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华润终入局 罗湖田心村十年漫长旧改路

2020-09-23 09:08:17来源:观点地产网 分享
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摘要:同样耗费长达十年光阴的木头龙小区相比,三公里多外的罗湖田心村如今依旧人头攒动,如果不是华润官方明确成为合作方,丝毫看不出一切已经尘埃落定。

同样耗费长达十年光阴的木头龙小区相比,三公里多外的罗湖田心村如今依旧人头攒动,如果不是华润官方明确成为合作方,丝毫看不出一切已经尘埃落定。

近期,华润置地官方透露,成功中标深圳罗湖田心村城市更新改造项目。这意味着,罗湖田心村迎来关键转折,这段极具曲折的漫长旧改路终于要划上句号。

从罗湖笋岗宝岗路直行几百米,一座青石砌成的拱形门映入眼前,门额的正上方带着田心村三个大字,半拱形的墙边外檐上满是雕刻,底下的廊柱环绕支撑着陈旧的大门,来来往往的人与车辆穿行其中。

这是深圳罗湖田心村,如今仍充满烟火气息。

“一直就住在田心村里面,最近是传出要旧改了,不过听说还没有这么快,真正拆迁起码还有一到两年。”一位居住在田心村的租客向观点地产新媒体透露。在田心村经营多年五金商铺的女店主也称,自己还没有收到房东的退租信息,旧改动工应该还需要一段时间。

田心村与深圳上千万的城中村看起来并没有什么不同,自建房并列小道两旁,肉眼可见的“握手感”和紧密度,拥挤的街道与嘈杂的人流,以及从头至尾街头店铺贩卖的小吃、商品融为一体,让一些在大城市中不得不压缩生活成本的外来人有了安身之处。

这些外来人或多或少,也曾与田心村交织在了一起,只不过始终是局外人。

十年漫长旧改路

田心村属于罗湖区笋岗街道办事处管辖的一个自然村,位于宝岗路,共有自建房屋158栋,多层22栋,高层4栋,出租屋多达3000多间,居住人口超7500人。

1992年,深圳农村全面城市化,村集体经济组织被迅速改造成股份合作制公司。与很多深圳城中村一样,田心村也走上了改造的道路。

五年后,田心村成立田心股份公司,开始从事房地产开发业务,先后开发田心庆云花园1、2、3期,包括田心大厦、裕田大楼等工程项目,开发面积合共达10万平方米。

事实上,这种依靠股份合作的方式,给村民带来了一定的收益,也积累了物业为主的可观优良资产。同时,通过股份合作公司与其他主体合作改造城中村,很大程度上维护了村民的利益和诉求,但也不可避免地存在一些潜在的风险。

对此,田心村牵涉其中的曲折作为反面案例,几乎让村民们承受了十年的影响。

而这一切都与田心村曾经的村长、田心股份董事长梁泽宁有关。1996年,时年31岁的梁泽宁就掌握田心村的经济实权,直到2015年潜逃境外被国际通缉,在近二十年间他通过掌控田心股份已经牟取暴利超过5亿元。

观点地产新媒体查询得知,梁泽宁这一系列举动的开端,是在2005年以田心股份的名义,通过与深圳房地产本地开发商谈旧改合作,骗取大额诚意金,最终全部挪以资金自用。

这些被蒙骗的开发商超过数十家,无疑都是看中田心村被规划为当时深圳的笋岗-清水河片区改造的核心地段。因此,为了与田心股份合作,拿下田心村旧改,多家开发商提前支付了超千万的诚意金,最高的数额一度达到2亿元。

根据当时的相关媒体报道,深圳某头部房企就曾参入其中。2015年7月,该房企曾发布公告披露一则《关于通过增资扩股方式获取深圳某城中村项目的议案》。其中,该房企同意通过增资扩股获取深圳市广万房地产85%的股权,增资金额4.25亿元,从而获得深圳某城中村项目权益。

彼时,有业内人士透露,虽然具体项目被模糊处理,但从日期与部分数据披露中可以猜测,该项目与田心村旧改十分相似。

但观点地产新媒体再度进行翻阅,并未找到这份文件报告,最终真实性有待考证。

具体而言,梁泽宁以模糊账外账诚意金的方式,将这些转移到自身洗钱账户,从而私自进行擅用,村民们则多年都被蒙在鼓里。直到后续败露,涉案金额已经难以找回,梁泽宁甚至举家逃往新加坡潜藏,“失踪”了长达四年时间。

2015年11月,罗湖警方以梁泽宁涉嫌挪用资金予以立案侦查;一个多月后,罗湖公安分局开始以涉嫌职务侵占罪、合同诈骗罪,对梁泽宁执行逮捕追逃;2016年3月,国际刑警组织对梁泽宁发布红色通缉令;2019年4月,新加坡执法部门将梁泽宁抓获,并决定依法予以遣返;随之,已是红通人员的梁泽宁被遣返回国。

华润终入局

历经十年蹉跎后,田心村最终迎来接盘方华润。

观点地产新媒体了解到,2010年,深圳市罗湖区田心村(拆除重建类)城市更新改造项目列入深圳市城市更新单元计划。两年后,田心村项目取得《关于罗湖区田心村改造专项规划的批复》。

直到2020年6月,深圳市罗湖区田心村(拆除重建类)城市更新改造项目引进合作开发主体进行公开招商,深圳联合产权交易所组织竞争性谈判推荐备选合作方,项目方根据谈判结果确定最终合作方。

随之7月份,华润置地在深圳联合产权交易所参与竞争性谈判,成为罗湖区田心村(拆除重建类)城市更新改造项目备选合作方。8月30日,田心股份召开股东大会,股东共282名,实到276名,全票同意华润置地为合作方。

项目进展明显逐渐加速。9月16日,深圳市田心实业股份有限公司收到深圳联合产权交易所《成交通知书》,确认华润置地成为罗湖区田心村(拆除重建类)城市更新改造项目最终合作方。

有业内人士表示,华润置地拿下田心村项目并不意外,一方面,项目自身具备较好区位,属于罗湖笋岗-清水河片区,此前也曾被规划与深圳湾超级总部基地、宝安中心区等片区同列;另一方面,田心村集体有强烈的改造意愿,能够易于推进项目后续落实。

根据招商公告,田心村项目拆除用地范围现状建筑物总建面约22.58万平方米,拆迁用地面积7.25万平方米,开发建设用地面积5.91万平方米,将建成包括商品住宅、保障性住房、商业以及商务公寓、办公酒店用地的综合体。其中,其中包括住宅18.92万平方米(含保障性住房7569平方米)。

同时,项目预计总投资约89.01亿元,税后净利润38.78亿元,税后成本利润率为43.57%。

在利益分配方面,将采用货币补偿加物业回迁安置补偿相结合的方式。其中,部分构筑物、附属物等其他资产补偿不低于779.81万元,并不低于1:1比例对项目方进行回迁安置,过渡安置费每月每平方米不低于75元(含)。

有熟悉片区的中介表示,“目前田心村片区均价在6万元/平方米左右,项目日后更新入市,在剔除回迁与保障用地面积后,可以说十分有利可图。”

此外,他也透露,田心股份在1999年建设的田心大厦,这次并不属于城市更新的范围内。不过目前已经有数十名业主签署旧改意愿申请,想借此寻求一同改造的机会。资料显示,田心大厦共一期一栋,总高23层,235户,均价在4.6-5.1万元/平方米。

据不完全统计,华润在罗湖还有多达四个旧改,包括湖贝项目、罗湖村项目以及莲塘项目、清水河工改项目。其中。罗湖湖贝项目总用地面积约40万平方米,规划建筑面积近200万平方米,华润预计投资300亿元,打造成集购物中心、总部办公、会议展览、五***酒店和公寓等融于一体的大型综合性商业中心。

在今年8月份的上半年业绩会上,华润置地管理层透露,城市更新是公司土储结构的一个重要的补充部分,未来每年将有50万平方米的规模指标释放,超过150亿元左右的货值。

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