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黄其森的余粮 泰禾发债与持续出售项目里的转暖时机

2019-09-22 08:33:50来源:观点地产网0人评论 分享
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摘要:面对市场环境不明朗的前路,身后又背负着财务重担,泰禾“转暖”的时机是否已经到来?或许还需要更多时间的检验。

发债动作接连不断的同时,泰禾又在出售项目股权了。

9月18日,泰禾集团发布公告,将杭州蒋村项目、佛山院子项目标的公司部分股权,再次转让予世茂,交易对价共计7.3亿元。

其中,泰禾子公司杭州泰禾向世茂旗下上海煦晓转让其持有的杭州艺辉39%股权,股权对价为28974万元。此次转让后,世茂持有杭州艺辉90%的股权并间接持有项目公司90%股权,泰禾持有杭州艺辉10%的股权并间接持有项目公司10%的股权。

另外,泰禾将佛山市顺德区中维房地产开发有限公司部分股权转让予世茂,顺德中维拥有“佛山院子”项目,用地面积共计12.07万平方米。此次转让前,泰禾持有顺德中维51%股权,世茂持有30%股权;此次转让后,泰禾持有顺德中维20%股权,世茂持有顺德中维80%股权。

把时间往回看,近半年来,泰禾并未新增任何项目,而所有动作几乎都集中在融资上。

在6月14日的媒体见面会上,面对颇受关注的债务问题,泰禾集团董事长黄其森曾直言:“对泰禾来说,债务现在没有什么太大的问题。”

随后这两三个月里,泰禾出售项目股权、发债、股权质押等动作接连不断。

融资的季节

对于泰禾来说,手头上持有的优质地块成为扭转局面的最大筹码,而最大接盘方为世茂。

3月到5月,泰禾相继将7个项目的部分股权转让予世茂。其中包括:作价3.8亿元的杭州蒋村项目、作价18.1亿元的南昌茵梦湖项目、作价6.3亿元的漳州红树湾项目、作价9.3亿元的杭州同人山庄项目,以及江苏昆山淀山湖项目、广州院子和佛山院子,3个项目总价达到39.72亿元。

随后于8月12日,泰禾出让杭州富阳项目30%股权;再加上9月18日7.3亿元二度转让杭州蒋村、佛山院子项目股权。截至目前,泰禾已经向世茂地产出售了8个项目,累计筹集资金约86.49亿元。

出售项目股权的同时,泰禾也在寻机发债融资。

7月11日,泰禾发布公告称,公司全资子公司Tahoe Group Global (Co.,) Limited在境外完成4亿美元的债券发行,并在新加坡交易所挂牌,债券期限3年,票面年息15%。

9月10日,该子公司再次拟发行1亿元境外美元债券,票面年息11.25%。9月18日,该公司增发1亿美元该债券。泰禾集团表示,上述募集资金均用于项目建设和其他一般企业用途。

另外,于9月11日,泰禾公告称,公司大股东泰禾投资于9月10日解除质押540万股公司股份,同时将解除质押的股份再次办理质押,用途为融资。

发债、出售项目股权、质押股权,除了这几种常见的筹资行动,黄其森还在销售回款方面提出了目标。

于6月14日,泰禾集团在北京中国院子召开媒体见面会。黄其森称,泰禾今年更看重回款,目标为1000亿,将把任务下达到城市公司每个人,每个人的奖金以回款来算帐。

转暖的时机

前些年快速扩张过程中,泰禾在京沪深等一二线城市大举拿地,进入2018年,黄其森果断踩刹车,提出去杠杆。

今年以来,泰禾依旧将力量聚焦在“去杠杆”上,在不进行购地扩张的情况下,积极追求销售回款、关注现金流安全和收入利润的增长,确实让泰禾的负债情况有了一定缓和。

根据泰禾半年报披露,截至2019年6月末,资产负债率较期初下降2.28个百分点至84.6%;净负债率较报告期初大幅下降126.15个百分点(今年一季度净负债率约为279.19%)。

截至2019年6月末,泰禾短期借款75.54亿元,一年内到期的非流动负债255.2亿元,而当期公司现金及现金等价物余额为129.67亿元。

据此计算,上半年的现金对短债的覆盖系数为0.39,相比于2018年末的0.26,有了不错的收效。但这个数字,距离行业安全线还有一段距离。

此前媒体见面会上,黄其森释放出了积极的信号,正面回应债务问题:“今年最后要兑付的不到100亿,我们在手的资金100多亿,对泰禾这样的体量已经没有任何问题,不要说100多亿,就算300多亿有问题吗?”

同时,执行副总裁葛勇称:“针对574亿元债务,泰禾在过去5个月已经偿还了180多亿,另外还有接近300亿做了重新安排,即置换。真正今年到年底,泰禾需要刚性兑付的金额不到60亿。”

但为何至今为止,泰禾仍然继续出售项目股权和发债,情况似乎并没有绝对的好转?

从销售上看,泰禾上半年销售金额456.7亿元,完成半年目标的30.4%。据观点指数发布的《2019年1-8月中国房地产企业销售金额TOP100》榜单,泰禾集团累计销售额630.1亿元,距离1500亿元的全年目标,还有一定距离。

销售端承压的同时,融资成本也一直居高不下。目前,泰禾借贷平均成本9.3%。其中来自于银行贷款的成本8.48%,非银行融资成本10.13%,公司债(3-5年)平均成本7.68%。

面对市场环境不明朗的前路,身后又背负着财务重担,泰禾“转暖”的时机是否已经到来?或许还需要更多时间的检验。


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