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聚焦改革开放四十年 共探粤港澳大湾区发展机遇

2019-01-11 19:08:22来源:合房网独家0人评论 分享
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摘要:在第十三届中国地产星光奖上,星空传媒(香港)控股特邀众多行业大咖、专家学者等重量级嘉宾出席,重磅开启《致敬四十年 风从南方来》暨2019中国房地产TOP100风云对话,搭建互动平台。现场论道、深入解读、各抒己见,一场结合国家政策与当下行业大趋势的深度对话就此展开,中国楼市与经济发展走向豁然开朗!

星空地产网讯  “大美湾区 卓粤未来”,由星空传媒(香港)控股、中国地产星光奖组委会、亚洲地产建筑(香港)商会联合主办的中国房地产Top100风云对话——暨第十三届中国地产星光奖今日在中国·珠海荣耀开启。大咖云集、万众瞩目,来自政商各界的领导嘉宾、行业专家、精英翘楚以及媒体代表齐聚一堂,共同见证了这场地产界的思想盛宴。

2018年在复杂严峻的国内外经济环境下,中国房地产行业迎来了一次前所未有的调控与变革,中国经济也面临着新的挑战。在全面深化改革开放中,中国经济和楼市如何才能突出重围、变革创新?在粤港澳大湾区时代下, 地产业又具有哪些投资潜力与机遇?

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在第十三届中国地产星光奖上,星空传媒(香港)控股特邀众多行业大咖、专家学者等重量级嘉宾出席,重磅开启《致敬四十年 风从南方来》暨2019中国房地产TOP100风云对话,搭建互动平台。现场论道、深入解读、各抒己见,一场结合国家政策与当下行业大趋势的深度对话就此展开,中国楼市与经济发展走向豁然开朗!

星光奖论坛嘉宾——唐铁军

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瓴硕(香港)财富基金执行董事/珠海市房地产职业经理人俱乐部主席/亚太经济研究中心粤港澳研究所主任/粤港澳新媒体研究院智囊

星光奖论坛嘉宾——黎振伟

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深圳世联行首席技术官,广东省房协专家委主任委员,广东省地产商会特聘专家,广州市房协、房地产学会副会长、专家委副主任委员,黎先生1987年投身房地产,从事房地产开发、顾问、研究到高校房地产课程教学,88年开始参与国际房地产的合作与交流,为中国房地产顾问业务的开创者、房地产策划专业及高校培训教学开拓者之一,对中国房地产尤其是广州、大湾区房地产有长期的跟踪、实践、研究及较深的认识。

星光奖论坛嘉宾——韩世同

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广东省房地产研究会执行会长、广东省博士创新发展促进会副会长 、北大公共经济管理研究中心研究员,中国商学研究院特聘教授,广州市房协省地产商会会专家委委员,同时还兼任多家企业的市场专家和营销顾问,以及央广经济之声特邀评论员和多家媒体楼市论坛的特约撰稿人和媒体采访对象,长期从事经济研究、企业管理、市场营销等方面的工作,具有丰富的实践经验和深厚的理论基础的资深房地产专家和市场营销专家,在国内和业内拥有较高的知名度和影响力。

星光奖论坛嘉宾——胡刚

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华南城市研究会(智库)会长、暨南大学教授、中国城市规划学会委员、广东省省情调查决策咨询专家、广州市政府城市规划委员会专家委员、广州市政府重大行政决策咨询专家、广州市新型城市化决策咨询委员会专家委员、广州市人大预算委员会咨询专家、广州市房地产协会(学会)专家委员会副主任。

星空传媒(香港)控股集团董事长

安徽侨联副会长  徽商十大领军人物  陈挚

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01、改革开放40年

中国房地产行业搭上了经济发展的快车

我们都知道改革开放已经有40年,随着1978年中国改革开放拉开大幕,中国通过开放南方沿海城市作为经济特区,作为改革开放的排头兵。我们站在改革开放开始的地方,回望过去,展望未来。首先,就改革开放40年发展感受这个话题,与会嘉宾发表了自己的深度感受。

胡刚:中国房地产行业搭上了经济发展的快车

胡刚先生认为,改革开放之后中国发展非常快,中国房地产行业搭上了经济发展的快车,现在房地产行业发展差不多到了一个饱和阶段。现在中国发展城轨、地铁,轨道交通快速发展,今后的十几年,胡刚先生认为轨道交通将是城市的重大发展。

唐铁军:改革开放之后中国人民站起来了

就此问题,唐铁军先生也发表了自己的感受:他觉得最大的欣慰是中国发展已经排在世界前列,让国人更有自信,让我们更觉得社会主义制度可能不亚于其他所谓优秀的他乡制度,甚至让国人的经济实力有了大幅度的增强。更重要的是民族自信心增强了,所以40年给我们的深刻体会,一句话是中国人民站起来了!

黎振伟:没有改革开放就没有中国房地产

黎振伟先生发表了自己的两个感受,他说道:“自1987年进入中国房地产行业,现在已经过了35年,我都经历了这个过程。对我来说感受最深的是中国房地产真的是靠开放,如果没有开放的理念就不可能有中国的房地产。我觉得今天依然要在国际视野上看房地产,否则我们会走不下去的。”另外,还有很重要的一点,房地产过去叫“从无到有”,今天我们要“从有到优”。这个"有"跟"优"是一个本质的区别。“有”各位都可以做,但“优”不是很多人都可以做。

陈挚:感谢这个时代 我们是受益者

谈到改革开放40年,星空传媒(香港)控股董事长陈挚先生深有感触,作为改革开放的受益者,特别是1992年南巡讲话后,改革开放也好,中外合资企业也好,都是从那时候真正开始把经济拉起来的。我们要感谢这个时代,感谢小平,让我们现在能够享受这么好的生活机会。 

02、万科、保利等龙头都在转型

去地产化到底对地产行业有何影响?

2018年据中原的分析,全年调控450次,这是最密集的一次,比去年增长75%。同时从3月份两会开始,2018年提出房住不炒,到2018年7月份政治局坚决遏制房价增长,这成为房价的分水岭。同时2018年有一个很有意思的话题,十几家大型房企,包括万科、保利等龙头都在转型,这是为什么呢?

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唐铁军:多元化才是去地产化的核心

就此问题唐铁军先生给我们带来了深度解读。他认为:“从1980年9月20日在珠海打下第一根桩,中国的房地产经过38年的发展,发生了两个变化。第一,铺的面特别广,五六线城市都基本铺开了。第二,产品更新一代接着一代,基本上现在都是以大颚资本进军房地产控制这一行业。因此,未来很多房产商想找出路,在金融、杠杆方面都要加进来。其实房地产的政策影响非常大,政策一压就觉得融资难,那就要找出路,所以多元化才是去地产化的核心。”

如何多元化发展?唐总表示,多元化发展可以通过融资渠道做价值平衡达到目的。把所有资源放在不同的地方,根据房地产各项调控政策来调整资金走向和来源。因为鸡蛋不要放在一个篮子里面,产业集中很容易陷入僵局,一个产业受政策影响相当大的时候,这个产业就会遇到瓶颈。

紧接着,唐总以珠海为例并说道,“经过过去一年调控政策,本土珠海企业遇到利润、营业额、销售额、市场份额均急剧下滑,这是非去地产化导致的结果。我们不反对去地产化,其实它是企业战略所必须的。未来大的央企、上市公司在去地产化的浪潮还会不断深入到房地产内部,多元化将来是必然的”。

黎振伟:地产商千万不要做自己不擅长的东西

而黎振伟先生则发表了不同的看法,他认为:“去地产化”关键不是去“地产”,而是去“化”。中国现在的地产资产有300万亿,任何行业都离不开地产,开发商要了解客户的需求,更好地为我们的城市服务,为每个人的生活服务。

“地产商千万不要做自己不擅长的东西。像格力做地产不是最专业的,万科一定是最专业的。地产商不要轻易转型,但必须改变内容以及服务的方式。我想这是开发商未来的希望。”

03、去地产化已成转型的一种方式

地产转型的机遇、方向在哪?

现在房地产都在转型,去地产化已成转型的一种方式。除了去地产化,现在房地产传统的地产销售已经面临了很多瓶颈和问题,那么目前房地产转型的机遇、方向在哪里?

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黎振伟:懂得怎么用房子,并增加房子的附加价值

对此问题,黎振伟先生说道:刚才谈到地产化的问题,现在谈转型。以万科为例,万科的转型更多是从商业服务的角度,为社区服务、为运营服务。在这一点上,还有很多开发商在科技上转型,就是如何为业主、客户,为房子在科技上提升。

因为中国现在的房子跟未来的房子是非常大量的,中国面对最大的旧城改造、农村改造,这些改造带来大量的城市更新、产业融合的转型,这些很重要。我们的转型不是从过去的光建房子、卖房子,要到运营房子,要到跟产业融合,这个转型是我们开发企业今天要做的。

转型的本质还是围绕房地产、围绕为客户服务,并且要深化、提升。做好主业,房子质量要好、物业管理要好,在此之上与城市结合,紧密跟卫星城市、高铁城市,开辟健康产业、文旅产业。我们的转型不是光建房子,还要懂得怎么用房子,还要增加房子的附加价值,这是我们的转型。

陈挚:用互联网解决开发商转型遇到的问题

开发企业怎么转型,这是跟我们密集相关的。陈挚先生说道:”我们做的过程就是帮开发商转型的过程中用互联网解决他们转型中遇到的问题,刚才黎总讲到产业的融合,我认为还是非常重要的,大家知道建一个房子要赋予它内容,这个内容不只是盖个房子就可以了,还要提供服务。”

服务是很多开发商转型的点,服务内容也是非常广泛的,每个企业的差异、起点都不同。此外,房地产企业多元化肯定是要做的。不是说以前把房子卖了就这么简单,以前交给别人做的事情,现在要自己做,所以必须下定决心转型。现在做新板块,房地产板块只占百分之几,是因为新板块增长是有幅度的。

改革开放40年,各种速度都很快,大家都希望快。但是现在环境发生了变化,所以要耐下心来把一件事情做扎实,在做的过程中可能遇到很多困难,大家不能因此而放弃。每个开发商必须找出自己的点,这时候转型是必然的。

唐铁军:人才很重要,让专业的人做专业的事

我们先看一下转型的动机,是主动还是被动的,先把这个问题落实,我们先理顺一下。从被动的情况来说,政策变化的不决定性、严苛性对房地产企业的挤压,导致房地产被动接纳转型,因为融不到资没办法,必须要利用其他方式。

大部分房产商的转型方向都是跟主业有关的,比如格力做手机,他希望他的手机跟他的空调连接,实现家居智能。包括有人要办学校,碧桂园就是办学校起家的,他把教育和地产资源嫁接,包括做文旅产业嫁接。一个企业怎么转型,都是为主业服务,便于融资。

但是转型有风险,不熟的行不建议做。此外,要积累人,让专业的人做专业的事。对于人才来讲,我们非常欣赏碧桂园的做法,1006个博士确实为他的高周转带来契机。没有什么东西比人才贵,你把人才经营好、管理好,他会给你带来无穷效益和利益,这是去地产化过程中所需要的。把有能力的经理人管理好、发挥好他们的才干,给他们一个平台、充分信任,这是转型过程中最重要的。

韩世同:开发商要从“快速周转”转向“长期运营”

转型,分为专业化和多元化。多元化一定是死的,很多企业,包括恒大转过两次多元化,最终都是走不通的,最后还是回到主业上。但是,开发商可以做一些有助于主业的增值服务。

我觉得运营模式上应该转,而不是什么都去做。从“快速周转”转向“长期运营”,从赚快钱的模式要转向赚慢钱、长远利益。

04、粤港澳大湾区9+2城市群

地产投资价值在哪?潜力在哪?

虽然地产行业有一句老话,短期看政策,长期看人口。整个大湾区9+2城市群,大湾区的经济总量是靠前的。其实真要比起来,我们距离其他湾区还是很远。机会已经来了,你怎么看待粤港澳大湾区地产投资价值,地产哪些区位是特别有潜力往上升的?

胡刚:建设科技湾区 发展宜居住所

从几个方面来看,一是从区位上来看,现在价位比较高的是深圳、香港,包括珠海也跟广州差不多。大湾区通过交通建设后变成一体化,可以看成一个城市。轨道交通建立后区位交通发生变化,这也是投资价值。大湾区最重要的一条高铁线,就是从香港、深圳过东莞,再过广州,广深港高铁。

建设科技湾区,要引进各方面的人才,那宜居条件就要好。现在大湾区所有的城市都是围绕珠江口走,除了珠海是往西走,其他都是往大湾区走。对开发商、对个人来说,可以靠在水边、地铁周边的位置,这应该是一个比较好的机会。

韩世同:指望粤港澳大湾区一下发出神威,不太实际

现在自贸区搞不起来,如果不闭关,自贸区毫无疑义。房地产越好,产业越好;产业越好,房地产越好。深圳有一个很重要的理由,前海带来很多高净值的人,所以有根据涨价,10万元/平方米也买得起,否则都是打工的谁买?这跟产业有很大的关系。

我们似乎只有互联网企业或房地产企业才是最赚钱的,我们只能靠BAT或几大巨头养活所有人吗?我们是否都能让百业兴旺,这才是很关键的。不要光是做到两业兴旺,靠两业发展所有的产业、所有的经济,这可能不太行。指望粤港澳大湾区一下发出神威,这也不太实际。

05、深入粤港澳大湾区

探讨珠海未来发展前景

然而, 在粤港澳大湾区战略下,珠海地产未来有什么发展前景、优势?珠海这个城市的定位,在粤港澳大湾区下有什么价值?

唐铁军:五年的回报率会有25%,为什么不去珠海买房

从投资的角度或房地产置业来讲,珠海是非常好的城市之一。我们投资都是看回报率和周期,这是两个最重要的考核指标。

珠海有50.6%的外地人购买市场,珠海旁边还有一个澳门机场,这是中国唯一一条直通台湾的航线。一年有20%的提升人群到你这里买房,怎么这么多台湾人来了?说明珠海还是有投资价值。

再加上珠海还有一个东西,就是绿水青山没被破坏。如果在珠海做一个项目,五年你的回报率会有25%,那为什么不去珠海买房呢?。

黎振伟:要关注房地产发展的方式,哪怕不来开发也要来买房子

现在有两个词是大家关注的,一是逻辑改变了;二是从不确定中看确定。大湾区的房产机会,过去的逻辑是现在有政策,雄安有政策,买地就升。这是过去的传统思维,因为看政策。

我觉得大湾区的房地产发展完全跟以前不同,它是发展模式的改变。大湾区之所以成为大湾区是因为有两个条件蛮重要的,一是发达的交通轨道网络,没有这个就做不了湾区。二是产业将在高速网络的支持下重新定位、重新配置,更加集中、集聚。今天来的大多是安徽开发商,一定要关注房地产发展的方式,哪怕不来开发,也要来买房子。

陈挚:非常看好珠海,如果做好是非常好的资源

第一,香港政府不遗余力地推动大湾区的政策,不管是国家政策要求,还是香港经济的转型升级,我都很看好大湾区的建设环节。

第二,香港的基础研究还是做得很好的,而且比国内做得很扎实,肯定没有很大的应用市场或很好的转化,所以香港非常不遗余力推动,希望研发优势能进行内地进行生产销售,在研发上他们具有制高点。

第三,大湾区未来城市建的融合和配合,特别是错位的经营是非常重要的,错位经营也意味着曾经落后的城市有更多带动的发展。以前各自做自己的事情,刚才提到深中线,通了之后就会打破城市单独的概念,成为融合的概念。

黎振伟:感谢特朗普,激发了我们改革开放

中美贸易战带来很多不确定性。这点要感谢特朗普,激发了我们要人才、改革开放。今天中国一定要让大湾区作为中国真正走向下一轮开放改革的试验点。如果40年前没有赶上深圳,这一轮一定要在大湾区找准点,这是我们很好的机会,而且这个机会是两个不同的台阶。它是一个全新的台阶,影响中国下一个40年的发展。

今天的中国房地产Top100风云对话暂时告一段落,在改革开放前确实如此,我们可能都是闭关锁国或经营自己的发展,而粤港澳大湾区是一个全新的国家战略。请各位朋友关注粤港澳大湾区,这是一头狮子,未来我们将听到他的呐喊!

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