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重仓杭州 招商蛇口49.31亿再夺萧山两宅地

2021-01-19 09:12:00来源:观点地产网 分享
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摘要:没有三道红线压力的招商蛇口,过去一年拿下了不少地块。以快周转为重心之一的华东地区,招商更是下了重注。

没有三道红线压力的招商蛇口,过去一年拿下了不少地块。以快周转为重心之一的华东地区,招商更是下了重注。

1月18日,杭州出让4宗经营性用地,招商蛇口以49.31亿元总价、自持比例均为16%的条件,接连竞得杭州萧山2宗宅地,涉及总出让面积145.58亩,总建筑面积22.93万平方米。

这是招商蛇口2021年第一次在杭州拿地,大手笔夺下20万平方米的土地储备背后,或是还是对规模的需求。

值得注意的是,过去五年时间里,杭州是招商蛇口为数不多从未间断拿地的城市。同时,杭州也是招商蛇口过去五年新增土地储备排名前十的城市。

2020年,杭州更是招商蛇口纳储排名前五的城市。

49.31亿+自持16%

“上限价+自持”已经成为了杭州土地拍卖的新常态,此次招商蛇口拿下的两宗萧山宅地也不例外。

这两宗宅地涉及总出让面积145.58亩,总建筑面积22.93万平方米,总起价38亿元。其中,萧政储出(2021)11号地块,经过39轮报价,由招商以上限价格15.27亿元竞得,楼面价15570元/平方米,溢价率29.75%,竞配自持面积比例16%。

另一宗则为萧政储出(2021)9号地块,经过16轮竞价后以上限价格34.04亿元竞得,楼面价25944元/平方米,溢价率29.72%,竞配自持面积比例16%。

资料显示,萧政储出(2021)11号地块,名为萧山区新塘北单元XSCQ2502-06地块,出让面积44569平方米,容积率2.2,建筑面积98051平方米,起价11.77亿元,起始楼面价12000元/平方米。

萧政储出(2021)9号地块,名为萧山城区市北单元XSCQ1308-R2-08地块(原E-11地块),出让面积52487平方米,容积率2.5,建筑面积131217平方米,起价26.24亿元,起始楼面价20000元/平方米。

两宗地块均位于地铁站附近,其中萧政储出(2021)11号地块邻近地铁5号线,距离香樟路地铁站仅0.7公里;萧政储出(2021)9号地块邻近地铁2号线、(在建)7号线,距离建设一路地铁站仅0.6公里。

据市场分析,萧政储出(2021)11号与萧政储出(2021)9号地块附近,近两年周边分别有7宗、14宗住宅用地供应,亦分别有2个、8个新房项目尚有存量,更是不乏绿城、龙湖等房企进驻,具有一定竞争压力。

招商蛇口之所以以这样的价格夺下两宗宅地,主要还是项目具备快销的特性,符合高周转、速回款的需求。

可以参考的是,在萧政储出(2021)9号地块附近的在售新盘,融信展望和保利潮起云上府,最近一次摇号中签率分别仅有11%和25%,项目均当天***。

上限价与快周转

杭州对于招商蛇口而言,是布局的重点城市之一,在规模发展过程中起到了举足轻重的作用。

据观点地产新媒体了解,在2020年上半年,招商有4个城市公司销售额突破100亿元,其中就有杭州。另外三座城市公司是上海、苏南、南京。

2015年至2020年,招商蛇口新增土地储备面积超过百万平方米的城市有20个,分别为昆明、武汉、苏州、南京、成都、深圳、南通、杭州、上海、天津、广州、郑州、合肥、西安、佛山、东莞、大连、厦门、徐州、宁波。

其中,超300万平方米的为昆明、武汉、苏州、南京;超200万平方米的为成都、深圳、南通、杭州、上海。

而在2020年,招商蛇口在杭州新增土地储备是75.29万平方米,新增土地储备排名第四;排在前面的分别是成都、合肥、太原,新增土储178.3万平方米、85.76万平方米、78.57万平方米。

重点的布局带来了不错的成绩,虽然接近招商的人士在接受观点地产新媒体采访时仅表示没有统计城市公司的对外口径,但可以借鉴的数据是,2020年末招商杭州公司总经理的一份采访中透露,杭州公司签约销售额2018年突破100亿元、2019年突破200亿元、2020年突破300亿元。

市场数据显示,2020年招商在杭州的项目如公园1872单盘销售超21亿元,在塘栖的随塘和雍澜府两盘合计贡献业绩超11亿元,与中锐合作打造的星未来则实现销售额超9亿元。

销售贡献最大项目则是位于此次夺地的萧山区,即闻博花城项目,单盘实现超52亿元的销售业绩。

不过,招商蛇口在这些板块的利润应该是比较薄的。据年报数据,华东、江南两地贡献了排名前列的销售规模和营收,但是毛利率却是最低。2020年中期毛利率(扣除营业税金及附加)分别为13.87%、13.54%,与上年同期相比减少16.66个百分点及9.01个百分点。

杭州市场人士在接受观点地产新媒体采访时也表示,上限价+自持的拿地方式,对于房企而言,也有无可奈何之处。

“面对这样的政策和市场形势,他们也要考虑生存下去。”该人士称:“如果没有项目的话,品牌要受损失,融资渠道,合作伙伴,团队都会受到影响。”

“很多房企都是无可奈何在拿地,大部分利润测算在5个点左右,甚至做好了不赚钱的准备。”该人士指出:“过去一年杭州有40%的楼盘流摇,对本地市场是否熟悉,决定了高周转是否有客户。”

“招商的团队目前都是本土的,是原来润和的团队,对本土很熟悉。”该人士表示。

据了解,2018年2月,招商蛇口以9亿元成功收购浙江润和房产集团有限公司100%股权及相关债务。彼时公告显示,该收购是持续落实集团外延式增长发展要求的重要举措,资产包收购后对招商蛇口未来2-3年的营业收入增长、行业排名提升具有重要贡献,有利于招商蛇口深耕浙江,有利于加强公司与地方国有企业在“美丽乡村”产业、特色小镇等领域的合作。

值得一提的是,招商蛇口也为杭州项目快速周转引入了关联方招商证券。在2020年与招商证券的四次关联交易中,为杭州公司引资就是其中一起,以不超5亿元的价格,将杭州招盈房地产开发有限公司24%的股权转让给招商证券。

彼时公告表示,通过转让项目公司股权引入合作方,有利于协调招商局集团内部优势资源,合理高效运作,优化公司资源配置,加速公司资金回笼,符合公司自身经营战略需要,有利于公司长期发展。

上述接近招商的人士表示,宅地客观来说,利润确实实现得快,不过招商蛇口的目标还是综合发展。


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