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万科杭州“粮荒 未来何去何从?

2020-03-10 08:46:22来源:观点地产新媒体 分享
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摘要:在万科的架构中,房地产业务主要分为北方区域、南方区域、上海区域和中西部区域四个分部。其中,上海区域在营收方面贡献不小,而在上海区域里,杭州又是万科的主要粮仓之一。

3月6日,万科以27.73亿元的代价重回杭州土拍市场,距离其上一次在杭州公开市场拿地已经过去了将近半年时间。

此次拿地的主体为万科旗下的杭州名城博园置业有限公司,所拿地块为住宅地块,位于余杭区。经过52轮竞价后,由万科以溢价23.08%的价格拿下,成交楼面价为20308元/平方米。

在万科的架构中,房地产业务主要分为北方区域、南方区域、上海区域和中西部区域四个分部。其中,上海区域在营收方面贡献不小,而在上海区域里,杭州又是万科的主要粮仓之一。

公开资料显示,杭州万科于2016年业绩突破两百亿。也正因为此,上海区域当年业绩占比跃升至33%,一度超越万科的大本营广深区域。

不过,近两年来万科对于杭州区域的经营似乎有些“佛系”,除了杭州区域的业绩增速出现放缓外,万科在该区域的拿地次数也少了许多。据公告披露,万科2019年在杭州仅新增了5个项目,与2018年相比数量减少了近六成。

拿地节奏改变,最为直观的影响便是可售项目数量随之减少。据市场人士介绍,万科在杭州的土储面积排行已经被挤出了前五行列。具体来说,其住宅总库存不足80万平方米,可售货值库存约为18万平方米,在售项目为17个,待售项目只有1个。

从“存货”数量上看,杭州万科的补仓似乎有些“迫在眉睫”。

而从其今年在杭州的拿地表现来看,似乎依然是“不紧不慢”。事实上,这次拿地也是万科2020年里首次在杭州拿地。

有说法指出,万科在杭州十几年的拿地经历就像是一条抛物线,而这两年则是恰好处在了增长的“瓶颈期”。

2006年,万科通过合并南都地产正式进入杭州市场。不得不承认,相比起其他同行,万科在杭州一开始便拥有着不错的“起点”。

不过,在当时绿城一家独大的杭州,万科在后续开拓市场时却没有表现出太大的增长幅度。2014年,已经入杭8年的万科只拿到了一个新增项目。

此后又过了两年,情况才有所改变。彼时,已经在杭州平缓发展多年的万科突然开始发力,并在2015年内拿下9个项目,权益建筑面积达70万平方米。2016年,万科在杭州共新增13个项目,权益建面达125.09万平方米。

而就当众人都以为万科会继续在杭州大手笔扩张的时候,万科却又“下坡式”地慢了下来。2017年时,万科杭州全年新增项目只有上一年的零头。该年,万科杭州新增3个项目,权益建筑面积约16.41万平方米,较上一年减少了86.88%。

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数据来源:企业公告、观点指数整理

事实上,根据房地产的开发周期计算,万科杭州在2015年、2016年的大幅拿地,正是其此后两年于杭州地区录得超过两百亿销售业绩的重要支撑,可惜这样的大手笔扩张似乎有些“昙花一现”的意味。

拿地节奏的放缓,也成为了导致万科杭州区域的业绩增速进入“慢车道”的主要因素之一。

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数据来源:透明售房网、观点指数整理

公开资料显示,万科杭州区域2017年的销售业绩为281亿元,2019年的销售业绩约为298亿元,两年间业绩增长幅度为6%。而从整个万科集团来看,其2017年的销售金额为5298.8亿元,2019年销售业绩为6308.4亿元,两年间增长幅度为19%。

随着万科体量越来越大,其杭州区域在拉动整体业绩提升上所起到的作用已经开始出现减弱趋势。

得益于体量上的庞大,万科杭州这两年的销售业绩仍然在该区域的销售排行上处于前列位置,但有市场人士指出,如果万科接下来不能在杭州进行有规模的土储补充,在未来区域竞争中则不排除它会被反超的可能。

另一方面,万科近两年在杭州拿地总偏爱于采用“合作”的方式。其2019年新增项目中,只有两个项目是由万科拥有100%权益。

合作的方式虽然能够分摊风险的同时扩大销售规模,但另一方面,权益占比同样会影响到期最终的利润结算。据资料显示,2018年万科杭州按股权计算的销售额为201.42亿元,但到了2019年时,其按股权计算的销售额仅为172.41亿元,同比减少了14.4%。

而据杭州业内人士透露,万科3月6日在杭州新拿的地块,应该也是找到了合作者或者资本方进行共同开发。“但该消息还未得到最终确定,潜在合作者的身份也尚不知晓。”


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