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买房不搞清楚这个重要指标 未来会住得很难受!

2020-01-10 08:21:01来源:大胡子说房0人评论 分享
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摘要:到底,我们容积率是什么?该怎么看容积率?容积率多少为合适?除了容积率还应该注意什么?

“附近楼盘的容积率都在4以上,而我们只有3.8。”

买房过程中,你经常会听到置业顾问专业而不失优雅地对容积率进行描述。

有了容积率这个数据,你仿佛已经看到了这个小区的居住舒适度,因为普遍来说,容积率越低,住得越舒服。

但其实在行业内你就会知道,有时候容积率更低,不一定居住体验就越好。

到底,我们容积率是什么?该怎么看容积率?容积率多少为合适?除了容积率还应该注意什么?

这篇文章,可能是全网把容积率说得最清楚的了。

什么是容积率?

容积率(Floor Area Ratio)的全称是建筑面积毛密度,指:

地上总建筑面积与该项目净用地面积的比率,在《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2013)中有详细规定。

容积率的规定直接影响到开发商的住宅设计,与城市环境、城市交通、居民生活息息相关,所以规定中相当严谨。

地上总建筑面积就是楼房的面积,不包括架空层、半地下室等等,并且对不封闭阳台等特殊形式建筑只计入一半面积。

用地面积就是小区面积,只包括有确定边界、有确定权属的土地,不包括小区旁边的任何公共用地。

所以,在如此详细的规则下,一般情况,容积率越低,住得越舒服的事实基本成立。

那么,各种容积率住起来,大概是个什么样的感受呢?

值得收藏!各容积率对应面貌

一串容积率的数字感受不到这个数据的意义,但配以图片就相当清楚了。

2.1,独立别墅:0.2~0.4

2.2,联排别墅:0.4~0.8

2.3,2-6层的多层住宅:0.8~1.5

2.4,7-11层小高层住宅:1.5~2.0

2.5,11-18层高层住宅:1.8~2.5

2.6,19层及以上超高层住宅:2.5~6:

容积率在3-4的小区,一般社区内有几个小花园:

容积率在4-5的小区,一般社区内有一个小花园:

容积率在5-6的小区,小花园就别想了:

容积率在6以上的小区,别说花园了,只要你不是和科比一样凌晨4点下楼,小区内基本都是人。

而且更多情况下是,没有小区。。。

对于开发商来说,容积率越高基本上利润越多,所以越高越好。

你经常会看到2.99、3.99这样的容积率,就是因为城市控规图上对这个地块容积率有要求(3以下、4以下等),开发商在可操作范围内做到最大。

但对于购房者来说,容积率越低基本上越舒适。

高容积率往往意味着:

1.人均公共空间小:你小孩想去小区中间儿童乐园玩一玩,发现已经有20个小孩在排队了。

2.梯户比低:上班迟到千钧一发之时,因为等电梯而错过了宝贵的全勤奖。

3.楼间距小导致的风景差、采光差、通风差,隐私差,四差。

4.无法铺排大型绿化景观组团。

5.车位可能不够。

6.影响后期升值。

反正,

容积率在1到1.99,低密楼盘,奢华享受。

容积率在2到2.99,舒适楼盘,改善生活。

容积率在3到3.99,普通楼盘,凑活住住。

容积率在4到4.99,刚需楼盘,肯定拥挤。

容积率超过5,鸽笼楼盘,大概率跑输大盘。

当然,容积率也要视城市土地供求情况而定,在寸土寸金的深圳,即便是楼顶有停机坪的无敌海景房半岛城邦3期,容积率也到了4.37。

买房的时候,许多高容积率小区的置业顾问并不会告诉你容积率,因为毕竟数字高了不好听,而且为了更好的视觉体验,沙盘通常也不是按实际比例制作。如果不通过容积率,很难知道以后居住舒适度如何。

所以,作为大胡子说房读者之一的你,买房前先问容积率乃是基本操作,不可遗漏。

但是,买房这种大事情,单看容积率是远远不够的,很多时候容积率一样,但居住体验和后期升值空间,却大相径庭。

产品和它容积率的学问

3.1,高低配

许多项目在追求利润最大化的过程中,会采用“高低配”的做法,即高层+洋房或高层+小别墅。

开发商一方面可以利用别墅产品树立形象和抬升价格,另一方面可以在低密度产品中,添加更多的建筑设计规范内允许的赠送空间,来达到溢价效果,三方面可以用高层来填满控规容积率和收获利润。

这种高低配的项目因为别墅的存在,容积率通常不会很高。

但真正住进去就会发现,实际感受并没有对应容积率那样舒适,可能容积率3住得跟容积率4.5差不多,原因就在于:

“高配区的容积率,被低配区的平均”。

实际上你如果住在高低配的高层区,真实居住体验仅仅是高配这一块,低配的窗外景观、室内采光和低密生活,你根本享受不到。

所以,问清楚容积率之后,你还要注意的是,该项目是否为高低配。

3.2,楼栋排布

住宅布局方式有四种:行列式、围合式、点群式和以上三种形式混合的混合式

在容积率相同的情况下,这四种形式的小区居住体验并不一样。

行列式,就是那种八九十年代福利房,中规中矩的排布方式,一行一列整整齐齐。

每家每户的风景差不多,通风采光也非常平均,而且设计和施工还非常便捷,简直就是咱共产主义的杰作。

但这种行列式的缺点就是不好做景观,而且住在小区中央的住户前后左右都是房子,非常之压抑。

所以我们就发明了围合式,牺牲掉一到两面的采光,力求让另外一到两面坐拥无遮挡风景。而且腾出足够面积来做社区大花园,非常机智。

这种围合式,已经慢慢成为现代小区设计的主流。尤其现在很多开发商采用的南北向围合式布局,让房子南北通透的那两面,功效发挥到最大。

当容积率不足以排布成围合式,又不想用行列式牺牲景观,错落排列的点群式,也可以拥有不错的视野。


总之,一般来说容积率一定,居住体验:围合>点群>行列。

当然,如果容积率足够低,简单而分散的排布也可以称之为点群式,那就另当别论了。

3.3,其他面积的利用

有些不计入容积率的面积,也可以作为公共空间。

同样容积率下,有人车分流的比没有的要舒服得多,带空中花园的比不带的活动空间要大。

3.4, 建筑密度

除了了解容积率,建筑密度也是有必要知道的。

建筑密度为【基底面积总和/规划建设用地面积】,也就是用来衡量楼与楼之间密不密集的指标。

同样容积率的小区,如果建筑密度小,楼非常高,空地就相对多,比那些建筑密度高的住得就舒服。当然,前提是梯户比足够。

与建筑密度相似的还有个指标是人口密度。其他条件不变,户型越大,人口密度越低,这也是大户型的好处,反正,大家可以用【户数/小区面积】来判断以后的拥挤程度。

3.5,老房子的容积率

如果准备买老小区,大多数人关注的都是地段和学区,而忽视了容积率。

其实,容积率越低的老小区越容易拆迁,因为开发商会继续建设容积率更高的新房,来赚取利润。

比如拆了容积率2的,建个容积率5的,中间差的3,便是利润空间。

所以,通过公开数据,或者楼间距、层高这种直观因素,对比下容积率,可能可以挑中未来拆迁可能性更大的房子。

其实,人生就是场蝴蝶效应。每一个轻易的决策,都可能影响你的一生。

买房虽然是件大事,但很多人刷卡的时候,都是拍拍脑袋决定的。

而正是这个购房决策,可能导致你未来数年生活在不愉快之中。

所以,请不要低估容积率这个小小的指标,仔细对比清楚,才能在同等价位下,买到更舒适的房子!


了解更多楼市信息,请拨400-887-1216

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