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疾奔遇阻 时代中国激进扩张后遗症显现

2019-10-17 08:24:01来源:财经网0人评论 分享
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摘要:喊出“全员营销”口号后,时代中国迎来2019年以来单月销售的新高峰。 但面对高额年度销售目标,仍背负着沉重业绩压力的时代中国,在市场环境与激进扩张后遗症的影响下,不得不放缓疾奔的脚步。

喊出“全员营销”口号后,时代中国迎来2019年以来单月销售的新高峰。

但面对高额年度销售目标,仍背负着沉重业绩压力的时代中国,在市场环境与激进扩张后遗症的影响下,不得不放缓疾奔的脚步。

“全员营销”后迎单月销售高峰

10月4日,时代中国公布9月销售情况,前九月及单月的销售数据均同比增长。从数据上看,时代中国交出了一张令人满意的成绩单。

公告显示,集团前九月累计合同销售(连合营项目销售)金额约为人民币506.63亿元,同比增长19.66%;签约建筑面积约为337.5万平方米,同比增长33.98%。2019年9月,集团合同销售(连合营项目销售)金额约为75.23亿元,同比增长约31.25%;签约建筑面积约为48.4万平方米,同比增长39.08%。

这份亮眼的成绩单,恰好诞生于时代中国喊出“全员营销”口号后。

9月初,据多媒体报道,时代中国要求各级员工需在指定期限内,按职级完成相应销售目标,未达标员工将被裁员。此事引起关注后,时代中国对媒体回应称,此次为行业中常见的“全员营销”,公司并未下达硬指标,也不涉裁员。

此举或因时代中国面临的库存压力,半年报显示,截至期末,公司开发中物业、已竣工待售物业共达498亿元,较上年度末增长近10亿元。

发起“全员营销”的9月,时代中国创造了其2019年单月销售的最高峰。对此,优淘城总裁薛建雄认为,目前全国绝大多数城市降温,开发商感到压力,都在加大营销和促销力度,全员营销在当下的市场形势存在一定作用,但等到楼市观望情绪严重时,效果将大打折扣。


2019年时代中国的年度销售目标为750亿元,前三季度其仅完成年度目标的67.55%,要完成该目标,时代中国四季度月均销售额需达81.12亿元以上,面临较大业绩压力。

激进扩张后遗症显现

wind数据显示,2016年-2018年,时代中国经营活动产生的现金流量净额、投资活动产生的现金流量净额均为负,而三年内筹资活动产生的现金流量净额分别为90.07亿元、205.6亿元和164.4亿元。

紧张的现金流背后,是时代中国近年来的高调扩张。

自2016年起,时代中国开始加大拿地力度,当年时代中国年拿地金额由2015年的108.85亿元激增至184.52亿元,次年其年拿地金额达169.15亿元。

经过2018年的短暂蛰伏之后,在时代中国的计划中,原本其应在2019年再度加速冲规模。年初时代中国的业绩发布会上,时代中国董事会主席、行政总裁兼执行董事岑钊雄表示,2019年公司的拿地预算达302亿元,同比增加145%。

上半年,时代中国在拿地上的表现也如其预期,期内公司拿地金额为187.59亿元,超过2018年全年。同时,2019年上半年其拿下的大部分地块溢价率较高,据克而瑞统计,今年上半年时代中国共拍得土地21幅,其中除了广东汕头市澄海区的地块之外,时代中国拿地的溢价率皆在33%以上。

但半年疾奔后,激进扩张带来的后遗症慢慢显现,首先即为公司上半年的三费激增。时代中国发布的半年报显示,2019年上半年,时代中国的期间利润、营收等指标均大幅增长,但期内其融资成本也大幅攀升,上半年时代中国融资成本为4.32亿元,同比增加75.19%。对此,时代中国表示,该项增加主要是由于与集团土地收购及物业开发扩张有关的银行融资金额增加所致。

同时,上半年时代中国行政开支达7.2亿元,同比增长约65.09%;销售及市场推广成本达约5.46亿元,同比增长49.95%。上述费用大幅增长的影响下,公司净利润率由去年同期的10.8% 降低了0.1个百分点至10.7%。

此外,2019年上半年,时代中国杠杆率进一步升高。截至期末,公司负债比率为70.8%,较上年度末升高8.2个百分点。同时,公司计息银行贷款及其他借款达501.2亿元,较上年度末增长5%,而账上的现金及银行结存账面余额为257.83亿元,较上年度末减少6%。

疾奔遇阻

狂奔的过程中,时代中国急需大量资金。伴随着积极的拿地举动,上半年时代中国融资动作频频。

根据时代中国所发布半年报,其于1月、2月和6月发行了三笔公司债,分别为本金额为11亿元的7.50%非公开发行境内公司债、本金额为5亿美元(约为人民币33.49亿元)的7.625%美元优先票据和本金额为5亿元的6.80%公开发行境内公司债。

另外,时代中国表示,4月18日,集团成功通过按配售价每股14.54港元配售1.08亿股现有股份筹得所得款项总额约15.7亿港元,用作公司发展及一般营运资金,公司其后分配及发行1.08亿股信股份予丰亚企业有限公司;5月28日,于上交所发行总金额10亿元,票面利率为6.3%“的中山平安-前海结算供应链3号资产支持专项计划”。

但自7月以来,其融资行为明显放缓。公告显示,期间其仅发行本金额共5亿美元的6.75%优先票据。

2019年下半年以来,市场环境的变化导致时代中国不得不停下疾奔的脚步。某从事投拓的业内人士表示,下半年以来房企融资明显收紧,至今未有放松迹象,同时伴随着购房者观望态度增加了对新房去化的影响,进而导致二手房需求降低,加剧去化风险,房企为了降负债及规避可能爆发的现金流断裂风险,拿地也会偏谨慎。

的确,7月以来,公开拿地市场已鲜见时代中国的身影。中指院数据显示,包含招拍挂权益土地及收并购土地,时代中国1-9月拿地金额为153亿元,而1-6月该数据为143亿元。

就时代中国下半年放缓拿地的原因及企业下半年拿地安排等问题,财经网进一步咨询时代中国,截至发稿未获回复。

薛建雄认为,时代中国下半年放缓拿地节奏,其实是基于此前对市场和自身运营能力的预估过于乐观的情况下,面临市场形势转变的无奈之举。下半年类似中小房企将通过少花钱多卖房,解决现金流压力来规避可能产生的风险。


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