是一个什么概念?就是中国房地产有史以来增长的第三地位,前两个地位2008年和2014年都是下降的,2018年虽然没有降,但涨幅不到1%,有史以来第三低。从这个角度来看,2018年最接近前两次市场低谷的年份,业内朋友都知道,跌完之后都引发政府力度空前的救世行动,2008年的10万亿,然后是去库存。

从价格方面来说,7月做预判报告的时候就已经开始论证市场开始下行,依据是什么呢?房价一年没有涨,一线城市一年多没有涨的情况,已经说明市场不好了。从9月开始中原统计国内8个重点城市的成交价格,北上广深、重庆9月份全面下跌,8个城市一起跌,不是小波动,一年跌12个点,接近2008年的跌幅。预计2019年上半年房价还会继续有小幅的调整,但有望下半年整个市场逐渐走稳。

另外,土地市场也转冷,因为土地市场是整个房地产最主要的参与者,开发商对未来市场的预期全部体现在土地的价格上。这个指标从2018年上半年开始出现趋势,我们统计了40个重点城市。出现流标率越来越高,二是溢价率越来越低,说明整个市场开始进入下行,下半年这个情况更严重,流标率更厉害,溢价率更低。

下行周期之后 市场打预期、降杠杆、稳市场

为什么是打预期,刘渊先生说自己曾提出过一个观点,当时市场认为房价还会继续涨的比例是有史以来最高的,从新开盘认购率就可以看出来,社科院专家也表示非常赞同。在这样的市场环境下,如果所有人觉得房价会涨,只要有钱就买房,这样调控是很难把价格降下来。

从市场来看,过去几波救世,2009年、2014年为了达到救世采取了非常积极的政策,有行政、财政多管齐下,没有区分投资和投资需求,造成的结果是,投资需求也跑进来,所以导致需求更大,接下来怎么刺激?必须把需求区分出来,这是稳市场的大方向,要稳市场,首先要稳预期,我们前面讲打预期,现在预期已经打破降下来了,从最近一个多月政策的表现来看,其实已经释放这种信号。

从宏观来看,全国居民加杠杆加得厉害后,一是还款压力大,二是限制消费,所以对居民作出利息补贴也是一个方案。最近一个月陆陆续续有地方传出来政策放松的消息,虽然有时候被辟谣,但政策没有收紧,接下来会松。所以接下来的政策会转向稳市场,这是政策的大方向。

各地房地产市场透支程度不一 三四线城市透支现象严重

所谓的透支是什么?是价格的上涨、成交量上涨超过了历史正常水平。如果一个城市在基本面没有发生巨大变化的情况下,人口、产业、收入没有巨大变化的时候,房地产市场的需求不应该发生巨大变化。国内很多城市过去两年一波大涨,这是中国房地产最大的一波牛市,从来没有涨这么快。这样的结果是,很多城市是有一点透支未来的需求,而且不同城市透支的程度不一样。

以深圳为例,这一波最早开始涨的城市,也是涨幅最高的城市,我们找了100多个城市的数据,整体上来看,各地房地产市场透支程度不一,三四线城市透支现象严重,除了房价,还有另外一个指标,除了看量的投资,还要看土地的存量有没有透支。

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