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时隔六年 上海黄浦区再迎百亿土地入市

2020-12-01 09:19:50来源:观点地产网 分享
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摘要:作为上海老牌“城市中心”,黄浦区的土地一向和“稀缺”两字挂钩。

作为上海老牌“城市中心”,黄浦区的土地一向和“***”两字挂钩。

11月27日,上海土地市场公布了一则重磅消息,位于黄浦区核心板块豫园的露香园二期地块挂牌入市,起价176亿元,将会在12月24日确定投标公司,并于2021年1月5日进行现场竞价或投标评标。

近些年来,黄浦区新宅地几乎零供应(除去租赁住房),距今最近一次涉宅地块出让还要追溯到2014年中民投248.5亿元夺得的董家渡项目。

此后,长达六年多时间里,仅在今年2月完成一宗租赁住房用地出让。

更为重要的是,相比位于外滩的董家渡项目,露香园二期地块地理位置更为优渥。

上海中原地产资深市场分析师卢文曦指出,其东临上海豫园景区,西北面是人民广场,直线距离不到1公里,步行仅需5分钟左右,可谓是“市中心的市中心”。

卢文曦进一步表示:“这种地段基本上都是老房子,不拆迁不可能,现在拆迁成本那么高,所以能在市中心有这样一块地相当难得,未来这种机会少之甚少。”

或许因为位置过于优越,加之土地市场调控的原因,地块虽然很早已完成拆迁,过去几年来亦常有出让传闻,但迟迟未投入市场。

如今,此次消息一出,立刻引起各方关注。

时隔六年 黄浦区再迎百亿土地入市

据观点地产新媒体了解,豫园露香园二期地块为商住用地,占地总面积5.77万平方米,总开发体量达19.67万平方米(其中高层住宅面积11.19万平方米、低密度住宅面积2.63万平方米、商业部分需全部自持,面积为5万平方米),保障房占5%。该地块起价176亿元,竞买保证金35.2亿元。

根据地块基本经济指标,该地块住宅开发体量将超过13.8万平方米,地上商业+住宅计容面积及176亿总价计算,楼面价约9.35万元/平方米,若扣除保障房面积,楼面价则为约9.7万元/平方米。

值得注意的是,上海目前总价最高以住宅为主的地块是中兴路一号地,成交总价110.1亿元,而豫园露香园二期地块起价便已打破这一纪录。

卢文曦表示,从指标来看,该地块可以打造部分别墅产品,这类产品预计会受到市场重点关注。别墅一般位于远郊区域,配套和面积两难全,这个项目却可以实现。

从周边项目看,区域内竞品不多,项目未来将获得一定话语。相邻的露香园目前在售住宅均价超过15万元/平方米,别墅产品更是达到22万元/平方米。

卢文曦认为,预计3年后项目上市,价格只会比现在更贵,别墅产品价格有冲击25万元/平方米的可能。

此外,该地块采用招挂复合方式出让,当有效申请人数为三人及以上,则采用有竞价招标方式出让,若不足三人则采用挂牌现场竞价方式出让。可独立申请,也可联合申请。联合申请的,联合方数量不得超过两家,联合各方均需符合上述条件,且联合申请各方的投资比例均须大于1%。

对于露香园二期地块的申请者,卢文曦指出,首先开发商的商业运营能力是摆在第一位的。地方政府看重的是运营能力,希望能带来更多经济效益,地价已经很高,所以并不会去追求更高价格;其次是资金,毕竟能在年末筹集176亿资金的开发商也并不多。

他进一步表示:“复星应该会去试一试,毕竟在那里有商业,还开发过住宅项目,有一定机会。此外,是否会有1-2个港资,就不清楚了。”

黄浦区“四大地王”

其实在坊间,露香园二期地块还有着另一个称呼:“黄浦区四大地王”。另外三幅地块,分别为金陵东路豫园站上盖地块,546、547地块,以及福佑地块。

露香园二期地块入市,被视作是黄浦区“四大地王”入市的首发信号。

豫园所在老城厢是上海源起地之一,黄浦区承担着旧改最重的任务,“四大地王”指的就是黄浦区旧改计划内首批具备出让条件的核心地块。

其中,除露香园二期地块早已完成拆迁,其余地块皆尚在征收中。这些地块的拆迁成本动辄百亿、几百亿,对未来开发商的资金要求非常之高,故称之为“地王”。

最引人瞩目的要属金陵东路豫园站上盖地块,其包含10个地块,占地面积超7万平方米,开发体量远高于露香园二期地块,预计将超出60万平方米。

据观点地产新媒体了解,金陵东路城市更新共分三个阶段,黄浦先是完成了14号线豫园站上盖198、200-3地块的拆迁,此后启动了二期金陵路沿线65、66、71、73、74地块的征收,已经基本完成。目前正在征收的是第三个阶段的64,67,70,72地块。

截至目前,已有不少开发商对金陵路沿线地块表达了浓厚的兴趣。

此前,还有媒体爆料,九龙仓正与黄浦区政府进行商谈,想要在上海建一个IFS或者复刻一个海港城,预计土地出让底价或高达200亿。


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