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崔陆鹏、赫天雪:房企重仓长三角 机遇背后现隐忧

2019-06-17 07:29:03来源:北京晚报0人评论 分享
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摘要:土地是房企生存发展的“血液”,掌握充足的土地储备是保证房企持续发展的必要条件。

土地是房企生存发展的“血液”,掌握充足的土地储备是保证房企持续发展的必要条件。

选择在哪个区域布局也与企业未来发展息息相关。近期,《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》正式发布,上升为国家战略的同时,区域一体化进程全面提速。相比京津冀、粤港澳等城市群,长三角区域整体经济总量更大,这也吸引大批房企来此布局。

机遇与挑战并存,大批房企重仓于此,也让长三角导市场竞争愈演愈烈,“大手笔”背后所带来的隐忧显现。

长三角城市房企 平均拿地占比约34%

据国家统计局数据显示,2018年城市城镇居民可支配收入排行TOP20中,长三角城市占比约45%。“富裕”的长三角,在大多数房企眼中是“重仓”的不二选择。2018年1月至2019年4月,万科、金地、招商蛇口、华夏幸福等全国性企业长三角新增土储占其新增总量30%以上。

万科董事长郁亮此前就曾透露,在投资方面,万科关注的重点是粤港澳大湾区、长三角、京津冀等城市群。据其2018年年报显示,截至2018年末,万科1.1亿平方米的总土储中,约51.6%分布于长三角区域、覆盖25座城市,其土储排名前三的城市分别为杭州、上海和合肥。

无独有偶,据克而瑞机构提供数据显示,绿地控股、保利地产、新城控股等规模房企在长三角地区平均拿地比例也高达约34%。

克而瑞研究院相关负责人李丹称,“为了扩大自身规模,近年来,规模房企纷纷将目标锁定在上海、苏州、杭州、温州、南京等长三角重中之重的一二线城市。如今,‘长三角一体化’上升为国家战略,对于房企而言,把握长三角发展利好意义更为重大。”

房企争相进入也使得长三角区域土地价值迅速上升。据克而瑞研究中心统计数据显示,仅在2019年1月全国成交土地总价排行榜前十名中,长三角城市地块就达到5幅;单价排行榜的前十名中,长三角城市也有4幅位列其中。

“门槛”升高 绿地等下沉三四线

大批房企的到来,抬高了长三角开发“门槛”的同时,也让当地房地产市场竞争日渐入白热化。克而瑞研究院相关负责人朱一鸣称,“在这场房企竞争中,综合实力较强的全国型企业与长三角区域型企业赢得先机。截至目前,万科、中海、招商、龙湖等品牌房企在长三角一二线城市的拿地占比均在50%以上。

以长三角作为大本营的地域型房企也有地缘优势。如新城控股,其在投资核心区域长三角的土储建筑面积近5498万平方米,占总土储的50.2%。2018年,新城在全国化布局更趋均衡的情况下,长三角布局依然占据核心。

部分房企重仓长三角一二线城市时,对成本控能力较强的规模房企则将布局版图向长三角三四线城市转移。

作为此类房企的代表,2018年下半年起,绿地加大对长三角的投资力度,将京沪高铁沿线重要枢纽城市宿州作为深耕“高铁新城”的重要一站,并结合“城际空间站”展开长三角的新一轮布局。一位接近绿地的人士告诉记者,绿地未来将综合“地产+多元化”优势,推动自身战略深化,促进区域产业对接,助力地方产业结构优化升级。

2018年1月份至今,以其高周转、全覆盖的强势拿地策略的碧桂园,则在长三角地区摘得约189宗地块,居长三角拿地规模第一。其中,长三角区域内三四线拿地占比达83%

一位不愿意透露姓名的业内人士告诉记者,“相对其他区域,长三角三四线城市经济良好、消费水平较高,市场可开发空间较大。”

“重仓”有风险 前景需观望

房企对长三角颇为偏爱,大手笔投资有大收获机率,但也同样伴随着风险。

目前,多数千亿房企实现了全国化布局,但从其业绩分布来看,产业的主要分布区域对整体布局影响较大,一旦该区域的市场呈环境发生变动或是遇到政策上的调控与收紧,势必会影响企业整体业绩。

介于现在的房地产市场处于“白银时代”,大规模投资与开发具有较大的不确定性,在一二线城市高价收入的地块在未来的销售额未必能达到企业预期。同时,大批房企的涌入,使市场竞争越来越激烈,企业手中大量囤积的房子面临出售困难或导致市场呈现供大于求的状态,从而影响房产销售价格。

在未来的城市发展中,长三角土地开发规模越来越大的前提下,规模房企依然能凭借自身实力,深耕内需扩大规模与盈利;反之,在市场越来越趋于白热化的情况下,对于以长三角地区为重仓的千亿房企来说,业绩的持续和规模的进一步增长将面临一定压力。

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