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董事变动:花样年如何铺就“千亿元”规模路!

2019-06-20 07:49:34来源:中房网0人评论 分享
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摘要:销售规模突破1000亿元,对于大多数中小房企来说都是无法抗拒的诱惑,花样年控股集团有限公司(以下简称“花样年”)便是其中之一。作为一家起步于上世纪90年代末的粤派房企,2012年,花样年销售额为80亿元。此后几年,因战略转型轻资产运营,其年销售额一直维持百亿元左右。近几年回归地产开发的花样年,提出到2020年销售额破千亿元,而其2018年销售额仅300亿元左右。

销售规模突破1000亿元,对于大多数中小房企来说都是无法抗拒的诱惑,花样年控股集团有限公司(以下简称“花样年”)便是其中之一。作为一家起步于上世纪90年代末的粤派房企,2012年,花样年销售额为80亿元。此后几年,因战略转型轻资产运营,其年销售额一直维持百亿元左右。近几年回归地产开发的花样年,提出到2020年销售额破千亿元,而其2018年销售额仅300亿元左右。

为此,花样年提出“重投资、稳财务、强运营”的战略方针,并变动了董事会阵容。已经错过房地产黄金时期的花样年,能否实现“千亿元梦”?

董事会频繁变更

花样年董事会阵容近期频繁变动。5月22日,花样年公布“股东周年大会之投票表决结果”, 重选退任董事曾宝宝、邓波为执行董事,廖骞为非执行董事,何敏为独立非执行董事。

3月28日,花样年发布的《2018年年度业绩报告》显示,其董事会成员分别为执行董事潘军、曾宝宝、邓波;非执行董事李东生、廖骞、林锦堂;独立非执行董事何敏、黄明、廖建文、王沛诗及郭少牧。

退任成员重新当选后,董事会阵容并无实质变化。但仅仅一周之后,花样年又发布董事变更公告,邓波、林锦堂、黄明3人宣布辞任。同时,柯卡生、张惠明、陈新禹获任执行董事。至此,花样年执行董事增至5席,非执行董事、独立非执行董事各减少1席。8天时间里,董事会2次变更,背后基于怎样的考虑?

花样年解释称,此次最大的变化是增加了执行董事席位,目的是让更多实际经营管理者承担起董事的职责。2019年是花样年发展历程中非常重要的一年,公司提出“重投资、稳财务、强运营”的战略方针,3位执行董事的任命与这一核心策略相匹配。

董事变更公告显示,现年55岁的柯卡生任职执行董事后,将负责投资业务、融资业务、资本运作相关工作的协同推进。加入花样年之前,柯卡生曾历任中国人民银行广东分行货币发行处科长、办公室副主任、综合计划处处长、汕头分行行长和广州分行副行长,并曾担任过中国华融资产管理股份有限公司执行董事兼总裁。

2018年度业绩发布会上,花样年董事局主席潘军介绍说,柯卡生之前一直专注于金融资产管理,有丰富的金融监管和长期从业经验,未来将在投融资策略、金融管理和风控方面,助力花样年地产和金融板块更加稳步健康发展。

现年40岁的张惠明任职执行董事后,将负责全面财务管理、资金管理和运营管理工作。加入花样年之前,张惠明曾任职于雅居乐集团控股有限公司,历任董事局主席兼总裁助理、地产集团财务中心总监、地产集团副总裁兼财务中心及战略投资中心总经理,分管地产集团财务、战略、投资以及城市更新等工作。

潘军表示,张惠明将有助于花样年拿地方式发生变化,加快进入招拍挂市场步伐,推动城市更新项目进度。

现年51岁的陈新禹任职执行董事后,将负责资本运作规划管理、上市公司投资者关系及信息披露管理等工作。加入花样年之前,陈新禹曾任碧桂园金融部副总经理,在投资、资本市场及企业融资等方面拥有近30年经验。

公司欲“强身健体”

“重投资、稳财务、强运营”是花样年最近一直提及的战略方针。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,房地产市场进入强者愈强的下半场,花样年寄希望于通过人才调动,强化自身投资、财务和运营。

如何实施这一战略方针,在这些方面又将有哪些具体表现?花样年表示,公司首先重视投资质量,遵循审慎的投资策略。一方面,以发展为前提,坚信发展才是硬道理,持续改善公司经营性现金流,择机进行优质项目收并购。另一方面,坚持“两条腿走路”,即进入招拍挂市场和推动粤港澳大湾区城市更新。同时,公司将发挥财务管理的核心作用,遵循平衡促发展、控负债的逻辑。左手重视投资,右手稳定财务,中间靠强运营拉动,以提高经营效率,合理调整节奏,做到目标明确、行动精准。

在投资方面,曾在花样年2018年度业绩发布会亮相的张惠明表示,2019年投资比例占回款额的30%,“其中,投资额的七成用于高周转项目,另外三成用于利润率较高的城市更新等项目。”张惠明预计,花样年2019年回款将为200亿至300亿元,投资额因此将为60亿至90亿元。

严跃进认为,这一投资目标能否实现尚待观望,毕竟其2018年投资目标就未实现。对此,潘军在2018年业绩发布会上曾表示:“我们预计土地投资八九十亿元,但最后实现了68亿元,原因是房地产政策收紧,去年三、四季度行业拿地速度都在放缓。”

在财务方面,2018年,花样年实现收入约140亿元,较上年增长43%;净利润11.68亿元,同比下降17.2%。花样年解释称,净利润减少因汇兑损失7.41亿元。

“这是基于外债占融资总额的43.6%。我们去年做了市场对冲,但汇率呈单边走势,很难撑高。”张惠明表示,汇兑市场稳定性影响损益,花样年将根据债务期限和债务分类进行对冲,不断调整债务结构。

此外,2018年,花样年净负债率上升1.4%,由2017年的76%上涨至77.4%;现金总额285.7亿元(包括受限制现金),同比上涨73.8%;一年内到期的借款143.58亿元,同比上涨91.26%;借款及资产抵押总额436.24亿元,同比上涨46%。由此可见,花样年短期、长期还债压力较大。

在运营方面,2018年,花样年行政费用13.89亿元,同比上涨19%;销售及分销费用4.39亿元,同比上涨5.1%;员工成本18.12亿元,上涨58.4%。截至2018年12月31日,花样年拥有员工38007人,按照2018年公司营收140亿元计算,员工年平均营收36.84万元。

根据中国房地产人力资源研究中心发布的《2018年度中国上市房企薪酬报告》,在人均营收方面,排名前二的中海地产和首开股份人均营收高达2415万元和2103万元。相比之下,花样年人均营收明显偏低。

“千亿元目标”如何实现

业内人士表示,无论是变动董事成员还是强调新战略,都在一定程度上凸显了花样年正在为“千亿元销售规模”的战略目标铺路。

在2017年度业绩发布会上,潘军表示要在2020年实现合同销售额1000亿元。彼时,花样年销售额仅201.64亿元。2018年,其销售额达到301.73亿元。2019年,花样年定下的销售目标增幅仅为20%~30%,销售额照此计算仍难过400亿元。若要达到2020年千亿元销售目标,2019年销售额增长率要达到150%。

花样年对此表示,千亿元目标会努力达成,但速度不一定那么着急,而是要根据金融走势、政策以及房地产市场表现稳步发展。

严跃进认为,从土地储备角度看,花样年有机会实现“千亿元目标”。截至2018年年末,花样年土地储备达2019万平方米,一二线城市占比约9成。其中,成渝经济区占比48%、珠三角洲占比29.4%、华中区域占比8.5%、长三角区域占比7.3%、京津冀都市圈占比6.8%。

张惠明曾表示,花样年土地储备货值超过3000亿元,平均土地成本2070元/平方米,2018年成交售价11180元/平方米,未来利润十分可观。

“粤港澳大湾区还有正在推进的城市更新项目39个,规划建筑面积约900万平方米。”花样年表示,这些城市更新项目中,有10个项目货值总计850亿元,已经立项进入专项规划阶段,预计未来三到五年进入市场;剩下29个项目货值总计1500亿元,尚在立项阶段。

尚不论未来能否实现“千亿元目标”,花样年近期销售业绩并不乐观。截至5月31日,花样年2019年销售额约95.1亿元。按其此前表示,2019年销售目标至少为362.08亿元,前5个月仅完成年度目标的26.26%。


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